中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静

　　1、需求：2022年商品房销售面积13.6亿平，同比下降24.3％，为2016年来最低；12月单月全国商品房销售面积、销售额同比降幅略有收窄

　　2、供应：全年开发投资额为13.3万亿，同比下降10％，为1998年来首次年度下降；全年新开工面积12.1亿平方米，同比降幅近40％；12月单月投资、开工面积降幅略有收窄

　　3、资金来源：全年房企到位资金降至2017年以来最低点，同比下降25.9％

　　2022年12月，中央频繁落地房地产支持政策，强调房地产是国民经济的支柱产业，同时核心城市政策调控力度增强，进一步稳定市场信心，但在多地疫情形势严峻、居民置业意愿较低、居民收入预期未明显转好下，楼市活跃度恢复不明显。12月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅较上月分别收窄1.7和4.6个百分点，但累计情况来看，2022年全年累计同比降幅仍超两成，且降幅延续扩大态势。各区域销售面积累计同比降幅均扩大，其中西部、东北地区降幅较明显；销售金额方面，东部地区累计同比降幅较1-11月略有收窄，其余地区降幅扩大趋势未改。

　　2022年末，中央经济工作会议为2023年房地产政策指明了方向，提出要“确保房地产市场平稳发展”，2023年1月以来，央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，并召开银行信贷工作座谈会，强调改善优质房企资产负债表，防范化解优质头部房企风险。近日，央行有关负责人发声全方位支持房地产，需求端、保交楼、企业端、租赁市场的金融支持力度均持续强化，住建部亦提出大力支持刚性和改善性住房需求。

　　短期来看，需求端政策将进一步加快落实，符合条件的城市首套房贷利率有望下调，核心一二线城市政策空间不断释放，降低首付比例、降低房贷利率、优化区域限购等政策或继续跟进。据中指监测，近期北京、上海、杭州等核心城市购房情绪有所修复，预计未来随着政策进一步优化及显效，更多核心城市市场信心有望回升。若各地政策执行到位，全国房地产市场最早或在二季度企稳，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。

　　供应端，2022年，在全国销售低迷、土地缩量影响下，新开工面积和房地产开发投资额累计同比分别下降39.4％和10.0％。12月在“金融16条”、“三支箭”不断推进下，单月新开工面积和房地产开发投资额同比降幅均有所收窄。2023年，供应端修复将晚于销售端，新开工面积和房地产开发投资仍面临一定下行压力，新开工面积在销售恢复节奏较慢、土地成交缩量、企业资金压力仍较大等因素影响下，预计难有明显改善；在“保交楼”资金推动下，房屋竣工或将得到改善，从而对房地产开发投资形成一定支撑，但企业拿地谨慎、新开工继续缩量等导致开发投资下行态势难改。