2021年年报季如期而至，又到了检验房企、物企经营成果的关键时刻。

　　过去的一周里，旭辉控股、招商蛇口、绿城中国、绿城管理、新希望服务、保利置业、恒基地产等多家企业密集批露财报，本篇择其4家典型企业，透过公司财报状况、高管表态，反映各家业绩良莠以及对当下乃至未来的展望。

　　旭辉：权益比之争

　　3月24日，旭辉控股在线举办了业绩发布会。

　　过去一年，善于学习的旭辉在行业艰难时刻逐渐显露出模范生的雏形。

　　当资金链紧张违约不断，行业爆雷不再鲜见时，旭辉成了为数不多的稳健型民营房企。

　　回购注销、发债融资、土拍拿地、吸引明星经理人加盟、与日本东急牵手，旭辉在财务端和业务端接连释放有利信号……

　　形势在瑞银的报告发出后有了些转变。

　　3月14日，瑞银的一份看空报告将旭辉近年来发展过程中伴随争议的“合作模式”推至台前。

　　诚然，合作是把双刃剑，虽有助力规模增长、分摊资金压力和风险的优点，却也饱受权益占比下滑、业绩含金量不高的质疑。行业寒冬之际，出险房企不断增加，瑞银认为这张庞大的“交友网”已然成为悬在旭辉头上的一把利剑，随时可能为其带来难题。

　　受此报告影响，旭辉的股价在3月14日和3月15日分别下挫19.95％和23.35％。3月15日收盘价2.71港元，创下了3年来旭辉股价的最低值。

　　随后多部门发声，地产股应声上涨。

　　截至3月24日，旭辉控股报收4.13港元。董事长林中显然对股价表现不满意，他在会上表示，管理层认为旭辉股价被严重的低估，包括控股股东也这样认为。林中透露，“过去3个月处在静默期，看到股价那么低也无法增持，今天（24日）之后，大股东将会进场开始增持旭辉的股票。”

　　权益比下降

　　这场由合作引发的担忧，旭辉显然很重视。业绩会开始，CEO林峰便对合作方情况和表外负债做了介绍。

　　林峰透露，旭辉内部对合作方进行分类管理，主要包括三类。一是以恒基兆业、华熙国际为代表的战略合作方，占比35％；比例最大的是长期合作方，包括招商蛇口、金茂、金地在内，占比56％；风险较高的主要是9％的一般合作方。

　　根据旭辉内部统计，目前有21个合作项目的合作方发生债务展期，其中旭辉的股权占比为32％，这部分项目占旭辉总项目的比例不到5％。

　　对于合作方发生主体违约风险，如何保证项目现金流安全，旭辉华北区域集团总裁董毅介绍了华北区域存在上述问题的三个项目具体情况，表示“不会由旭辉一家来承担所有风险，如果有问题，各方将按照所持比例共同来推进项目进展”。

　　实际上，旭辉此前便开始有意识的提高权益占比。

　　2年前的业绩会上，林中便做了规划，今后的买地权益都要在68％-70％。

　　然而在2020年新增土储权益比达到66.4％后，2021年旭辉的权益出现较为明显的下滑。年报显示，2021年旭辉新增土储1170万平方米，对应应占600万平方米，权益占比51.3％，降幅超过15个百分点。2021年土储权益较低也拉低了旭辉目前总土储的权益占比，由去年底的54.5％下降到54％。

　　2021年，旭辉实现营收1078.35亿元，同比增加50.2％，然而其利润增长远不及营收，全年实现毛利207.97亿元，相较去年上升33.2％；净利1233亿元，同比增长3.6％。对应毛利率19.3％，同比下降2.4个百分点。

　　CFO杨欣坦言，行业毛利率近年来始终是下行趋势，上一轮扩张中开发商采取的进取型投资策略和限价背景下行业利润受制衡是造成这一情况的主客观原因。杨欣认为，经过这一轮洗礼，房企会越来越理性，未来拿地将会以挣钱为核心目的，加之集中供地下对地块预留了合理的利润空间，其判断房企毛利率也将随行业转变而逐步修复。

　　权益占比对旭辉的影响还在继续。

　　2021年，旭辉实现归母利润76.1亿元，同比下降5.2％，与此同时，其少数股东权益却增长26.5％至45.95亿元，少数股东权益占比超过37％。

　　3600亿可售货值

　　2021年，旭辉实现合约销售额2473亿元，对应销售均价17067元/㎡，回款金额2403亿元，回款率超过95％。分区域来看，长三角依然是旭辉的业绩重镇，销售额占比达到47％，中西部、环渤海、华南分别为22％、20％和11％。与此同时，深耕的作用开始显现，报告期内旭辉在苏州、北京、长沙、宁波、温州、杭州6个城市业绩不菲，其中苏州销售额突破200亿元。此外，上海、武汉、重庆等城市销售额也超过90亿元。

　　旭辉在2021年全年新增1170万平方米土储，其中公开市场拿地和多元化拿地分别占比67％和33％。

　　对于2022年的业绩目标，林中并未给出准确数据，仅表示全年有3600亿元可售货值，旭辉的目标是保持权益销售额稳定，未来几年将大幅度开始提高权益销售额比重，关注权益销售额背后的业绩含金量而不是表面销售额的大小。

　　此前林峰指出，2022年可能存在的趋势变化包括“三转”，即导向转、模式转、赛道转。“会出现很多新赛道的发展机会，包括商业、长租等”。

　　商业方面，旭辉全年在营商业项目14座，持有物业收入10.3亿元，同比上升74％，2022年旭辉商业计划新开7个项目，包括5个Cmall和2个旭辉里。

　　长租公寓方面，2021年旭辉瓴寓新增间数超过2万，同年旭辉转让了“上海浦江华侨城柚米社区”项目全部30％股权，实现从该租赁社区项目的资产退出。这也是租赁住宅领域跑通“投融建管退”资管全周期的首个项目。旭辉瓴寓CEO张爱华会上介绍称，瓴寓目前轻中重的业务结构是62：16：22的结构，轻重两端占比已经达到了85％左右。

　　2021年，旭辉平均融资成本为5％，目前年内刚性到期的仅剩一笔14.8亿元的海外债券。

　　截至2021年末，旭辉剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为69.7％、62.8％和2.6倍，“三道红线”已全部达标，成为“绿档”房企。

　　对于今年的行业走势，林中预判前低后高，“本来在3、4月份会出现一波‘小阳春’行情，但是因为受到疫情的影响，期待5、6月份会迎来一波向上的行情”。但他强调分化依然存在，“一线好，二线稳，三四线压力大”。

　　保利置业：逆势冲千亿

　　立志要在“十四五”期间再造一个自己的保利置业明显加快了扩张步伐。

　　3月24日，保利置业召开线上业绩发布会。会上，公司董事会主席万宇清毫不掩饰对规模的渴求，他强调公司要争取在“十四五”期间达成千亿规模，并将2022年的保底销售目标定在了650亿元，“过去几年我们走得相对较慢，希望下一轮我们能够快一些，而且会越来越快”。

　　与其一同出席业绩会的还有公司董事总经理王健、副总经理刘忱、副总经理彭袆、财务总监潘治平。整体来看，尽管行业处在下行周期，市场情绪消极，但保利置业却仍跃跃欲试，试图在这期间实现规模的跨越。

　　在万宇清看来，公司前几年虽然走得较慢，但同样也走得较稳。一个明显的特征是，不同于其他开发商接连下跌的毛利率，保利置业近年来该指标一直维持在30％以上。

　　2021年，公司共实现营收365.13亿港元，同比增长16.7％；对应归母净利润较2020年增长32％至24.81亿港元，这一增速指标在2020年为-50.95％；同期毛利率33.9％，较2020年基本持平。

　　高于行业平均水准的毛利率水平也引来不少投资者关注。2021年下半年，房地产市场骤然变冷，销售端承压，行业整体毛利率亦进一步下滑。

　　王健坦言，保利置业的毛利率水平主要得益于前几年部分结转项目的差异，在行业盈利水平普降的趋势下，结合目前已经实现的销售额长远来看，公司毛利率大概率也会回归至23％-26％之间。

　　其透露，目前公司已售未结转部分的毛利率预计在24％-26％左右，2022年整体也将在这个水平，“20％左右的毛利率是行业一个正常水平，能在20％以上已经不错了”。

　　在盈利能力变动不大的背景下，保利置业2021年归母净利润增速实现大幅提升，其中的一个重要因素是少数股东应占净利润的骤降。

　　报告期内，保利置业归属于少数股东应占净利润约1.26亿港元，较2020年的4.45亿港元下降71.69％。变动源自公司权益占比结构调整，以及结转收入的增加。

　　刘忱向《国际金融报》记者表示，不论拓展还是销售，公司都保持着70％以上的权益占比，未来亦会维持这一水平，“今年的结转结构会更为突出，归母净利润的占比也会更高”。

　　2021年，保利置业抓住第二轮、第三轮集中供地的机会大力扩储，全年新增项目19个，首入常州、太仓和宁海，总土地成本较2020年增长39％。

　　公司新增总土储360.9万平方米，权益土储272.2万平方米，权益占比约75％。上述项目中，有10个来自公开市场的招拍挂，剩余9个则是通过合作、收并购、旧改以及勾地等渠道获取。

　　随着市场的变化，保利置业对这些渠道也有了不同的看法。譬如旧改，2021年12月，该公司拿下了济南五里牌坊二期项目，这是公司全年新增的唯一个旧改项目。

　　另外，公司目前在深圳亦有两个已经获取的旧改项目，还有部分正在洽谈和铺排，只是最终能否拍板仍难有定论。

　　万宇清指出，旧改的推进时间以及投资总额都存在着较大不确定性，投资难度也较大。在他看来，尽管市场在慢慢修复，但“三道红线”机制不可能退出，在房价上升空间有限的情况下，公司对旧改项目会格外谨慎。

　　目前，保利置业在深圳获取的旧改项目均未实现正现金流。“我们看好深圳的旧改，不过还是要找到适合公司开发的项目，以及好的投资方进行长远搭配才行。”其表示，公司今年希望在投资拓展方面有着新的突破。

　　而对于近期市场较为关注的收并购，保利置业亦有所动作。2021年7月，其从合生手中接下了广州永宁街项目。目前，公司还与其他开发商接触了一些收并购项目，皆处于洽谈期中，若有实质进展将会通过公告披露。

　　2022年，保利置业定下了以销定投的拿地准则，权益土储资金支出初步定为200亿元。若销售情况理想，公司将适时将额度调整至250亿-300亿元。

　　“相信市场会发生一些变化，我们会争取实现更高的销售额。”万宇清指出，保利置业近年的拓展布局在不断调整，公司于一二线城市的权益土储占比达到83％，长三角和大湾区占比亦提升至40％。

　　高线城市的抗风险能力也使得保利置业并不担忧土储的减值，公司销售均价也未出现回落。

　　2021年，该公司实现合约销售金额566亿元；回笼资金534亿元，回笼率达到94％；对应销售面积约314万平方米；合约销售均价约每平方米18038元，“去年房价跟土地市场的调整对我们没有太大影响。”万宇清如是说。

　　负债来看，截至2021年末，保利置业拥有尚未偿还的银行及其他借贷（包括应付票据）846.81亿港元，其中27％、约231.81亿港元将于一年内到期，31％将在一年后到两年内偿还。

　　报告期内，保利置业净负债率约103％，剔除预收账款后的资产负债率为74％，较2020年下降3个百分点，非受限现金短债比1.56，仍踩中两条“红线”。

　　管理层对踩线情况似乎并不着急。对于降负债的规划，刘忱表示，短期来看保利置业更希望能够抓住市场机会，公司会通过快速地资金回笼和周转逐步改善负债指标，同时继续下调融资成本，“实际上，‘三道红线’并没有对我们的经营造成多少影响”。

　　万宇清亦直言，与降负债以及调整债务结构相比，保利置业目前最核心的任务还是加强营销，以此获得更多资金、增加利润。

　　绿城：看多下半年市场

　　3月23日，绿城中国在线召开了2021年度业绩会。

　　刚刚过去的2021房地产市场销售骤然遇冷，融资端口几近枯竭，资金链紧张违约不断，爆雷也不再鲜见。

　　不少房企收缩战线、“节衣缩食”，开始摸索寒冬下新的生存法则。

　　绿城中国似乎是个例外，央企中交的增信让其融资端依然保持优势，全年4.6％的平均利息成本，同比下降0.3个百分点。于是它活跃在土拍市场，大举补充土储，管理层并未否认绿城的积极，执行董事及行政总裁郭佳峰说，“其他开发商参与度不高，显得绿城关注度特别高。”

　　事实上，为了支撑规模扩张，过去几年绿城在投资端一直采取积极的策略，过去4年其投销比均在0.5以上，即便是在资金紧张的2021年，绿城的投销比也高达0.6,2020年这一数值是0.7。

　　毛利率下探

　　充足的货值支撑了绿城业绩的增长，但高地价下利润率下行依然摆在绿城面前。

　　2021年，绿城实现营收1002.40亿元，较去年增长52.4％，然而高地价下，利润增幅不及营收，报告期内对应毛利181.68亿元，同比增长16.7％。

　　与此同时，绿城的毛利率已降至过去4年来的最低水平，2021年其毛利率为18.1％，同比下降5.6个百分点，这已经是绿城中国毛利率的三连降了，2019年、2020年其毛利率分别为25.4％和23.7％。

　　执行董事及执行总裁耿忠强坦言，“5.6个百分点确实下降比较多”。

　　耿忠强总结了毛利率下滑的原因，一是近年来特别是去年下半年之前，土地市场竞争激烈，土地成本上升；二是受政府调控、限价影响，绿城的品牌价值没有充分体现。耿忠强透露，3308亿元已售未结部分也将维持在这个毛利率水平左右。

　　2021全年，绿城实现净利润76.87亿元，其中归母净利44.69亿元，归属于少数股东的净利32.18亿元，占比42％。

　　报告期内，绿城取得合约销售额3509亿元，同比增长21％，对照既定的3100亿元业绩目标完成率113％，也是为数不多的超额完成业绩目标的房企。其中自投自销2666亿元，代建销售843亿元，自投自销项目均价28416元/㎡，远高于代建项目的13619元/㎡。

　　2666亿元自投自销中，2139亿元来自于一二线城市，占比80％。分布到区域来看，长三角依然是绿城的业绩重镇，1765亿元合约销售额占比66％，环渤海占比18％，随后是成渝、大湾区和长江中游。

　　2021年绿城在42座城市新增项目101个，总建筑面积约为1751万平方米，总货值3137亿元，对应权益货值1834亿元，权益比58％。大量的合作项目也让市场担心合作开发商遭遇流动性风险时项目如何推进。

　　对此，绿城表示，公司对合作方非常慎重，倾向于综合实力强、资信良好，特别是有国企背景的，因此整体合作方较好，未来会根据项目进展和合作方的资信情况，做出相应安排。

　　销售目标3300亿元

　　绿城去年新增的3137亿元货值中，78％位于一二线城市，绿城对一二线核心城市的加码还在继续，管理层在会上透露2022年计划实现合同销售3300亿元，投资端新增货值要达到2500亿-3000亿元，其中80％投资将聚焦一二线，20％投身江浙强三线城市。

　　2022年前两个月百强房企销售同比降幅进一步扩大，然而绿城中国自信的将目标定为3300亿元，相较去年仅下滑5.9％。对此管理层显得并不担心，执行董事兼副总裁李骏表示“争取超额完成”。

　　李骏称，“去年绿城中国拿的地块，当年形成销售的占比为21％，达到600多亿元。今年的货值安排是，一季度300亿元，二季度600亿元，下半年会有在上半年购入的地块转化，且是在需求坚实的城市。”

　　对于2022年的房地产市场走势，李骏认为，2022年上半年是筑底盘整，其预计下半年将逐步复苏趋稳。“政策面的宽松基调逐步形成，支持性的政策从供给端转向需求端，有利于市场复苏”。

　　大量买地似乎并没有给绿城融资端带来大的阻力。

　　2021年绿城中国平均利息成本为4.6％，较2020年下降0.3个百分点，境内公开发债257.18亿元，平均利息成本3.55％。

　　截至2021年底，绿城负债总额4134亿元，其中总借贷1274.59亿元，一年内到期借贷320.53亿元，占比25.1％，同比下降2.2个百分点。

　　此外，报告期内绿城银行存款及现金（包括抵押银行存款）为714.96亿元，对应现金短债比为2.2；净资产负债率为52％，剔除预售账款的资产负债率71.1％，踩中一道红线。

　　对于市场关注的“三道红线”达标时间，耿忠强表示，确保2023年能够进入“绿档”，“同时我们根据今年的内外部环境情况，做好了提前进入‘绿档’的准备”。

　　招商蛇口欲扭转毛利率“败局”

　　在3月22日的合肥土拍中，15宗竞品质地块被摆上拍卖席，招商蛇口一口气参拍了8宗，可惜并没有“中签”。

　　公司董事总经理蒋铁峰随后在2021年度业绩发布会上直言，“我们是报名最多的企业”。豪气参拍无外乎是出于对市场的看好，在管理层们看来，招拍挂拿地的风险要可控许多。

　　早年间，出于规模诉求，招商蛇口高成本拿下了不少项目。随着这些项目的结转入市，公司毛利率也开始呈现下降的态势。2021年，其该项指标进一步下滑至25.5％，净利润率则由2020年的13％跌至9.5％。

　　尽管毛利率下滑是行业大势所趋，但连续多年走低的盈利能力也不免引来外界质疑，公司要如何在规模扩张中平衡盈利能力？

　　毛利率两连跌

　　3月22日日下午，招商蛇口于线上召开业绩发布会，与蒋铁峰一同出席的还有董事长许永军、副总经理聂黎明、财务总监黄均隆、副总经理兼董事会秘书刘宁、副总经理兼总法律顾问刘晔。

　　管理层们对这份“十四五”战略规划开局之年的“成绩单”是满意的。2021年，招商蛇口实现全年签约销售额3268.34亿元，一举挺进行业第七名；对应营收1606.43亿元，同比增长23.93％；融资成本降至4.48％……

　　不过，一片向好的数据却依然无法掩盖公司盈利能力下滑的现状。报告期内，招商蛇口归母净利润同比下滑15.35％至103.72亿元，基本每股收益1.16元，同比减少20.55％。

　　这是公司增收不增利的第二年。2020年，招商蛇口归母净利润同比下滑23.58％，为近年来首次增速下滑，2021年的跌幅则有所收窄。

　　区域分布来看，该公司于华东、江南、西南、华南、深圳几个营收占比超10％的大区，毛利率均出现了不同程度的下跌。其中西南区域毛利率同比下跌4.51个百分点，华东区域则为4.65个百分点。

　　跌幅最大的华东区域亦是招商蛇口营收贡献度最大的地区。2021年，招商蛇口来自该区域的收入占比为22.94％，深圳地区以22.21％的占比位列第二。

　　重要区域的毛利率下滑无疑会对公司整体盈利能力造成影响。截至2021年，招商蛇口拥有超4400万平方米的土地储备，其中31％位于华东。若未来华东地区的项目毛利率继续走低，则公司整体毛利率亦难言乐观。

　　管理层们似乎并没有这方面的忧虑。黄均隆直言，毛利率下滑是行业的一个整体趋势，公司在2019年以后所拿项目的毛利率水平高于以往，这些地块将在2022年及以后逐步进入结转阶段，“目前判断毛利率会有所提升”。

　　蒋铁峰亦称，公司未来项目收益率会逐步提升，“2021年下半年以来，公司所拿项目的回报非常突出，毛利率有着明显提升”。

　　除此之外，培养利润增长第二曲线亦是招商蛇口提升利润率的战略方针之一。管理层们在会上直言，公司将坚决推进“三个转变”战略，包括由开发为主向开发与经营并重转变，由重资产为主向轻重结合转变，由同质化竞争向差异化发展转变。

　　谈及资产的转让腾挪，蒋铁峰指出，公司将坚定持有最核心的优质资产，债务较大的产融类资产则可保有小股经营权，对于经营效益难以提升且占用了部分资金的资产则可以置换为现金，换取更为优质的业务，“公司最近也在积极处置一些低效资产”。

　　审慎收并购

　　腾挪资产、寻找利润增长第二曲线的一个重要原因是对行业的趋势转变的担忧。

　　蒋铁峰直言，行业的规模趋势见底，预计未来会从顶部逐步下降，“很可能会下滑30％以上”。也或是因此，公司2022年将继续保持3300亿元的销售目标，新开工计划为1400万平方米。

　　在他看来，下行周期中，核心资产物业服务的价值将得到进一步体现，创造价值是招商蛇口未来发展的一个重要方向。

　　“三个转变”战略大背景下，招商蛇口将预留10％-20％的资金用于持有型物业，“特别是优势商业这块”。只是，对于具体的拿地金额，管理层们并未透露更多，更多的是强调项目利润和风险因素。

　　2021年，招商蛇口合计获得土地项目113宗，较2020年增加15宗，总计容面积1559万平方米。资源投放区域分布来看，其中59％分布于长三角地区，中西部和粤港澳则分别占17％、13％。

　　受房地产项目购地、基建支出等因素影响，招商蛇口2021年经营活动现金流净额同比下降5.96％至259.8亿元。同时，因购建固定资产及联合营公司投资及垫款增加，其现金及现金等价物净增加额为-96.12亿元，同比下降164.98％。

　　2022年，招商蛇口将坚持以销定投量的原则拿地，具体情况将根据公司负债及回款能力进行。市场好、利润确定性强的区域会进一步深耕，而成效较低、有明显弱点的区域则将会退出。

　　另外，提升权益占比亦是招商蛇口2022年的发展目标。2021年，该公司权益占比约为50.72％，“今年的计划是提升到60％。”黄均隆强调，公司如今的拿地权益比需不断提升，未来少数股东权益占比会逐年下降。

　　对于目前讨论度颇高的收并购，招商蛇口的态度则颇为谨慎。蒋铁峰指出，公司会将收并购标的与公开市场的项目进行对比，通过回报率、确定性、风险等因素进行综合考量，“哪里利润更高、风险小，就投向哪里”。

　　其还透露，公司目前正在与多家房企接触，若有进展会进行披露，“有些项目外界看着不错，但其实进去尽调发现根本不行”。

　　对于市场关注的预售资金监管，管理层在会上表示，2021年末公司监管资金231亿元，其预判“去年以来随着债务违约企业不断增加，政府与企业之间的信任程度明显减弱，各地政府出于保交付的压力，短期来看预计预售资金很难有大幅放松”。

　　按管理层所言，优化拿地策略的长期目标是降低公司负债率，优化资产结构。截至2021年末，招商蛇口共计有息负债1777亿元，其中434亿元将于一年内到期，占比24.4％。

　　“三道红线”方面，公司剔除预收账款后的资产负债率为61.67％，未剔除预收账款后的资产负债率为68.94％，净负债率42.82％，现金短债比1.25。