信托视角下浅析新冠肺炎对地产、消金影响

1评论 2020-02-13 10:11:15 来源:资管云 作者:智信特约研究员YR 游资亲授打板神技

突如其来新冠肺炎(NCP)给新年蒙上了一层阴影,宏观层面消费、投资受到较大冲击,短期内只能依靠货币政策缓冲下行预期;微观层面企业现金流承压、社融效率下降,中低收入群体可支配收入受到较大影响。

  突如其来新冠肺炎(NCP)给新年蒙上了一层阴影,宏观层面消费、投资受到较大冲击,短期内只能依靠货币政策缓冲下行预期;微观层面企业现金流承压、社融效率下降,中低收入群体可支配收入受到较大影响。

  本文从一个信托从业者的角度出发,以疫情带来影响为基础,分析新冠肺炎疫情对信托行业中“地产”以及“消费金融”产生的可能影响,并探讨可行的应对方案。 

  1  

  SARS vs NCP  

  1.1 对比目的  

  本章通过对比SARS周期,以推断本次疫情现今所处阶段以及最短的持续周期。然而2003年我国在经济处于成长期,而2020年我国经济处于转型期,以房地产与基建拉动增长的模式正逐步转型,因此切不可照搬分析;但疫情的周期、居民预期以及期间政府的应对手段,却是有一定参考意义的。

  1.2 基础假设:疫情处于成长期,

  最快需到4、5月份得到有效控制  

  参考SARS周期(图1),目前疫情处于成长期,虽然加速度在放缓,但仍在增长;同时,疫情的传播能力远超SARS,从有效记录日(1月20日)以来20日内就达到了3万人次,而SARS记录峰值仅为七千多人。

  而SARS在2003年4月后增长率明细放缓(图1),在当时没有有效的治疗药物背景下,除了隔离等物理办法,季节因素也可能是影响点之一。综上,笔者假设本次疫情最理想至本年4、5月份得到有效控制。

  信托视角下浅析新冠肺炎对地产、消金影响

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  总而言之,从与SARS周期对比中我们可以得到三点:1、疫情目前仍处于增长期;2、本次疫情传染基数、传染性均强于SARS;3、本次疫情持续周期乐观情况下也得到4、5月份之后才有可能得到有效控制。在确定了以上的基础假设后,我们将对疫情以来我国经济环境做简要的讨论。  

  2  

  经济分析  

  2.1 宏观:短期内消费、投资受冲击,

  货币政策缓冲下行预期  

  在“全面隔离”的大背景下,社会消费、投资受到冲击。参考SARS期间(图2),短期内本次疫情可能会对第三产业带来阶段性冲击;同时由于居家人群集中,必需品、医疗卫生品、电子消费品等需求上升;一、二产业影响尚不明确,但就近期公布的PMI依旧在荣枯线以上看来,制造业似乎受影响有限(图3)

  信托视角下浅析新冠肺炎对地产、消金影响

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  与此同时,货币政策也在缓冲经济下行。央行2月3、4日以逆回购的方式释放流动性合计1.7万亿人民币上证在节后暴跌7.72%后连续飘红,整体看居民对经济预期回调。同时货币政策后LIBOR走低(图4),一级市场资金较宽裕;若疫情继续加重,也不排除降息可能。资金政策上,2月1日五部门联合印发《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》,提出对企业、个人等提供金融支持,避免疫情下抽贷断贷。

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  2.2 微观:中小企业现金流吃紧,

  中低收入人群可支配收入减少  

  微观上,由于货币政策时滞性,且金融机构执行可能受到各种风控条件影响,对企业、居民而言难以满足短期内资金需求。参考财经数据中引用的对1435家中小企业调查显示,84.91%企业账上资金不足维持3个月运营,持续维持6个月以上的企业仅有9.27%,而58.88%的企业估计疫情将会导致2020年营业收入下降20%;如果疫情持续,这将导致现金流紧张、金融杠杆较高的中小企业,尤其是重灾区中小企业,以及部分中低收入人群陷入流动性风险,面临破产窘境。当然,目前政府及金融机构已经就中小企业融资难推出了诸多举措,包括贷款延期、续贷、补偿等。但在解除隔离时间难以确定的情况下,该类举措效果难以持续。

  综上,我们得到了两个结论:

  1、 宏观层面,短期内疫情主要影响第三产业,居民消费回归必需品;货币政策刺激下市场流动性进一步充裕,但传导速度有待商榷;

  2、 微观层面,短期内疫情威胁最大的是众多中小企业、及中低收入人群;在政策尚未到位时, 高杠杆、现金流紧张企业、个人受到调整;

  在对疫情周期、经济宏、微简要分析的前提下,接下来的篇幅我们将对地产、消费金融两个行业做具体讨论分析。 

  3  

  地产分析  

  3.1 地产:短期内工期推后,去化承压,拿地受阻,技术性违约风险上升,高周转企业影响较大  

  仅参考SARS期间房地产行业表现来预测现阶段房地产发展趋势,而忽视当下房价高涨、房住不炒等背景,是无法准确判断趋势的。

  由图5中各月地产投资完成额增长率可知,SARS期间地产行业受到影响较小。但本次疫情所处政策背景下地产上升空间已有限,相比2003年多数企业低于60%资产负债率,与以自有资金投入为主的发展模式,当下超70%、80%负债早已司空见惯,越来越多的房企将“高周转、高杠杆”作为扩张秘籍——而这带来的正是现金流紧张、高度依赖项目回款与金融杠杆的企业现状;因此不可同日而语,将SARS期间结果照搬。

  预期最乐观疫情4、5月份才能得到有效控制(湖北等重灾区除外),那么按照2019年一季度地产投资完成额 62,714.33亿元估算:假设该投资产生20%回款,则本次疫情可能影响企业现金流可能达12542.86亿元。对高周转企业,可能该资金量半年内完成3、4轮周转才能满足其融资付息、扩张需求。因此本次疫情对其影响尤为严重。

  因此,短期内除中小型地产企业外,我们更需要重点关注“高周转且现金流紧张”的房地产企业。接下来篇幅中,我们将从存量资产消化、新资产获取,以及再融资情况对该类企业进行讨论

  信托视角下浅析新冠肺炎对地产、消金影响  

  存量资产消化涉及建设与销售两个方面,即“预售节点”以及“去化速度”,这关系到在建项目乃至整个房企的现金流情况。对于高周转房企而言,除去标准化的快速开发建设之外,还需要考虑到金融杠杆的运用——绝大多数融资项目都设有建设进度乃至销售考核节点,以保证项目建设、销售按计划进行;同时为了在扩张阶段的高周转房企往往举债完成超出现有现金承受能力的收购,而债务的偿还往往寄托于当前存量资产的变现

  建设方面,如果疫情推后了工期,销售节点后移,抛开单个项目考核节点无法满足金融机构考核导致技术性违约不说;更麻烦的是现金回流速度变慢会导致项目还款能力存疑,只能依赖集团担保还款——这最终可能导致企业出现阶段性流动性风险。

  同时,对于以“商业”为主的地产商来说,本次疫情对其影响更是严重:虽然短期内尚可通过合约租金维持收入(且国家也出台了对疫情地区免租的政策),但如果疫情无法短期内解决,将会导致租金损失导致单个项目公司流动性风险。更甚的,若该商业已以ABS模式融资,则长此以往很可能触发集团担保,考验集团整体偿付能力。

  而销售端,由于居民整体在一季度可支配收入受到影响、且现场看房受阻,这使得短期内房屋去化困难,进一步恶化了房企现金流情况,对以“本项目现金流还债”为主的高周转模式影响较大。

  融资层面,虽然货币政策在一定程度上宽松了企业融资,但短期内金融机构由于复工以及对市场预期偏紧等因素会导致筛选标准、资金到位速度受到影响;更甚的,项目可能因技术性违约导致信誉受影响、再融资能力下降。

  新增资产方面亦是如此,大多数高周转企业现有的债务偿还压力本来就不小,在疫情阶段更是难以扩张,这就使得现金流管理成为了该类企业生存的硬指标。但相应的,该阶段也会有一波企业由于短期流动性风险而出让土地,现金流充裕企业有机会在该阶段抄底,储备性价比较高土地

  如果疫情继续恶化,对部分大型高周转企业而言,或许将发展战略由扩张转向收缩,及时控制融资成本、控制融资额、融资利率,压缩考核指标;再配合促销,甚至出售土地等手段保证现金流才能保证发展。

  3.2 信托:关注企业现金情况及偿债能力,业务建议债权为主,重视企业融资利率变化,规避扩张房企,关注土储区域及销售策略,重视企业再融资能力与融资项目抵押物价值  

  信托视角下浅析新冠肺炎对地产、消金影响

  综上,我们将现阶段疫情带来的影响总结为图6:短期内过分相信单体项目去化、以股权模式开展融资无疑会面临较大的风险;债权类项目成为了更为保险的方案,毕竟债权类项目更倾向整个集团的综合实力,关系到存量资金以及再融资能力,有更强的保证。

  同时,债权类项目在当下环境下也建议重点考虑以下因素:1、综合实力需排名靠前;2、土地储备、在售项目不集中在湖北、浙江等重灾区;3、关注企业现金、负债指标;4、关注企业短期内有能力偿还到期债务;5、关注企业在业内认可情况以及再融资能力;6、关注企业今年发展战略,扩张类地产企业需慎重考虑;7、关注企业融资利率变化情况,持续升高类企业需警惕;8、关注企业是否有促销加速回款等操作——在有效控制以上因素的前提下,才能更有力的把握住短期地产风险。

  我们也要考虑极端情况,即如果疫情持续恶化,除了以上提及的判断方式外,更要注重抵押物价值,毕竟在终极风险触发前提下,将抵押物价值做实(建议以“抵押价值”作为参考依据)才能保证未来变现的资本。

  长期看来,如若本次疫情能在短期受控制后不复发,则其对地产行业影响有限,只会给整个地产周期带来阶段性的波动,而无法撼动整个地产趋势。但疫情也加快了中小地产商的窘境,为头部地产商创造了兼并中小地产商的机会,资源加速向头部企业集聚。

  4

  消费金融  

  4.1 消金:短期内中低收入人群杠杆上升,违约风险增加;消金线下业务停摆,教育、医美等场景类分期风控受挑战,优惠政策促使骗贷风险增加  

  相比于地产类型的对公业务,消费金融直接面对消费者,受到影响更为直接。尤其对信托而言,受限于资金成本,面对的大部分消费者系银行信用卡筛选过的次级客户,导致该类客户的还款能力对可支配收入变化的敏感性更大。

  根据之前分析,在疫情爆发的短期内,居民收入普遍下滑(图7),中低收入人群在该背景下受影响较大,次级客户还贷能力承压。同时,由于疫情阶段消费金融企业无法展开线下办公,只能依赖线上审核、线上催收,这对以线下获客为主的场景类消费贷款影响极大(教育分期、医美分期等)。最终线下获客为主企业转战线上,在客源竞争上进一步白热化;同时受限于线上数据积累不足等因素,审核标准降低、线下催收受阻,逾期风险加剧。

  信托视角下浅析新冠肺炎对地产、消金影响

  虽然政策上,央行在《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》中提出了疫区个人网贷、信用卡适当延期的政策;但除了执行效力有待考究之外,根据部分消费金融机构反馈,部分老赖、黑产抓住该机会骗贷情况也逐渐发生,进一步加剧消金行业风险。

  更重要的,或许在疫情期间消金风险防控的基础已受到了挑战:消金风险防范基础即是“小而分散”。但面对本次系统性的疫情,“分散”似乎无从谈起——因此在疫情没有明显好转之前,需要严格控制消金业务展业条件。

  4.2 建议:短期内以to B模式为主,寻求结构化、担保、回购等模式展业,避免线下场景类医美、教育分期等业务,缩短逾期指标,以老客为主、严防黑产,评估线下催收贡献率  

  对信托而言,疫情期间建议将to C的思路转变到to B:除了尽量与行业巨头合作,明确其获客渠道、客群质量之外,更要在交易结构以及条件上做文章,以结构化交易,寻求不良资产回购、担保等手段作为展业重点考虑。

  同时需要对合作对手偿债能力做详细分析,将产品当做类固收类来做。对存量客户,建议适当提前观测期,将观测期前置到M1+余额逾期率,尽早发现存量资产逾期情况变化,提早作风险防控准备;且建议不要临时提升贷款利率,以免引发不必要的舆论风险。

  同时,建议避免以“线下”为主的场景类贷款,尤其教育分期与医美类贷款。因为抛开该类贷款需求是否旺盛不说,在线下营销无法开展的背景下临时将风控转移线上,短期内可能会受到风控有效性的挑战。

  本阶段也更要注意“黑产”的防控,毕竟在线上风控为主、线下业务难以开展,且疫区优惠政策为“黑产”提供可乘之机。在此我们建议该阶段需要以“老客户”为主,复贷率较高且还款记录较好的客户可以优先考虑;而对于新客户,除了基本风控模型外,对重疫区客户需要特殊评估,不仅评估其真实性、黑产可能性,更要对其复工时间进行合理预测。

  除此之外,要重新对贷后催收历史情况做评估,除了常规性的关注催收合规性、回款情况以外,更要关注线下催收所占比例与贡献值,毕竟在线下催收无法开展的前提下,需要重新评估催收效果;同时,该时期内更要注重逾期客户回访,问清真实情况并做合规、合理处理,否则容易引发舆论风险。

  信托视角下浅析新冠肺炎对地产、消金影响

  我们将以上分析总结为图8。长期看来,相比于房地产行业,消费金融行业可能会得到更大的政策扶持,毕竟杠杆的对象是个人,更直接的关系到民生问题;在房屋“只住不炒”的大基调下,房地产可能会受到更多的管控。  

  5  

  结语与展望  

  在新冠肺炎期间,信托除了用特定手段防控地产、消费风险外,或许可以选取适当区域开展政信业务——毕竟这个时间点政府支出需求较大,有可能释放出更多的机会。但与此同时,我们也需要关注新兴行业的发展:疫情拖累部分行业的同时,也催化着医疗、在线教育、远程办公、互联网应用以及物流等行业,而这些行业需求拉动了5G基础设施建设……这一系列的变化在一定程度上加速了经济转型,给新经济打开了一扇窗——保持对各行业变化的敏感性,或许新的机会已经在路上。

  2020年2月9日凌晨3点

关键词阅读:信托

责任编辑:卢珊 RF10057
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