不动产私募投资基金试点启动，私募基金在这一领域究竟有多大的发展空间？

　　中国基金报记者采访了多位业内人士。他们认为，不动产基金的发展值得期待。根据当前国内不动产市场情况预计，不动产私募基金市场空间或达到10万亿级。

　　不动产私募基金渗透率仍低

　　汉坤律师事务所合伙人周林表示，此次规范的出台是监管规定层面对于不动产基金的首次明确，相信会是一个好的开端。除了不动产私募投资基金，基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作也在推进。两相结合，基础设施REITs作为不动产基金退出渠道的路径逐渐清晰，不动产基金的未来发展值得期待。

　　世辉律师事务所合伙人赵培植表示，房地产行业是我国国民经济重要组成部分，同时参考海外发展，未来国内的不动产私募投资基金有很大的发展空间。

　　私募鼎晖投资管理合伙人、鼎晖夹层业务创始合伙人胡宁表示，不动私募基金是海外私募市场的重要组成部分，在全球私募资产管理规模中约占到1/4的份额；海外知名的私募管理人，如黑石、KKR、橡树等，在不动产类资产上的配置比例都超过30％；过去两年，这类资产管理规模每年都有40％以上的增长。

　　私募高和资本执行合伙人、清华五道口不动产金融研究中心副主任周以升预计不动产私募基金市场空间可达到10万亿。“中国目前的房地产市场状态很像美国上世纪八九十年代的样子，房地产市场出现调整，房企、开发商等参与主体风险暴露。在企业纾困的大背景下，需要通过不动产私募投资基金这样证券化的工具实现新的金融循环。

　　周以升表示，截至2022年末，私募股权房地产基金存续规模为4043亿元，私募股权基础设施基金为1.21万亿元，与海外不动产私募基金相比，渗透率仍然较低。考虑到我国不动产的内涵比美国更为丰富，且基础设施体量更大，未来国内不动产私募股权基金或有10万亿的市场空间。

　　募投管退等多方面还有提升空间

　　受访专家多表示，私募在成熟管理、拓宽募资和退出渠道、打破“明股实债”等方面还有很大的提升空间。

　　乐征楠表示，美国的房地产投资基金有60多年的发展经验，形成了比较成熟的管理模式，值得国内投资行业借鉴。“美国模式”房地产专业分工细致，以金融运作为核心，基金作为房地产的主导者，专业公司（如建筑公司、设计公司等）围绕资金做配套。房地产私募股权基金负责融资投资项目，专业开发公司负责项目开发建造，其他专业公司完成销售和物业等环节。

　　高阳表示，不动产私募基金的健康运作，有赖于具备不动产投资运营专业经验和能力的管理人。国内试点方才启航，管理人在不动产投资运营专业人员的培养和配备方面面临挑战。

　　上海锦天城（广州）律师事务所合伙人许瀚律师则表示，国内的不动产私募基金很多是“明股实债”，以“投资”之名，行“借贷”之实，有悖于私募基金“投资”的本质。国外专注从事不动产基金等另类资产的资产管理公司，投资不动产是“真股权”，即同股同权，投资时关注项目地段、开发商团队情况、价格等底层资产是否具备投资价值，有别于“明股实债”模式下更关注抵押、质押物和担保能力。

　　胡宁和他的团队一直在跟踪研究海外市场发展情况，他认为从海外经验来看，国内不动产私募基金的发展离不开以下两方面的进一步推动，一是拓宽机构投资者来源，二是拓宽退出渠道。