明星企业也踩“雷” 长租公寓行业有多痛?

1评论 2018-02-26 08:00:04 来源:资管云 作者:智信 低吸也能抓涨停!

“新派公寓踩雷事件”发生后,公寓圈、地产圈、法律圈、金融圈等众多人士参与讨论,争议有之,谏言有之,折射出长租公寓这个新兴行业仍痛点重重。

  “新派公寓踩雷事件”发生后,公寓圈、地产圈、法律圈、金融圈等众多人士参与讨论,争议有之,谏言有之,折射出长租公寓这个新兴行业仍痛点重重。

  大年初七,微信朋友圈被各种开门红包刷屏,人们还沉浸在新春佳节的喜乐气氛中,留恋快速逝去的欢欢喜喜的过大年假期。

  然而这个年,对于新派公寓创始人王戈宏来说,却不知是怎样的难捱。大年初六晚上8:45,春节法定假期结束前的最后一夜,他终于忍不住发了一条朋友圈。

  第二天一早,整个公寓行业为之哗然,很多人对公寓行业的明星企业新派公寓(顺义店)在春节期间遭遇到新业主的强行停电事件,表示强烈愤慨并声援。

  经自媒体率先报道后,地产圈、金融圈、法律圈若干人士也加入了“新派公寓踩雷事件”的讨论阵营。抽丝剥茧之下,业内人对眼下长租公寓行业的快速扩张表示了深深的忧心。

  事件追踪

明星企业也踩“雷”,长租公寓行业有多痛?

  ▲王戈宏在朋友圈首发长文

  老业主、新业主、运营商,这是一个涉及到三方的公寓罗生门事件。

  王戈宏在朋友圈发布上述长文自曝此事件后,委托律师将整个事件进行了详细梳理,2月23日,也是新派公寓顺义店被停电的第13天,在微信公众号“迈点空间租赁”上发布了9点声明,向公众还原了事件的起因和进展。要点如下:

  1、新派公寓顺义新店开业不到一年,162户满租,租户除空乘飞行员以外,多为企业高管等社会精英人士。

  2、新派公寓经过前业主同意,并得到北京市顺义区天竺镇政府红头文件证明此物业可以正常出租运营的情况下,签署的租赁协议,租赁期限为12.5年。

  3、2016年11月底,签下租赁合同6个月,改造花费投入约五、六千万后,新派公寓接到北京市第三中级人民法院函告,方得知此物业被查封。

  4、法拍后新业主接手,告知租赁协议无效,租金涨一倍多,否则强制腾退。新派公寓与新业主多次沟通无果,新业主借检修名义,自2018年2月11日上午10点起突然停电。

  据新派公寓委托的法务发言人表示,还在联系新业主北京帝景房地产有限公司高层,希望进行面对面沟通。截至目前,原业主与新业主都未对外有任何发声。

  业界争议

  其一,新派公寓怎么签的租赁合同?

  新派公寓在与原业主签订合约前,有没有做完善的法律尽调,是否知道物业已经被前业主抵押?如果已经知道被抵押,有没有取得抵押权利方同意租赁的函?

  法律界人士认为,这是王戈宏朋友圈中提出的“买卖不破租赁”成立的关键所在。如果没有做详尽的产调,未获知在租赁签约前物业就被查封或抵押,或者明知被抵押却没有获得抵押权利方出具的同意函,那在新派公寓在签订租赁合同时就埋下了一个“雷”,很难获得法律保护。

  第二,租金低是不是主要矛盾?房租是不是可以随便涨?

  根据新派公寓声明,新业主并没有要求解除合同,而是要上涨一倍多的租金,新业主是认为之前的租金过低吗,这是不是事件的主要矛盾?房租的上涨幅度是不是可以随意喊?

  新业主以检修名义停电(停水后,新派公寓自行恢复水闸,并安排保安看护),是想让租户退租,逼迫公寓运营方无法正常招租运营从而自认栽吗?

  因为新老业主都未对外有任何发声,因此并不知道新业主的根本诉求。只是新派公寓的9点声明中有提到一句“新业主无视已经存在的合同以及运营商的投资,不谈任何补偿便强制腾退”。

  合理建议

  新派公寓事件发生后,公寓圈、地产圈、法律圈、金融圈等众多人士参与讨论,力图为事件的妥善解决献言献策。

  首先,新业主粗暴断电不可取(目前新派公寓已连续多日采用应急发电车供电),即使新业主在接手物业时有再多的委屈与不满,也不能直接给租客生活带来伤害,相关部门应该督促新业主尽快正常供电。

  其次,若物业抵押在前、租赁在后,新派公寓应正视自己拿房决策过程中存在的失误及由此可能产生的损失,新业主也应该看到公寓运营商为新物业改造付出的事实成本,寻求积极协商解决,维护双方最大利益。

  再次,以事实为依据,以法律为准绳。但这于双方而言都不是最佳选择。新派公寓起诉老业主即便胜诉,因老业主资不抵债也无法执行;而新业主即便胜诉,也难于快速收回物业,遭受拖耗损失。适合的解决方案是,全面评估法律底线,在此基础上双方重新谈判确立新的可共赢的租赁协议。

  行业警示

  新派公寓事件如何演变,还需进一步关注。但此次事件称得上是长租公寓行业的一个里程碑事件,折射出行业扩张初期,发展痛点的冰山一角。

  其实,原房东破产防不胜防,新派公寓此次遭受到租赁物业因产权业主变更导致的违约风险问题,公寓行业内早有警示,一般要寻求有实力、讲信用、履约能力强的合作方,这是最大的风险规避。

  但是长租公寓行业正处于跑马圈地扩规模的发展初期,没有规模就没有品牌,就没有资本市场的融资发言权,因此为了抢夺物业,难免放松合规性审查,留下风险隐患。

  此次事件中,也有业内人质疑,为何在物业法拍时新派公寓不去举牌?暂不论背后是否有错综负责的债权债务关系,新派公寓作为轻资产运营方,资金实力也难于与财大气粗的开发商相比。

  业内公认,长租公寓市场虽然有万亿大蛋糕,但长租公寓赚的是细水长流的钱,利润并不高,采用轻资产模式的公寓运营商,对承租租金成本和装修成本十分敏感,租约变更不仅关系到的运营方的盈利能力,甚至是企业估值。

  “二房东”模式“雷”多,并非长久之计,展望长远,长租公寓行业最终会形成两大发展模式:

  要么做纯“轻”,做轻资产运营管理第三方,进行品牌输出,如乐乎国际青年社区;

  要么做“重”,私募股权基金收购物业,与运营方合作,发REITs实现资本市场退出,运营方同时能获取持续管理带来的部分物业增值溢价,如蓝山资产,如新派公寓CBD店模式。

  而眼下,政策暖风频吹,长租公寓行业风头正盛,品牌开发商纷纷入场,互联网巨头、金融巨头大力切入,地方国企陆续进击,行业竞争愈演愈烈,残酷的洗牌也在同时进行。

  “新派公寓踩雷事件”也给正大力进入或加速扩张的各市场参与主体提了一个醒:必须深入了解并把握长租公寓这个新兴行业脉络,才能避开潜在风险。

  蛋糕虽大,入口却并不一定就是美味。

关键词阅读:长租公寓

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