【中指快评】2022年土地市场热度分化,一线城市热度较高,整体趋势量价齐跌
中指研究院高级分析师张晓飞先生在1月3日下午的“中指市场形势及企业研究成果分享会”中,对2022年全国土地市场走势做出总结和2023年趋势进行预判:
一、全国土地市场
2022年,全国300城共推出各类用地规划建筑面积21.69亿㎡,同比下降14.73%;成交规划建筑面积18.88亿㎡,同比下降9.27%。
成交楼面均价为2187元/㎡,同比下跌20.38% ;平均溢价率为3.09%,较去年同期下降6.74 个百分点;各类用地出让金达41333.36亿元,同比下降27.73%。近五年,300城成交楼面均价维持在2358元/平米左右,成交楼面价历经2021年持续下跌之后,在今年二季度由跌转增,最高价在2537元/平米,成交楼面价整体保持在一个稳定区间。
住宅用地规划建筑面积7.66亿㎡,同比下降36.29%;成交规划建筑面积6.2亿㎡,同比下降31.09%。
2022年,各线城市推出、成交规模同比走低,土地出让金收窄明显,各线指标下滑同时,一二线城市楼面均价同比走高;土地出让金方面,一线城市住宅用地出让金同比下降18.9%,全国300城出让金的比例由2018年占比11%,扩大至19.0%;二线城市土地出让金占比为近五年最低,占比46.4%。三四线城市土地出让金结构占比基本与去年持平。
二、集中供地市场
集中供地今年以多批次供应为主,部分城市推出五、六批次集中供地,涉住宅用地1652宗,推出规划建面16543.8万㎡,同比上一年(34030)减少51.38%;成交住宅用地1466宗,成交规划建面14422.9万㎡,同比减少40.7%,土地出让金17826.9亿元,同比上一年(22803.4)减少21.8%。
三、2023年预判
供应:土地财政短期内无替代方案,地方政府仍将加大供应量。基建投资将对经济恢复起到关键作用,而基建投资的成本回收更依赖土地出让;
土拍规则:多批次分散供地,继续降低土拍门槛(减少配建、减少自持、提高限价、降低地价、降低资质要求、降低保证金比例),保障性住房用地公开供应成趋势(广州、深圳、北京等)
成交总量:房地产市场面预期边际改善,但土地市场热度难有根本性恢复。市场化运作房企拿地有限,城投等地方国资企业仍将托底拿地(但会开工:找代建或引入市场化运作房企联合开发)。预计明年全年成交量较今年有进一步小幅回落
成交结构:市场结构分化更加明显,北上深杭仍能维持热度,部分省会城市或将掉队;
市场需求: 改善型需求明年继续占主导,但二手房挂牌量不断攀升,导致二手房价下跌,影响置换的改善性需求释放
利润空间:核心城市利润空间保持高位(10%+),非核心城市地价需要重估
关键词阅读:土地市场
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