近日，中国证监会启动不动产私募投资基金试点工作，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（以下简称《指引》），对私募投资基金从事不动产投资业务做出规范。

　　业内人士认为，此次试点将进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，为不动产投资领域注入新鲜血液。同时发挥私募股权投资基金在不动产领域的积极作用，有力支持房地产市场平稳健康发展。

　　不动产私募投资基金试点启动

　　房地产市场再迎“活水”

　　“作为私募管理人，我们感到欢欣鼓舞。”鼎晖投资管理合伙人胡宁表示，试点为不动产私募基金提供了更加贴合市场实践的操作空间，将大大增强私募参与不动产投资的竞争力和积极性。私募管理人可以发挥活力，为房地产市场注入“活水”。

　　深创投集团副总裁、深创投不动产基金管理（深圳）有限公司董事长蒋玉才表示，试点的推出，拓展了权益资金来源。不动产私募基金通过投资存量住宅地产、商业地产、在建未完成项目、基础设施等方式，可以降低企业杠杆，促进盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

　　高和资本执行合伙人、清华五道口不动产金融研究中心副主任周以升表示，不动产私募投资基金并不仅仅是一个金融工具，而是一个产融结合的绝佳载体。不动产私募投资基金试点工作对房地产市场会产生三方面影响：纾困、盘活存量、转型发展。从长远来看，不动产私募投资基金可以帮助不动产企业实现转型，推动房地产行业平稳健康发展。

　　中联前源不动产基金管理有限公司总经理何亮宇表示，不动产私募投资基金更加适配底层资产特性，有助于提升基金运作灵活度，打通“募投管退”良性循环，激发市场活力，助力房地产市场健康发展。

　　竹润投资董事长、投资总监乐征楠认为，此次政策出台，将不动产私募基金试点扩大到商业不动产领域，最直接的好处就是拓宽了地产融资渠道，进一步从供给侧缓解房企融资压力，促进地产盘活存量，实现发展的正向循环。

　　汉坤律师事务所合伙人周林表示，《指引》反映了政策鼓励优质的、专业的管理人参与试点，发挥私募股权基金在不动产领域的作用，同时解决在以往投资中的一些痛点难点问题。对于房地产市场而言，进一步打开了专业私募基金管理人募集资金进行投资和管理的途径，股债比、担保金额及期限等问题得以解决，使私募基金领域和房地产领域规范、稳步地双向奔赴。

　　“第三支箭”进一步延续完善

　　君合律师事务所律师高阳介绍称，2018年在金融去杠杆的大背景下，房地产企业面临融资困难。当时为支持房地产企业经营和融资，中国人民银行提出“三支箭”政策组合，在信贷、债券和股权三个融资渠道为房地产企业提供政策支持。此次启动不动产私募投资基金试点工作可视为“第三支箭”——股权融资支持政策的延续，为房地产行业开辟了一条新的融资渠道。

　　为支持房地产市场平稳健康发展，发挥资本市场功能，2022年11月28日，证监会决定在股权融资方面调整优化五项措施，开展不动产私募投资基金试点。

　　北京金诚同达（深圳）律师事务所高级合伙人高毅超表示，此次不动产私募投资基金试点工作是证监会支持房地产市场的“新五条”之一，对房地产及基础设施行业的投融资是重磅利好，对私募行业则意味着一次全新的有益尝试。

　　乐征楠认为，此次政策是“第三支箭”的落地与延续，我国房地产市场发展进入新阶段，构建存量资产和新增投资良性循环成为大势所趋，多渠道盘活存量资产对合理扩大有效投资以及降低行业债务风险等具有重要意义。

　　乐征楠进一步表示，本次试点将存量住宅等纳入投资范围，为私募基金投资者参与不动产投融资搭建了进入和退出路径。私募可以发挥多元化资产配置优势，扩大社会资本参与度。

　　胡宁也认为，这次“第三支箭”最大的意义是给予了私募管理人参与风险化解的“通行证”，有效提升市场信心。国内房地产市场经过调整，将朝着高品质开发和精细化管理的路径发展，私募不动产投资领域有望涌现出比肩黑石的管理人。

　　“不动产私募投资基金试点是一项重要的资本市场改革。”蒋玉才表示，此前基础设施REITs等创新，多集中在成熟稳定的不动产资产，而不动产私募投资基金的投向涵盖了全生命周期各阶段的资产，使投资者能够更便利地参与早期的、处于孵化期的不动产投资项目，完善了资本市场服务全生命周期的不动产项目的能力。