房地产信托项目必读:房地产企业融资实务与风险防控

1评论 2018-10-19 17:57:35 来源:西政资本 感谢300643

资金作为房地产企业的生命线,线断则魂飞散。由于房地产行业的特殊性,资金需求量极大,对于单个企业来说完全以自有资金承担开发资金投入基本不现实,因此,融资成了房地产开发的必要条件。作为开发商负责融资的主要部门---财务部或资金部(部分开发商为财务中心下属的融资部),除了随时把握最新的融资市场行情和动态,以及可行的融资方式外,如何在融资过程中发挥提前预防与把控风险的作用与职责,显得尤为重要。

  

  资金作为房地产企业的生命线,线断则魂飞散。由于房地产行业的特殊性,资金需求量极大,对于单个企业来说完全以自有资金承担开发资金投入基本不现实,因此,融资成了房地产开发的必要条件。作为开发商负责融资的主要部门---财务部或资金部(部分开发商为财务中心下属的融资部),除了随时把握最新的融资市场行情和动态,以及可行的融资方式外,如何在融资过程中发挥提前预防与把控风险的作用与职责,显得尤为重要。

  第一部分 债权融资

  房地产融资目前以土地或项目抵押融资为最主要途径,即债权融资。部分排名靠前或者信用等级较高的企业(一般至少要求AA+或以上),有金融机构授信额度,且体量颇大,但是就企业数量来说,在行业中的占比相对较小。因此,实操中土地或项目抵押融资依然是主要方式。而对于现阶段的企业,除少数地方银行对于本地房企以及参股/控股银行对房地产企业本身的支持外,“432”条件限制是基本要求,即四证、三成自有资金以及二级开发资质,另外对于企业信用等级、行业排名虽存在不同的要求,但底线基本一致,即——风险可控!

  目前房地产项目融资能做成的,利率基本维持在银行基准贷款利率上浮大概30%-40%之间、非银机构综合年化12-15%(信托)范围左右,私募机构大部分在年化15%-18%,甚至更高。虽说目前金融机构和非银机构投资地产行业存在很多限制,但在没有其他相对稳定投资收益的行业出现之前,或者在政策调控尚未进一步深化之前,房地产的投资回报率依然吸引着诸多资本“思考”如何进入地产市场。

  从整个地产投融资业务构成和合作双方来看,大家各取所需,融资方拿到资金,投资方获取未来收益,但就过程来说,似乎就没那么美好,由于资金方限定准入条件并限制资金用途,融资方受融资条件的限制较多,在整个融资期内,资金处于不自由使用状态;当然对投资方而言,在贷款回笼前风险亦无时不在。

  (一)债权融资对融资方的影响

  1、资金管理的影响

  受监管的影响,目前可操作的融资产品并不太多。以当前达到预售条件的地产项目融资为例,如以预售房网签(实务中也存在预售商品房预抵押的情形)作为风控担保措施,则因网签备案需以常规30%的首付款以本体维修基金的支付为前提,因此该融资方式本身会导致融资方承担前期资金的成本和压力。另外从融资金额来看,由于抵押融资的抵押率一般在40%-60%之间(以50%及其以上居多),投资方通常都会要求以购房款的50%回流作为投资方同意解除网签以配合重新售房给小业主的前提条件,也即从数量上看基本是满足投资方与融资方1:1的贷款金额与回款要求。

  尽管如此,对于融资方来说,由于首付比例通常不会超过三成,所以依然需要有自有资金的投入,或者多套房先后部分解押(即解除网签)的途径来实现最终客户的网签。因此,在这个过程中融资方的资金压力也还是有的,融资方需要投入多少的自有资金,一般受影响的主要因素包括以下方面:

  1.销售的去化速度。依靠终端客户(最终购房的小业主)首付款解押(即解除网签,下同),销售货值与解押货值比迫近2:1,即卖2套解1套,如此循环操作。

  2.个人住房贷款的回款能力。在销售淡季的情况下,则要求预售网签房源的个人住房贷款放款速度要快,否则就会出现后面首付客户无法按预期时间解押、办理网签的情况,按照过去常态下3-5个月的放款周期和速度,与客户的购房纠纷怕是再所难免。

  3.收支的平衡。对贷款发放的进度,要充分考虑去化速度、资金回流时间等各方面的平衡,否则,也将面临资金的重大压力。

  同时,作为风控措施,投资方会对投后资金的支付情况、合理性作出判断后,参与审批支付(一般资金方手中会保管其中一个银行UKEY),这也将对缺少资金的企业造成资金使用灵活性的限制。

  2、项目进度的影响

  资金方的资金投入与开发商虽然都在追求利益最大化,但各自诉求还是有一定差异。资金方的收益要求通常是固定的,期限也大多以三年为一个周期,但是从开发商的角度看,开发周期一般比资金投入周期长,且开发商会视市场行情对项目的销售进度做调控管理,所以会出现两者在收益周期上的差异化,从而造成一定的争议。

  但从商业角度看,通过风控措施的设置及回购安排等依然能实现各取所需,但有得必有所失。对此,开发商也应该做出必要的让步,实现外部资金的介入,以为其所用。

  (二)债权融资对投资方的影响

  按照上述所提及的风控措施仍旧不能完全消除房地产投资风险。抛开上述的预售房网签或预抵押的风控措施,我们从常规的土地或在建工程抵押融资(较为常见的就是开发贷)分析来看:

  1、基本要求(即常说的四三二)

  四证: 即取得预售证之前的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证,现阶段的金融机构在开发商办理预售阶段是不予审批开发贷的。原因我们从以下角度来看:

  房地产预售证的办理提交材料里有一项:土地使用权证、在建工程设置抵押的,抵押权人同意办理预售的书面意见及初始登记前解除抵押的书面保证(备注:实务中大部分地区办理预售证前必须解除土地或在建工程抵押,但部分地区无此强制要求)。

  由于房地产的特殊性,房屋附着于土地之上,就性质而言,从财务角度上看,土地与建筑物合并计算;从资产管理角度上看,土地与建筑物部分地区也是合并抵押,产生所谓他项权利;从房地产预售管理制度上看,预售则意味着开发商能够对外正常销售,由于抵押产生了他项权利,两者存在相关权利归属冲突,所以,四证是必要条件,不能多也不能少

  三成自有资金:房地产前期投资的自有资金比例不能低于30%,通常的措辞为自筹资金。但是,这比四证还容易打破,实务中也存在各种各样满足自有资金投资比例的变通做法。

  按照目前的融资体系,房地产存在土地配资、前期融资等多个前置于开发贷之前的融资方案。拿地的自有资金与融资的比例大多在3:7,更有甚者1:9。当然,受制于目前的监管政策,此类贷款的杠杆比例有限制,即使是来源于战略合作方的资金,也有可能会被金融机构认定为非自有资金。因此,根据目前严监管下银行、信托等金融机构的体系内要求,开发贷前存在的土地配资、前期贷款项目已基本无法提供融资。

  二级开发资质:这是对融资方自身资质的要求。

  2、投后管理

  资金监管。如设立监管或者共管账户,保障资金安全或符合约定使用用途。

  印鉴管理。如增加投资方人名章或者派员监督、管理印鉴等,防范二次抵押、不利合同的签署,掌握销售、回款进度等等。

  实操中亦经常将资金与印鉴管理合并,最大的风险考虑来自于监管或者共管账户之外的收银管理,增加印鉴不是硬性的要求或做法,而对于监管、共管账户的存在也尤其无法控制,其风险的更多来自于投资之前对于被投资方的银行账户信息掌握程度,以及对其投后销售体系及收银的管理。

  存货管理。地产公司不管采用何种方式融资,核心的还款来源始终都依赖于商品房的预售/销售收入,因此投资方对抵押资产或预售商品房的销控管理显得至关重要。对抵押资产的销控管理,一是确保常规途径下销售的有序进行,二是确保销售资金按照约定有序还款。

  存货的管理更多的来自于各地对于商品房预售的管理,但是基于法律层面,地方性法规的效力和作为某一案件审判依据的法律效力的明显不足,单纯地依赖投后管理,明显控制力不足,事后的追责工作明显大于事前、事中的管理。如果开发商恶意不通过网签来签署相关合同,即便是投资方申请查封,购房者作为善意第三者,在不知情的情况下,依然可以作为有效的法律文件申请撤销,原因有二:

  (1)预售的办理文件有抵押权人同意办理预售的书面意见;

  (2)法律规定,被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人(即小业主),第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。

  对于此类案件造成的损失,在某金融机构与开发商的经济案件中,最高院对于此类购房合同法律效力也作出了有效性认定的判决,所以,从金融机构角度看,防范此类风险的有效手段,莫过于从源头对预售办理房源进行有效控制,这样才能真正的从法律层面降低自身的风险。

  第二部分 股权融资

  在股权融资下,融资方通常需要借助的是投资方(一般是大型的开发商或有资源的操盘方)的品牌或者项目管理能力。从投资方的投资取向和风险偏好来说,投资方主要分为两类,即追求固定收益或股权收益。

  (一)固定收益类(即明股实债)

  投资方一般不会有操盘的要求,但是至少会要求财务人员进驻,防止投资收益的非正常流失,投资方参股比例一般在 35%-50%之间,要求公司重大事项调整的一票否决权。在税收政策上,目前此类投资也被划分为一般性借款,并按此进行税收管理。只要项目推进有序进行,一般情况下不会出现太大问题。

  (二)股权收益类

  属于真正的权益类投资,投资方通常会要求绝对的话语权,或通过持股比例或通过协议约定双方权利。持股比例通常在51%——75%的相对控股,且附以协议、章程对项目管理权限的约定,或者75%以上的绝对控股。同时在策略上,由于房地产开发的周期性,部分收并购类项目会采取循序渐进的方式,参考项目进度增加股权投入,负债期不并表,现金流回正或者实现收益之后,纳入合并范围。投资方和融资方在这个问题的要求上,会稍有差异,当然,在资本面前一切也都是可以商议和解决的。

  (三)其他类

  以上所述投资方主要是以机构投资者为主,在另一类以地产出身为主的投资方中,不少都会优先考虑融资代建或小股操盘等合作模式,此类方式亦值得重点了解。

  第三部分 总结

  商业活动本身就应该是建立在互信的基础上,当然也建立在尽职调查等风控手段的基础之上。简单来说,投资方与融资方需具备互信的态度,同时也要具有风险防控的前瞻性、判断力和控制力,如此才能共同发展。

关键词阅读:房地产信托

责任编辑:Robot RF13015
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