中指研究院土地市场研究负责人张凯先生在3月1日下午的“中指市场形势及企业研究成果分享会”中，对2023年2月土地市场总结与近期市场变化解析进行解读。

　　一、2023年土地财政压力加剧

　　今年是土地出让金缴清周期最长为一年：2021年下半年土拍开始遇冷，为鼓励参拍，各地土地出让金缴清周期延至2022年，因此2022年土地出让金收入压力不大。2022年土拍热度进一步下滑，各地土地出让金缴清周期延至2023年

　　二、重点城市供地发生变化

　　1、北京转为“多频少量”常态化供地

　　2月17日，北京市规划和自然资源委员会在网站发布了“2023年第一轮拟供应商品住宅用地清单”，共涉及23宗地，拟出让时间段为2月16日至5月16日。

　　2、南京供地质优量减

　　南京公布第一轮土拍宅地清单，所有地块3月17日集中出让，供地明显缩量：2022年一批次供应19宗，规划建面91.25万㎡，2023年一批次供应11宗，规划建面145.23万㎡。

　　3、广州供地集中核心区

　　广州公布第一轮土拍宅地清单，供地明显缩量：2022年一批次供应18宗，规划建面276.45万㎡，2023年一批次供应8宗，规划建面164.99万㎡。供地聚焦核心区，推出楼面均价上升3000元/㎡。

　　三、土地市场四大变化

　　2023前两月土拍市场整体热度保持高位，体现出四大变化：一是民企表现积极，杭州一批次民企拿地金额占比上升，达40％；二是商品宅地供应“双轨制”，核心区降容提质，郊区降价同时降低刚需门槛；三是城投市场化，城投债压力叠加财政部126号文，城投拿地行为市场化，向高能级城市聚焦；四是“城投+代建”模式，在宁波、天津、无锡等城市土拍中均有所体现，溢价能力是该模式的核心。