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　　近期房地产债券市场波动分析

　　近期，房地产市场监管政策频出，恒大负面事件持续发酵，中诚信国际将中国房地产行业评级下调，一系列事件加剧了市场对房企信用的担忧。地产债券市场的波动对金融机构将产生重要影响，也成为信托公司当前关注的重要问题。

　　一级市场房企债券融资规模大幅下滑，弱主体发行成本上升

　　贝壳研究院统计数据显示，2021年1-7月，房企发债总规模累计约6,428亿元，同比下降13％，连续两年下滑，且累计增速达2018年后低点。其中，前7月境内债券融资规模约4,395亿元，同比下降约3％；境外方面，前7月房企累计发债折合人民币约2,033亿元，同比降幅达到29％，境外融资规模占比跌至32％，创2017年以来新低。

　　从发行成本来看，7月境内债发行中，万科、滨江等中高等级房企票面利率依然维持在较低水平，中低资质主体债券票面利率明显走高，这与近期市场对房地产行业违约风险担忧上升有关。美元债方面，7月投资级、高收益和无评级占比分别为19％、40％和41％，依然以高收益为主，个体分化明显。

　　二级市场行业利差扩大，美元债板块明显下跌

　　据中金公司统计，7月房地产境内债券AAA评级行业利差均值走扩102bp，走扩个券占比67％，其中走扩最为明显的是恒大，相关个券利差走扩超过1,000bp；AA+评级利差均值可比口径下走扩23bp，利差走扩个券占比76％，走扩最明显的是禹州，利差已经连续走扩三个月，超过800bp；AA评级利差在剔除蓝光后的科比口径下，利差均值走扩26bp，走扩个券占比74％，其中鸿坤伟业走扩超过100bp最为显著。

　　7月受恒大负面事件带动，房地产美元债板块再度受挫，其中高收益板块收益率和利差均明显上升，月内曾受降准带动下价格有明显反弹但总体跌势明显。房地产美元债7月总回报-6.69％，高收益和投资级回报率分别为-9.24％和-0.44％，高兽医继续遭遇较大幅度回调。其中，恒大美元债7月单月跌幅最大，达到52.8％；荣盛和中梁美元债单月跌幅也超过20％；富力、佳兆业、花样年、禹州的跌幅在10％-20％之间。

　　房企债券违约上升，风险向大型房企延伸

　　今年以来，房地产市场调控不断升级，监管部门坚持“房住不炒”、降低行业杠杆的态度非常坚决，所采取的措施不断加强，从拿地、销售、融资等全方位进行调控干预，行业资金面压力骤升，信用风险加剧。7月26日，中诚信国际将中国房地产行业展望由稳定调整为负面，并预计下半年房地产行业政策持续偏紧的趋势仍然不会改变，商品房销售金额增速将较上半年有所放缓。信贷环境偏紧及投资者信心不足将进一步加大房企的再融资压力，融资环境的收缩亦将使得债务集中到期压力较大的房地产企业出现现金流紧张的可能性增加。

　　在强监管的条件下，房地产行业债券违约现象相比过去两年大幅增加。根据Wind数据统计，截至8月12日，今年已有超过34只涉房债券违约，牵涉债券发行规模达553.2亿元，涉及发行主体包括泰禾、天房、华夏幸福、协信、蓝光、正源等多家房企。除去债券违约之外，房企非标违约等风险事件以及相关负面舆情屡有发生，主体范围也从中小型房企扩大到大型的头部房企。近期影响地产境内债和美元债波动的主要因素之一，就是蓝光和恒大事件对市场情绪产生较大负面影响。恒大作为行业销售前3的头部房企，频频被曝负面事件必然会加大市场对整体行业风险的担忧情绪。

　　信托公司应加强关注的重点问题

　　房企债券的风险逐步加大，对于信托公司而言，应该加强关注，这不仅关系到信托公司非标房地产业务的安全问题，也关系到信托公司债券投资信托产品的表现。在目前的环境下，信托公司应重点关注房企债券的发行主体以下几方面问题：

　　一是要关注房企负债和流动性压力情况。这类房企以红档房企为代表，自身财务杠杆水平较高，短期内又面临债务集中到期的压力，在当前融资环境收紧的大环境下将承受更大压力，如恒大、蓝光、绿地等。

　　二是要关注房企的土储布局和销售回款能力。房地产市场区域分化明显，房企的土储布局直接影响着后续销售回款能力。如重仓京津冀的华夏幸福、重仓西南区域的蓝光、协信等，都因为区域集中度较高且重仓区域市场表现不良，影响了企业经营现金流从而引发信用事件。

　　三是要关注房企的融资渠道情况。不少房企融资渠道太过单一，一旦因为政策或市场的原因导致该渠道受阻，则面临较大的再融资压力。如非标融资占比过高的蓝光、恒大等。

　　四是要关注房企的隐含债务风险。三道红线政策下，房企纷纷调整表内负债，“明股实债”、债务出表等情况屡见不鲜，应引起高度关注。

　　执笔人：韩鸣飞