自如遭查处 左手借通道放贷右手ABS融资模式遭质疑

1评论 2018-08-23 09:00:28 来源:蓝鲸财经 打板族爽了!

  因被同行曝光“推高房租”而处于风口浪尖的链家旗下长租公寓品牌自如,日前又在北京市住建委会同市银监局等部门的现场执法中遭查处。

  8月22日,北京市住建委发布消息称,当日开通打击“黑中介”举报热线,查处了23家违规中介机构,并会同市银监局等部门对自如、相寓两家住房租赁企业进行现场执法,查实北京自如生活资产管理有限公司涉嫌存在违法违规问题。

  北京市住建委表示,“黑中介”热线投诉举报主要集中于八类问题:哄抬房租、无照经营、不退押金、打隔断群租、转租他人、强制贷款付租金、对委托出租房不予维修、采取软暴力(堵锁眼,恐吓,骚扰)威胁租房人。

  其中,“强制贷款付租金”正是以自如为代表的长租公寓被屡屡诟病之处。蓝鲸财经近日接到多起针对长租房公寓的投诉举报, 多名租客反映自己“被贷款”,陷入了隐藏在租房合同中的贷款“陷阱”,一不当心逾期连带个人征信也会受影响。

  值得注意的是,自如等长租公寓运营商并不具备消费金融牌照和小额贷款牌照,不能直接向个人发放贷款。有消费金融业内人士向蓝鲸财经指出,自如等长租公寓运营商通过设立信托,以通道方作为受托人,由受托人发放信托贷款的方式间接向租客发放住房分期贷款,而这种通过信托通道发放贷款的业务模式似与当前资管新规下“去通道”的精神所背离。 此外, 有分析称,自如疑似利用租客信用,通过房租分期小额贷款的证券化融资为其在抢房源“大战”中添薪加火。

  优惠藏猫腻,租房竟变成了贷款

  “无押金即可入住”、“为毕业生减轻负担”……多家住房租赁企业的广告语直白诱人,大批年轻的外地求职者由此被吸引入住,而殊不知等待他们的却是隐藏在动辄上万字的晦涩难懂的房屋租赁合同中的各种“猫腻”。

  “我明明是想要租房子按月交租金,但是莫名奇妙就背负贷款了。”一位今年刚毕业的大学生小张向蓝鲸财经表示。

  小张自今年1月与自如签了一年的租约,后因找到的工作单位离开公寓距离遥而在7月选择退租。直到退租之时,小张仔细研究合同中的条款才突然发现其中包含着一份贷款合同。

  “当时签房屋租赁合同的时候,自如中介跟我说只需要看合同上标黄的所谓‘重要部分’,他说其他的太多了就不用去看了,他完全就没有和我提过贷款的事。”

  仔细回忆签订合同的过程,小张记得中介提到过“分期”,但是并没有提到过“贷款”,而她也并没有意识到两者的关联。“中介向我推荐分期优惠,只需要租客按月付即可以享受租金优惠,当时签合同的时候他并没有告诉我分期就是贷款。”

  类似于小张遭遇的年轻人还有很多,蓝鲸财经还接到了租房时被“捆绑”信用卡分期、不合理的退租门槛等各种五花八门的针对长租公寓的投诉。

  蓝鲸财经发现,许多房屋租赁中介通过租金打折等优惠手段以诱惑租客办理贷款或信用卡分期,但是在推销的过程中并没有明确告知甚至提及其中的贷款合同以及潜在风险。

  而动辄上万字的房屋租赁合同充斥着各种专业术语,对于没有法律背景知识的人来说非常的晦涩难懂,许多初入社会又缺乏经验的大学毕业生往往会轻信中介的话,而没有去仔细研究其中的条款,等到退租后才发现和最初许诺的并不一致。

  法律界人士指出,由于没有意识到贷款合同的存在,借款人往往冒着巨大的风险,如果逾期或还不上贷款,还将影响个人征信。

  由此,不难能理解为何中介强制贷款付租金成为了北京市住建委开通“黑中介”举报热线后的投诉热点之一。

  “合法不合规”

  自如为链家旗下品牌。根据工商登记信息显示,此次被查处的北京自如生活资产管理有限公司成立于2015年,注册资本为1000万元,左辉为董事,法定代表人为单一刚。

  值得注意的是,自如等长租公寓运营商并不具备消费金融牌照和小额贷款牌照,不能直接向个人发放贷款。根据小张向蓝鲸财经出示的合同显示,贷款人即发放贷款的机构为中国对外经济贸易信托有限公司。

  有消费金融业内人士向蓝鲸财经指出,自如等长租公寓运营商通过设立信托,以通道方作为受托人,由受托人发放信托贷款的方式间接向租客发放住房分期贷款。

  “自如没有牌照,无法直接发放信贷,信托公司在其中扮演了通道的角色。”一位消费金融业人士对蓝鲸财经分析道。据其透露,借助信托通道发放贷款的“玩法”在非持牌的消费金融机构中非常常见,而普通人并不容易识别。

  “我认为这样的模式合法但不合规。”他表示,“资管新规已经明确要‘去通道‘。”

  今年4月27日,央行等4部委联合发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》,意见明确消除多层嵌套,抑制通道业务。受此影响,今年上半年委托贷款、信托贷款合计比去年同期减少近3万亿元;由此拖累,上半年社会融资规模增量比去年同期少2万亿元。

  此外,在通过信托通道间接发放贷款的同时,自如还不断通过ABS资产支持证券融资。2017年8月15日,自如发行了“中信证券(行情600030,诊股)—自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”,该项ABS发行规模为5亿元。而今年5月以及7月,自如又分别发放了自如2号第1期以及第2期房租分期信托受益权资产支持专项计划”。

  根据公开信息显示,自如1号发行主体是北京自如众诚友融信息科技有限公司,为自如生活资管的全资子公司,信托计划受托人为中国对外经济贸易信托有限公司。

  北京自如资管成立于2015 年10 月,注册资本3,200 万元,由自然人左晖和单一刚共同出资设立,持股比例分别为94.60%和5.40%,截至2017 年末,其实际控制人为自然人左晖。

  自如1号的专项计划的原始权益人为众诚友融。众诚友融成立于2016年2月,注册资本5000万元,由北京自如资管独资设立,北京自如资管对众诚友融的定位为“自如集团”旗下金融业务平台,众诚友融的业务将主要是为北京自如资管的客户和业主提供便捷的资金来源。

  根据自如1号说明书所披露的交易结构图显示,原始权益人众诚友融通过外贸信托设立的“荟润5号-自如自感系列单一资金信托项目单一资金信托”向租客发放房租分期小额贷款;众诚友融将享有的单一资金信托项下的信托受益权转让给中信证券设立的“中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”。

  对此,有业内人士分析称,自如利用租客的信用,为公司拓展房源提供资金。具体操作层面,自如首先通过约定高租金的形式租下房主的房子,租金按月付清;然后和租户签订贷款合同,在拿到分期信托受益权资产证券化融资后,又将此作为本金,继续和更多的房东签约。而不仅是自如,这样的模式也已成为一批长租公寓扩展规模的利器。

  截至2017 年末,北京自如资管管理房间数超过50 万间,租客累计超过120 万人,服务业主超过15 万人。

  此前,我爱我家(行情000560,诊股)时任副总裁胡景晖在8月17日接受媒体采访时表示,以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格,住房租赁市场的问题就此浮出水面。

关键词阅读:贷款 ABS 融资规模 租公寓 租客

责任编辑:卢珊 RF10057
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