投资者通过地产信托低价买房及其优势

1评论 2020-06-29 08:56:07 来源:虫虫之声 作者:虫虫之声 6个月大赚574%!

  因地产信托的资料很少,而且对于一般的投资者(委托人)来说运作地产不太现实,也就只有房地产开发商和相关企业才有运作地产的可能性,并且地产只是房地产中的一个环节、无法直接转化为最终的商品:房地产产权(房屋)。一般的投资者运作房地产产权更加现实、具有可行性,所以以下的“地产信托”主要从“房地产信托”的角度来阐述。

  1信托买房

  委托人通过地产信托买入房地产产权。

  地产信托可以加入为委托人获得房地产产权的功能,当房地产开发商无法按时履约时(比如疫情影响房地产产权的销售及其销售预期),地产信托有权发起以房地产产权履约的申请,并有第一申请资格。但地产信托以房地产开发商销售的房地产产权履约时,需要考虑房地产开发商在整个运营房地产项目过程中产生的成本,以不让房地产开发商亏本为底线,条件合适的情况下可以适当加入房地产开发商运营该项目的合理利润,相当于地产信托的委托人买了房地产开发商卖不出去的房子,吸收了房地产开发商的经营风险、现金流风险。委托人因为用低于市场价的价格买入房地产产权,对投资收益会非常满意,而且对于特殊购买渠道会感到自豪、更有身份感。

  另外,地产信托对于委托人的房地产托管业务(房屋中介)应有第一优先权,同等条件下,优先地产信托代委托人管理委托人的房地产。

  在房地产项目取得“四证”之前,地产信托作为第一波为房地产开发商垫资的机构,完全有理由获得低于市场价的房地产产权的价格,毕竟房地产项目没有开头就没有后面的结果。

  2稳定房市

  合理的地产信托有利于减少房地产价格的泡沫、保持房地产市场正常发展、促进经济稳定发展。

  当房地产产权被委托人以较低价格买入后,实际上起到了抑制房地产价格过度上涨的泡沫,与中央调控、稳定房地产价格、“房住不炒”的指导思想是一致的。如果委托人(有钱人)自身的资金实力(《资管新规》里规定:最近1年末净资产不低于1000万元的法人单位。具有2年以上投资经历,且满足以下条件之一:家庭金融净资产不低于300万元,家庭金融资产不低于500万元,或者近3年本人年均收入不低于40万元),比该房地产项目里的个人房贷(中产阶级)的首付款高出很多,那么委托人数量会非常少,这么少的委托人拿到的房地产产权较低价格,并不会造成房地产终端买方市场恐慌性抛售房地产产权、造成房地产产权价格断崖式下跌、从而增加银行的个人房贷的不良率。所以监管部门对委托人的最低资金门槛的要求是非常合理而且必要的,是稳定房地产终端市场价格的底线。可以用来买入房地产产权的地产信托产品应该是专款专用,是用于特定房地产项目的资金,只有定向为该房地产项目融资的地产信托产品,才能买入该房地产项目里的房地产产权(房屋),避免其他产品的资金腾挪到买房产品里。

  监管部门对地产信托有限制,是为了遏制各个房地产开发商买地时竞价过高、导致成本过高、最终房地产价格过高、增加房地产资产的泡沫。所以地产信托需要约束房地产开发商不能把过多资金用于买地,比如在房地产开发商买地后,地产信托再支付剩余资金。监管部门一味地限制地产信托而导致房地产开发商在买地时信心过低、从而发生土地流拍,也与房地产市场正常发展、促进经济稳定发展相违背。

  3平衡资金波动

  钱荒或相反时,地产信托对市场的稳定作用。

  当钱荒、银根收紧、央行没发行那么多货币时(输血减少了,大水漫灌改成精准滴灌了),委托人通过地产信托买入房地产产权可以减少对资金的占用(钱荒导致个人房贷的资金减少,委托人的资金变成买房资金,减少了资金总量),减弱钱荒带来的市场上资金减少的问题。

  当市场上资金增多时,地产信托因为房地产资产的保值功能,而让委托人的资金实现了保值,地产信托可以稳定委托人对市场的预期。

  总之,地产信托只要运作合理、积极稳妥,不仅不会导致房地产市场过热,而且还会保持房地产市场正常发展、促进经济稳定发展。

关键词阅读:买房 投资者 房地产产权 信托产品 委托人

责任编辑:卢珊 RF10057
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