用益信托网数据显示，11月集合信托成立规模为1067.51亿元，较去年同期的1808.33亿元大幅下降约41%。其中，有213.83亿元投向房地产，较去年同期的660.49亿元更是大幅下降近68%。

　　多位信托业内人士告诉《国际金融报》记者，投向房地产领域的信托资金降幅较大，与房地产信托额度和投资者对于房地产行业风险忧虑有所上升有关。从过往经验看，历次对相关业务的严监管都会增多房地产信托违约规模。未来一段时间内，房地产信托风险防控压力增大。

　　但长期来看，房地产信托或将经历进一步转型与发展。经历了高速发展期后，房地产业也会逐步进入相对成熟的阶段，对于信托公司来说，后续的存量市场会衍生出新的业务机会，最终整体地产行业的回报率会趋于平缓。

　　余额管控和罚单“双管齐下”

　　《国际金融报》记者注意到，相比上半年的一片火热，地产信托下半年发行规模呈现明显的收缩趋势。

　　用益信托数据显示，2019年1-6月份发行的投向房地产领域的信托规模分别为883.56亿元、544.65亿元、993.51亿元、934.16亿元、901.05亿元、1156.52亿元；而7-11月则分别为799.22亿元、716.71亿元、662.32亿元、595.95亿元和556.59亿元。

　　中国信托业协会数据显示，截至2019年三季度末，投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元，较二季度减少1480.67亿元，环比下降5.05%，这是自2015年四季度以来，首次出现新增规模的环比增速负增长。

　　记者注意到，7月份以来，在地产业务方面，信托公司受到窗口指导、余额管控、定期报备等一系列“接力式”监管。同时，今年以来，亦有多家信托公司因为房地产相关业务被罚。

　　用益信托研究员帅国让在接受《国际金融报》记者采访时表示，从历史数据来看，信托公司在四季度基于业绩的压力会有冲规模的战略，但今年在宏观经济周期与严厉金融监管政策的共同影响下，房地产信托规模增长明显有所受阻，预计后期随着政策效应的逐步显现，短期内规模还会有所压缩，

　　“另外，从近三个月的集合房地产信托募集情况来看，9-11月分别为731.19亿元、329.30亿元和213.83亿元，下滑趋势显著，表明投资者对房地产行业的风险担忧情绪上升，投资策略更加谨慎。”帅国让补充道。

　　信托业内人士李华（化名）在接受《国际金融报》记者采访时表示，投向房地产领域信托资金降幅较大，一方面与房地产信托额度监管有关系，另一方面也反映了在持续严格调控下，投资者对于房地产行业风险忧虑有所上升。

　　资深信托研究员袁吉伟在接受《国际金融报》记者采访时表示，此次房地产信托监管调控一个不同的地方在于和严处罚相结合，以此促进信托公司重视房地产信托的合规发展。“自2017年以来，整个金融行业进入严监管态势，各领域罚单逐步增多。从过往信托公司的行政处罚可以看出，房地产业务一直是合规问题最多的业务领域。”

　　防范风险过度积累

　　中国信托业协会特约研究员袁田指出，房地产信托资金余额自2015年四季度以来首次出现新增规模的环比增速负增长，这充分表明，信托行业积极响应中央政策，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，进一步严格落实银保监会对房地产信托业务监管的明确要求，有效遏制房地产信托的规模增长，防范风险过度积累。

　　某三方代销机构工作人员王华（化名）曾告诉《国际金融报》记者，房地产商融资一般会以名下项目作为抵押物，不过违约的情况下，抵押物的处置、变现往往需要一段时间，还可能面临折价。

　　“信托处于处置期、延期的项目越来越多。”王华对记者感慨道，现在很多情况是一家企业违约连带着十几家机构踩雷，其中不乏信托公司。

　　如何看待信托由于“踩雷”而面临的兑付问题？

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示，以房地产信托项目为例，大部分风险都与房屋销售市场有关系，如果说销售市场行情好，问题一般都很容易化解，但如果说市场在持续降温，往往会引起较多问题。

　　严跃进进一步指出，对于房地产信托项目，面临的问题主要是如果销售情况不理想，或者信托资金所投入项目经营情况不乐观，尤其是和商业、办公挂钩的项目，比如出现烂尾、租金回报率不高等情况，而融资方又无法获得一些补给的资金，则会对项目兑付产生影响，需要警惕相关风险。

　　袁吉伟指出，从过往经验看，历次严监管调控房地产和房地产信托都会增多房地产信托违约规模，而且会在调控后的半年到一年达到违约高峰。未来一段时间内，房地产信托风险防控压力增大，尤其是需要关注部分高杠杆运行的民营房企、项目多集中于三四线的房企以及部分中小房企资金链健康情况。

　　长期发展趋于平缓

　　在帅国让看来，地产信托完全萎缩也不大可能，毕竟房地产信托是信托公司重要的业务收入来源之一。

　　帅国让对记者进一步分析，严监管对地产业务规模占比相对较大的信托公司有较大影响。但近年来大多数信托公司明显加大了转型力度，在创新业务方面不遗余力，在主动管理方面不断提升，可以说信托公司凭借制度优势和先发优势有望在资管市场中保持自己的地位。

　　不少业内人士告诉《国际金融报》记者，从整个房地产行业来看，经历了高速发展期，长期会逐渐趋于平稳，对于信托公司来说，存量市场也会衍生出新的业务机会。

　　金乐函数信托分析师廖鹤凯在接受《国际金融报》记者采访时表示，对房地产信托限制是阶段性的，长期来看，这依然是有发展空间的领域，只不过已经过了高速发展期，进入相对成熟的阶段。“后续的存量市场会衍生出新的业务机会，最终整体地产行业的回报率会趋于平缓，按照行业特点，还是会比传统行业的回报率略高。”

　　李华告诉记者，对房地产信托的调控是阶段性的，从大局考虑进行降温；在这个过程中房地产行业也会经历洗牌，房地产公司的数目会减少，行业分工会逐渐细化。

　　严跃进告诉记者，整个房地产市场投融资这一块，其实思路很清晰，但凡是涉及到住宅项目，并且有一定炒作倾向的信托业务，现在来看机会较少，但包括租赁住房在内的几个领域，在一些项目愿意遵守限价政策的情况下，拿到信托融资的可能性会比较大。

　　此外，严跃进指出，对于信托公司来说，与物流、铁路相关的领域可能会存在一定机会或者说能够形成较好的态势。

　　对于房地产信托的转型与发展，袁吉伟指出，短期信托公司可以通过调整房地产业务策略和方向，维持现有业务模式。但长期看，我国城镇化、老龄化趋势加快，会逐步限制新增住宅开发需求；信托公司过度依赖住宅开发项目，业务过度集中，受周期因素较高，必须进行有效转型。

　　具体来看，转型的方向可能包括参与住宅地产模式从债权向股债结合转变、从住宅地产向多元化地产类型转变、从新增地产向存量地产转变和从简单收取利差向专业创造价值转变方向。

　　“在这个过程中，对信托公司能力和人才团队的建设也是有一定要求的，而无法适应这种转型要求的信托公司可能逐渐被淘汰。”袁吉伟补充道。