民生信托2018投资前瞻:积极拓展房地产信托基金业务

1评论 2018-01-07 15:29:36 来源:中国民生信托 作者:徐正国、胡彧等 中国民生信托 上市公司绝密调研报告

  暌违2017年,A股市场有哪些变化悄然发生?2018年是否会出现“牛抬头”?在房住不炒的大背景下,2018年房地产是否还有投资价值?股权投资是否更值得高净值客户青睐?值此辞旧迎新之际,中国民生信托资本市场总部、投资银行总部、不动产投资管理总部的专业人士为新的一年把脉,希望能在变化莫测的市场中为大家理清脉络。

  证券投资市场

  访谈人:徐正国 权益投资部副总经理

  胡 彧 研究部总经理

  1、未来相当长一段时期,A股主要的投资机会在哪里?

  A股的蓝筹资产,或者说我们定义的硬资产是未来10年的投资主题,其具备巨大的估值提升和盈利能力提升的所谓戴维斯双击的机会。实际上A股的蓝筹资产从2013年已经开始走上了重估之路,我们认为这一进程只是刚刚开始。这其中的最大的经济背景则是工业化后期,经济增长中枢和利率中枢不断下移,作为指数成分股的龙头企业在历史上走出了10-20年的牛市,其中美国1980年-2000年上涨10倍,德国1980年-2000年上涨15倍,日本1970-1990年上涨17倍,我们认为这在A股市场将会重演。

  2、哪些行业将是最大的受益者?为什么?

  中国作为一个大国,其崛起过程必然伴随着整个工业和服务业体系对发达国家的全面追赶。其中决定国家竞争力命脉,同时又与发达国家存在差距和赶超必要的产业将是国运周期中最大的赢家,例如承担汽车工业弯道超车使命的新能源汽车、承接全球产业大转移接力棒的电子、全球技术与标准领先地位已经隐隐在望的5G通信等等,都将是整个国运周期中收益最为显著的行业。

  3、未来市场上胜出的公司和股票会具有怎样的共同特征?

  我们对未来产业格局的特征提出过一个描述,叫做“龙头变巨头”,也就是说在国内已经具有显著行业领先地位的公司不但将持续提升国内市场占有率,还将逐步走出国门,与国际巨头一较高下,甚至逐渐战而胜之。因此,未来胜出的公司我们认为首先应当是各个行业的龙头。其次,我们研究了1960-70年代日本经济走向成熟的经济阶段,总结出当时崛起巨头的几个共同特征或者说经营行为:国际化、产品升级和相关多元化,我们认为未来中国国内有机会崛起的公司也将具备类似的特征。尤其在高端和先进制造领域的龙头企业诸如三一重工(行情600031,诊股)、万华化学(行情600309,诊股)、京东方、美的集团(行情000333,诊股)等(不代表短期股票的推荐),将有机会成为未来长周期市场的赢家。

  4、2018年周期和消费能否继续笑傲市场?

  从更科学的角度,我们把行业分为上游资源品、中游资本品和下游消费品来分别讨论,周期品更多的是指上游资源品。2017年是上游资源品和下游消费品的盛宴(当然中游也有不少公司表现优异)。

  资源品牛市来自于周期行情的高涨,但中国作为一个人均资源禀赋并不发达的生产型国家,很难长周期受益于资源品的高价格,并且2017年的周期牛市很大程度上来自于供给侧改革和以出口为代表的需求回暖,这两点在2018年预计难以出现更大的边际提升,因此我们对资源品相对谨慎。

  消费品市场顺应经济转型和消费升级的长期趋势,但消费的特征是波动相对平缓,2017年的牛市有很大的估值驱动因素,这一特征在2018年预计难以持续,因此我们对消费品保持一个中性偏乐观的态度。

  从经济规律上说,上游资源品和下游消费品的景气都会滞后一定周期后向中游资本品传导,因此我们建议2018年适度关注中游资本品的行情。

  5、11月17日,一行三会发布了资管新规,这对市场有什么影响?

  这对资本市场有多重影响,首先打破刚性兑付和禁止承诺收益,会逐步降低市场无风险利率的水平,这对资本市场估值的提升会有帮助;第二,对具备核心竞争力的金融机构,尤其是大型银行的基本面是正面的,资管新规将降低资管市场的竞争程度,小金融机构会逐步退出市场;第三,对市场资金面短期有不利影响,尤其是投资债券、股票等标准化资产比例超过50%的私募产品不允许分级,这将减少银行理财资金进入资本市场,对市场的资金面会形成短期的冲击。

  6、如何看待和应对市场的调整?

  随着这一轮蓝筹股的估值修复,很多白马股已经出现了一定的泡沫,未来需要业绩增长来消化,这些白马股在短期内会出现调整的走势,这种调整走势我们预计会持续一个季度到半年左右。

  我们在投资操作上会坚决回避前期涨幅过大,估值过高的股票,仓位上进行一定的减持,组合调整上减持涨幅相对较大个股,减持出的资金适当加配涨幅较小,估值仍然具备吸引力的个股。我们会紧密跟踪利率市场的走势。

  7、2018年是否有可能重新回到小盘股时代,对此有何看法?

  我们认为对风格周期的理解不宜过分刻板。小盘股牛市是低估值和市值起点、资金宽松、产业资本深度参与、并购整合热潮以及赚钱效应自我强化等共同因素作用的结果。目前虽然小盘股估值已经回落了2年以上,30亿以下“壳价值”公司也接近400家,回到了小盘股牛市前的水平,但其他市场因素并未出现变化,甚至监管还在趋严。同时2018年中期还将面临并购整合潮之后的业绩承诺期和增发股份锁定期结束带来的资产重估和大小非抛售的压力。估值只是行情的一个或有起点,而非行情的动力和充分条件,因此小盘股固然已经逐渐有了研究和跟踪的意义,并且其中自下而上或许确实陆续能够发掘出一些优质个股,但系统性的行情我们认为言之尚早。

  8、互联网传媒等“软”行业已经沉寂了2年以上,估值也逐渐走低,未来投资机会是否会凸显?

  互联网行业与其他行业相比,赢家通吃的头部优势更加显著。虽然A股互联网行业今年走势萧条,但代表行业最强的阿里巴巴和腾讯今年以来都取得超过100%的涨幅,市值增量合计超过5500亿美元,是A股互联网板块总市值的5倍以上,这才是中国互联网行业成长性的真正所在。因此互联网板块的下行并不代表着中国互联网行业的萎靡,同理,其股价的下跌也未必意味着行业估值真正趋于合理,A股互联网板块的投资机会凸显的说法尚不确切。

  9、一系列金融去杠杆严监管政策的推出,是否会对A股占比甚高的金融地产行业产生长期压制?

  应该从更长周期的角度来理解,经济增长方式从金融地产逐渐向高端制造、服务和消费过渡是经济发展方式转变的必然趋势。监管政策是这一长期趋势拐点的微观表现形式之一。长期看,金融与地产行业的投资价值逐渐淡化是必然趋势,但短期看,相关板块高分红和低估值特征事实上体现出了行业生命力,以及市场对谨慎预期的price in,同时,金融与地产行业又有着较为扎实的“硬资产”,经济转型不是一蹴而就的,传统主导产业的逐渐淡出也将是长周期、有反复的过程,在这一过程中,估值、业绩的变化与与其波动还是会向我们提供大量投资机会。

  10、市场投资者结构会出现什么变化?如何看待外资对A股企业的大量配置?

  未来A股市场也会出现类似于美国等发达国家走过的历程,散户逐步退出股票市场,机构投资者占比不断扩大,这其中一定伴随着养老金投资股票的不断加大。据我们研究,发达国家养老金余额占GDP的比例基本在100%附近,其股票资产配置比例更是高达50%,是最重要的一类机构投资者。中国的养老金投资具备很大的潜力,当前养老金大致7万亿(其中基本养老保险基金4万亿,社保基金2万亿,年金1万亿),占GDP比例只有10%,其股票资产配置比例非常低,未来养老金余额预计会保持15%的速度增长,其投资股票的比例会大幅上升。

  我们知道,今年以来A股市场资金面方面一个显著的变化就是外资通过沪股通深股通大量配置A股中具备核心竞争力的全球龙头,如海康威视(行情002415,诊股),恒瑞医药(行情600276,诊股)等,我们认为这是中国崛起的自然现象,未来外资也将会加大对中国市场龙头的研究和关注。我们认为外资对中国优势企业的配置进程仍然会持续进行,参考外资对日本(2016年,20%)、台湾(2016年,26%)、韩国(2016年,18%)的配置比例,外资对A股配置仅1.2%,未来具备巨大的上升空间。

  股权投资市场

  访谈人:扈 豪 投资银行总部副总裁

  1、谈谈您对信托公司开展股权投资和并购业务的理解。

  传统的开展股权投资业务的机构主要是私募股权基金,私募股权基金产生于二战后的美国,是实体经济与金融体系相结合的产物。私募股权基金进入中国的时间并不长,大约2000年前后才开始出现,但发展十分迅速。截至2017年9月,基金业协会公布的最新数据显示,国内私募创业投资、股权投资机构已经超过1.2万家。根据清科私募通,截至2017年9月,活跃在中国大陆的早期投资、创业投资和私募股权投资机构管理的资本量总计超7.7万亿元,按照规模来算中国已成为全球第二大股权投资市场。从政策监管趋势和信托公司持续发展需求考虑,开展股权投资业务是信托公司转型的重要方向。我理解对于信托公司而言,股权投资是一个广义的概念,凡是直接或间接的、通过投资非上市企业或上市企业股权获得投资收益的交易都属于股权投资业务,形式上包括传统的直接股权投资、上市公司定向增发、产业基金等。而并购投资本质上是一种控股权投资,形式上包括并购重组、并购基金等。

  2、信托公司参与私募股权投资和并购有哪些优势和劣势?

  信托公司在私募股权投资和并购领域拥有自己独特的优势。首先是客户资源的优势,信托公司经过前期发展积累了大量的机构客户和高净值个人客户,与银行相比,信托公司的客户具有更高的风险承受能力和更专业的投资判断能力,这使得信托公司有天然优势;其次是交易结构灵活的优势,比如并购项目,信托可以根据具体情况设计出符合并购方要求的信托产品,在参与形式上,可以采用债权方式、股权方式、股债结合方式等;再次是多阶段参与的综合服务优势,信托公司可以为被投资项目提供全生命周期的服务,如我们在企业上市前的阶段可以对其进行投资,上市后可以通过股票质押、信用贷款等方式为其提供融资服务,亦可以通过参与上市公司非公开发行、资产重组和并购继续分享投资收益,这种全生命周期的服务是传统的专注于某个特定阶段的投资机构所不能提供的。

  但是目前信托公司也存在一些劣势,如信托计划作为三类股东在投资标的IPO的政策将如何调整尚未明确。此外,信托公司自身也有一些需要改善和提升的地方,如与股权投资特点相匹配的激励制度、评审制度、资金安排方式、以及人才结构等。

  3、未来几年会重点关注哪些行业的投资机会?

  行业上我们将重点关注消费升级、智能制造和高端制造、医疗健康、TMT信息产业等。大消费领域的机会主要是娱乐、教育、旅游等;智能制造和高端制造领域我们将重点关注新能源汽车产业链、轨交、半导体、5G、OLED无人驾驶、环保设备等细分行业;而医疗健康板块的机会将集中在大病种创新药领域的直接股权投资以及成熟医药企业兼并收购。

  4、您对国企混改有什么看法?

  国企混改主要是通过引入其他社会资本,降低国企资产负债率,改善公司治理结构,提升市场化程度,提高经营管理效率。目前在电力、石油、天然气、铁路、民航、电信、军工等重点行业,已经推动两批共19家中央企业开展混合所有制改革试点。其实我们团队一直密切关注国企混改的业务机会,并已经有成功参与的案例(被投企业已经成功重组上市)。混改的国企往往是行业的领军者,掌握关系国计民生的重要资源和资产,是我们通常所说的“大蓝筹”资产,所以国企混改对于民营资本、投资机构来说都是非常好的投资机会,我们将重点关注军工、能源、交通等行业的机会。

  5、新三板还有投资机会吗?

  目前新三板已经有大约12000家挂牌企业,已经成为全国挂牌企业数量最多的交易所,但是新三板的流动性较低,并没有充分发挥资本市场价值发现和资源配置的功能。不过我们觉得新三板市场仍有很多的业务机会,新三板市场是一个优秀的投资标的和并购标的池,在近万家企业中,至少有10%的企业非常具有投资价值。我们主要在这10%的头部企业中寻找投资机会,投资成功后会积极帮助企业寻找被并购的机会或者利用我们的资源帮助企业进行资本运作规划,协助其登陆主板上市,在帮助企业发展的同时也为我们的受益人赚取更多投资收益。

  6、在跨境并购领域主要关注哪些业务机会?

  中国企业参与海外投资主要从2008年金融危机后开始。随着供给侧改革进一步深入、国内产业升级及“一带一路”政策的战略指引,企业海外并购在未来几年将呈活跃态势。国内企业海外并购一方面是为了满足国际化战略的需求,通过海外并购拓展全球市场;另一方面是为了引进海外的优秀技术和品牌,快速提升我们的高端制造业水平。此外,有些上市公司主要是出于市值管理的需求,因为国内优质并购标的稀缺,所以关注海外资产并购。对于上市公司市值管理诉求驱动的并购,我们持审慎态度,将重点关注并购标的与上市公司主业的协同效应、并购标的的盈利能力、上市公司的整合能力。对于前两种诉求驱动的跨境并购,我们认为有利于国内企业的产业升级、有利于中国品牌走向世界,我们是积极支持的,行业上重点关注高端制造业、金融服务、能源、医疗健康等。

  7、对现在的定增市场怎么看?

  前两年定增市场比较火热,主要是因为相比于二级市场股票,定增往往具有一定的折价空间,这为定增投资者提供了较好的安全垫。但是随着《上市公司非公开发行股票实施细则》和《上市公司股东、董监高减持股份的若干规定》的修订,上市公司定增发行价定价基准日改为发行期首日,同时通过定增进入的股东解禁期满首年通过集中竞价交易减持股份比例不得超过50%,这些政策导致定增投资者的安全垫降低、投资退出期延长。但是这并不意味我们要放弃这个业务机会,现在拿到一个定增项目,我们会更关注募集资金的投向和可行性,募集资金的用途是否真正有利于公司的持续、健康发展,我们会更多的从上市公司的基本面角度去判断一个项目的投资价值。

  8、2018年,作为投资者该如何选择股权类信托产品?

  股权类信托产品一般为浮动收益,投资者需要较高的风险偏好和适当的风险承受能力。作为投资者,首先要选择具有股权投资经验的信托公司的产品;其次,股权类信托最终投向具体的公司,因此投资者需要了解股权类信托产品的底层资产情况,如被投资企业所属行业发展趋势,企业商业模式,企业管理层的经验和能力,公司的核心竞争优势等。具体来说,我们建议投资者优先选择投向消费升级、智能制造和高端制造、医疗健康、TMT信息产业的股权类信托产品,选择底层资产具有良好现金流的产品。

  私募股权类投资因为具有跨周期、长期回报较高的特点,是高净值人群资产配置的重要组成部分。自2003年以来,另类投资尤其股权投资在全球资管总量中的比例持续增长,目前国内私募股权投资类产品规模已经超过了证券类私募基金产品规模。据我们了解,目前80%左右的高净值人士会配置私募股权基金,其中20%的高净值人士的配置比例超过30%。从个人资产配置策略角度,我们一般建议高净值人士的资产配置比例为现金和固定收益30%左右,资本市场20%左右,房地产20%左右,私募股权20%左右,保险保障5-10%。

  房地产投资市场

  访谈人:胡玉婷 产业地产投资部副总经理

  1、十九大“房住不炒”的核心理念是什么?

  十八大的报告倡导建立市场配置和政府保障相结合的住房制度,着力点在于满足困难家庭需求,强调保障性住房的建设和管理。

  此次,十九大报告再次明确“房子是用来住的、不是用来炒的”,主要从以下三个角度推进租购并举政策,满足全体人民的居住需求。1. 供给主体:多重供应主体涉及多种市场角色,民营企业与国有企业相互配合,为市场增加供应;2. 保障渠道:在房屋保障方面,在完善保障房建设、管理的基础上,还要建立更多的保障渠道;3. 租购并举:倡导购租并举,发售租赁专属用地,出台各项租赁规划,酝酿相关发展细则。

  同时,正向引导结合理性回归,隐含了两个诉求:“住得起”和“住得好”。住得起是让人们住有所居,稳定房地产市场价格是最直观的表现。在居住上,一方面稳定市场,一方面开辟租赁,实现住房需求。住得好不仅仅在于房子的大小,还包括房子的配套环境及便利程度,如果是以租赁实现的居住,还要考虑权利诉求,这些问题也是此次“十九大”透露的风声。以上两方面也是房地产产业链的参与者需要下一步重点考虑的方向。融创中国的董事长孙宏斌曾提出,房地产的下半场就是中国人的美好生活,这一点非常赞同。

  2、这一轮的房地产宏观调控有什么不一样的地方?

  首先我认为应了解一下房地产的三年小周期。比如最近的一个周期就是2015年的下半年930开始通过货币政策,调节利率,提高居民的可支付能力,刺激房地产销量,商品房开始去库存,价格开始一轮上涨,开发商受到利好刺激,开始大规模购置土地进行房地产投资。上涨阶段一般持续1年到2年。当房价上升到一定高度,政府收紧信贷政策和其他配套政策,房地产交易行为首先表现为成交量下降,然后传导到成交价格。这个过程从过往的几轮调控来看,一般在3年左右,但随着目前房价的绝对值已经上升到一个高度,周期越来越不可控。我个人也觉得这一轮比较不乐观。

  这一轮有这么几个特点:一是范围更广,52个城市或地区出台限贷政策,累计共出台120项限购政策、162项限贷政策。不仅调控一二线城市,不少三四线城市也在调控范围。不仅针对新房,同时也对二手房市场采取严厉的管控。二是力度更强,15个城市对二套房贷款实行“认房认贷”标准。部分城市首套首付高达80%,部分城市首套房利率上浮20%。三是频率更高,一些城市连续3、4轮政策加码。317以来北京出台了近20项调控政策。四是手段更新,限购限贷限售限价。五是效用更长,本轮调控更注重“堵漏”,包括对于特定产品(商住、学区、平房)的调控,针对离婚和个税等规定的调整,在很大程度上避免了调控效果削弱。

  本质上“房住不炒”不仅已是国策,也已成为党的执政理念,预计未来五年房价再也不会大涨。而多渠道保障、租购并举的政策目的在于所有人都将住有所居,但不一定是买房,未来销售型住房市场将会萎缩,租赁住房、共有产权房也将导致可售住房份额减少,一二线城市住房市场已经或将要进入一个发展新周期。

  3、开发商的集中度会是一个怎样的趋势?

  去年底,前23强房企销售额合计为3.15万亿元,占市场份额的26.8%。现在来看,到2020年,它们将至少占据市场份额的半壁江山。它们只要保持平均25%的年增长速度,就可以达到这一目标,而过去几年他们的平均增长速度为34%。中国房地产商的集中度进程,20年来已经达到极致,未来集中度还会提高,但增速会放缓。

  市场集中度的提高是行业发展走向成熟的标志。我国房地产市场长期由增量向存量转变,短期面临史上最为严峻的调控,开发商的集中是必然。第一,市场下行对开发商运营提出挑战,中小开发商销售放缓严重影响资金回流,财务成本压力较大;在大企业的抢夺下,中小企业越来越拿不到土地,也就失去了生存的空间。这种情况下,手头无地的企业面临倒闭,手里有地的企业可能被兼并。第二,由于开发净利润的下降,越来越多的开发商转型做存量的持有和运营或转型到其他行业,使开发商在这一阶段的市场集中度迅速提高。

  4、房地产市场是否还存在“刚需”?

  有人认为刚需一直是个伪命题,关于“刚需”的解读,是否可以如此理解:2008年开始的房价波澜壮阔的上涨,也许不是由于刚需的主要推动,但刚需又是一定比例的存在,可以帮助我们在房价的趋势图中更好的调整投资逻辑。以北京为例,2012年的房价快速上涨集中在上车盘,两居室,低总价的首次置业需求,2015年底的爆发起始于学区房,后期加入了更多改善需求,即以换房需求为主。分区域看,三四线(环一线城市除外)城市换房需求相对较少,人口流入多、年龄结构年轻化的大城市换房需求在,且近几年会越来越多。

  三四线城市换房需求弱。首先,三四线城市房价相对低,且住房自有率高,购买基本可以实现一次性到位(满足交通、居住品质和学区),换房变得不必要;其次,三四线城市一般人口净流出,常住人口结构老龄化趋势严重,生命周期带来的城市内工作变动或是子女上学而换房的需求较少,换房变得不需要。

  一二线或环一线换房需求未来几年可能会更多。首先,2016年以来重点城市快速上涨的房价使得不少需求恐慌入市,但购买力的不足使得其无法一次性满足居住、交通、学区需求,“先上车”成为不少刚需的第一选择,后期因为居住环境、品质或是学区需求带来的换房需求将会不少;其次,一线城市人口结构更加年轻,因为生命周期带来的内部换房也将长期存在,目前一线城市大部分的需求为换房,加上二胎政策放开后生育积极性的提升,几年内的“面积改善”和“学区改善”会越来越多;最后,城市圈是未来的趋势,且部分刚需因为购房资质或是购买力的不足选择首先在环北京、环上海、环深圳买房,其后期卖掉这些地区的房子买北上深也是重要的一部分换房需求。

  而换房需求与2015年的这波上涨又会继续引申为,不仅追求面积,更追求品质,对于品质的解读是多方面的:品牌开发商、物业管理、社群概念、智能管理等。对于一二线城市核心区位的高品质商品房,可以放心的作为核心资产买入或持有。

  5、目前正在热议的房地产长效机制可以有效的构建吗?

  长效机制已经在践行的路上了,长租和共有产权都将是长效机制的重要组成部分。

  对于构建基于存量市场房地产长效机制有这么几点考虑:第一,优化土地供给结构,增加土地供应主体,提高土地供应弹性。对于北京、上海等特大城市,应该通过减少工业用地,引导产业转移带动人口有序疏解。适度提高住宅用地的比例,缓解供不应求的矛盾。土地供应长效机制要着眼于盘活存量,建立闲置土地转让流通制度,有效推进土地性质变更,鼓励社会资本以参股、联营、转让等方式盘活废旧工厂厂房、仓库等低效用地,形成多元化土地供应主体。第二,扩大存量房地产的流通渠道。一线城市的二手房流通率也比其他国际大城市偏低。这主要由于:我国无房地产持有税,综合持有成本几乎可以忽略,但同时交易税费较多,房屋空置情况较为明显;非商品房性质房屋流通受限。以北京为例,已购公房、央产房和经济适用房三类产权房屋总存量占到北京存量三分之一。因此,扩大二手房流通,需要平衡房屋流通环节和持有环节税收制度,平衡政策性住房与商品住房的关系。第三,补齐租赁市场发展短板,让租房成为新市民的居住方式。增加租赁房屋供给。发展购租并举,培育专业化、规模化租赁机构发展面临的突出问题是租赁房屋供应不足。

  6、2018年房地产市场最显著的变化会有哪些?

  首先是租赁崛起。租赁越来越重要地成为一种满足住的方式,成为一种年轻人可以选择的生活方式。今天的一线城市租房需求上升速度比较快,因为买不起,所以今天越来越多的人会进入租房市场,但是更重要的是,这是一个历史必然,所有的国际大都市未来将会有40%到50%的人口会通过租赁来解决住的问题。具备很强的商业能力、人口流入比较强、服务业比较发达,拥有一定活力的城市。

  其次是二手房时代来临。这在过去的两三年内已经表现的相当明显。在很多城市,二手房的发展速度远远快于新房,二手房成为人民群众满足住的需求的非常重要的渠道,在今天的一线城市,85%的需求都是二手房满足的,二线城市和大部分的较强三线城市也正在快速进入二手房时代。

  第三是房子回归和提升住的属性。房住不炒,也就是“住得好”,所有与住得好三个字相关的一切的产业,我认为都有很大的机会,比如说城市更新,把老破小改造成更可居住,再比如说租赁,能够让租赁居住更体面,还有核心城区、核心地段的高品质商品房,这都有很大的价值。未来核心就是能够住得好,这意味着一批围绕住房的服务链的崛起。

  7、你认为哪些城市具备租房业务发展机会?

  国内具有代表性的开发企业几乎都已经全部涌入租赁市场,但不是所有城市都有租赁机会,事实上它只属于重点城市。

  有4个重要指标决定租赁市场开拓机会。第一,有持续人口净流入,且净流入人口以年轻人为主。第二,服务业占比超过50%,且持续上升。第三是房价收入比偏高,交易市场价格门槛高。第四,租金基数不高,且上涨空间广阔。满足这四大特点的城市,未来租赁市场将大有活力,这些城市多布局于珠三角和长三角的重点城市。

  根据链家研究院的数据显示,租金收入比均处于30%这个合理范围内的城市如下:北京/上海/天津/广州/深圳/苏州/东莞/成都/武汉/郑州/杭州/厦门/无锡/南京。

  8、未来的房地产参与者是否会发生明显分化?

  这个趋势应该是确定的,对于专注于开发的开发商而言,在拆迁成本和供地成本不断提高的时代,新增用地应供应将会会多倾向于高品质的商品房开发上。目前一线城市中北京、上海、深圳的新增商品房主要集中在满足一线消费者的改善需求。即开发商的核心操盘能力应注重质量和品质。

  租赁则是运营商的生意,开发商入市需谨慎,两者的核心能力完全不同,租赁运营商的核心能力是管理,而开发商的核心能力是周转能力。如果要做租赁,要把它当成一个十年的生意来做,这跟开发完全不同。租赁强调的是强运营,开发强调的是快周转,这是两者之间的本质区别。

  美国机构化运营机构持有或管理运营的租赁房屋数量占比超过30%,日本超过80%,而在中国这个数尚不足2%。在未来的房地产市场,存量市场将会超过增量,产业链生态体系会越来越完整,房地产互联网租赁信息平台服务、托管服务、软件供应等领域均会产生代表性的企业。

  9、信托公司如何选择长租公寓的合作伙伴或标的?

  房源、成本和服务品质是长租公寓企业竞争的三要素。充足且高质量的房源是长租公寓企业发展的基础,我们相信优秀的长租公寓企业应轻重结合,既享受大量租赁用地出让的制度红利,又享受轻资产资源拓展的发展红利。成本是长租公寓企业发展的生命线。利用线上APP降低公司日常运营成本,和强化供应链管理降低公司物业装修改造成本,决定企业存续。品质是长租公寓企业超越同行的关键所在,随着消费升级浪潮到来,品质提升既有利于提升企业的租金差,也有利于丰富企业的收入来源。

  寻找房源、成本和品质均好的公司,中介背景的长租公寓企业先发优势较大,互联网经验也更加丰富;但开发企业背景的长租公寓企业可能凭借品牌和成本管控,依托土地红利后来居上。无论何种背景,若有企业可以兼顾房源,成本和品质,就有可能在这个蓝海行业脱颖而出。

  10、信托公司的业务将如何调整和拓展?

  为适应房地产市场的重大变化,信托公司在传统融资业务之外,对于房地产领域的参与角色也在日益多元化,目前我们关注并尝试的领域就有联合开发、城市更新、广深旧改、PRE-ABS/REITS。

  对于市场前景广阔的REITS业务,信托公司都可以充分发挥灵活自由的制度优势,在多个层面进行业务尝试和试点。包括以REITs方式实现存量项目退出,积极拓展RRE-REITS业务。主导REITS的设计与发行等。

关键词阅读:民生信托

责任编辑:窦晓芸
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7种常见理财产品 你购买了哪种

2018-01-02 10:01:00来源:中业兴融理财通

信托登记系统终上线 4款集合信托产品已公示

2017-09-22 00:56:00来源:证券日报

信托年报出炉:几家欢喜几家愁 密集监管政策猛泼冷水

2018-01-17 07:50:11来源:国际金融报

中国富豪身体状况 信托医疗产业大有作为

2017-09-18 07:44:38来源:金融界信托频道

家族信托的二十大功能详细解读与案例分享

2017-09-06 08:35:31来源:阳光那个照

“普之城乡惠之于民”云南信托两年服务农户超6000户

2018-01-19 07:03:58来源:证券日报

云南资本两延期信托计划本息全部到账 今日已完成分配

2018-01-16 16:45:00来源:证券时报

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