去通道下房地产信托三大转型方向:真实的股权投资、商业地产投资、标准化融资

1评论 2018-01-04 23:55:00 来源:证券日报 崔总直播:擒牛战法领跑行情

  ■本报记者 李亦欣

  2017年,房地产信托在争议中前行。一方面,房地产信托在去年实现逆势增长,另一方面,围绕房地产信托违规处罚的案例也逐步增多。

  在压缩通道的行业发展大环境下,2018年房地产信托的机遇为何?业内人士认为,房地产信托将围绕真实的股权投资、商业地产投资、标准化融资等三个方向转型。

  去年12月份

  收益率7.48%创新高

  信托业协会数据显示,截至今年三季度末,信托业投向房地产领域的资金信托余额2.07万亿元,占比10.01%,比2季度末增长近1个百分点。这也是2015年以来信托资产投向房地产领域占比首次超过10%。

  而用益信托在线数据显示,2017年全年共成立房地产信托1468个,成立规模3822.33亿元,平均期限1.77年,平均年收益率7.08%。用益信托研报认为,2017年房地产企业的资金需求比较强烈,融资渠道主要依赖于信托,因此推动了信托资金投向房地产领域。

  国投泰康信托研究员沈苗妙对《证券日报》记者表示,2017年以来,由于银行贷款、发债融资、私募基金等房地产企业传统融资渠道受限,信托成为房地产企业的重要融资渠道,因此2017年以来信托公司房地产业务增长较快。2018年,信托将依旧是房地产企业重要的融资渠道,房地产信托继续是信托的重要业务方向。

  此外,资金面的紧张使房地产信托产品的收益率不断走高,《证券日报》记者据用益信托数据统计,2017年12月份成立828只集合信托产品,共募集资金2220.51亿元,环比增长11.7%,平均收益率为7.12%。其中成立房地产信托产品136只,募集资金301.98亿元,平均收益率为7.48%领衔。也创下今年以来房地产信托收益率的新高。

  而今年房地产信托收益仍大概率维持高位。沈苗妙认为,主要原因有:第一,2018年货币政策要“管住货币供给总闸门”,市场资金面总体将偏紧;第二,2018年金融去杠杆将持续,可进一步引起市场流动性紧张,抬高短期市场利率;第三,随着打破刚性兑付推进,房地产信托产品收益率分化将会加大,部分产品的风险溢价会上升。

  三大转型方向

  进入2017年以来,违规开展房地产信托业务更被列入信托公司现场检查要点。去年5月份,北方信托因“违规发放房地产贷款”被天津银监局罚款20万元;无独有偶,昆仑信托亦在去年10月份因“违规向房地产开发企业发放流动资金信托贷款”被宁波银监局罚款20万元。

  并且,去年对房地产信托的严查甚至蔓延到其他金融机构。2017年4月份,招商银行上海分行被上海银监局处以420余万元的罚款,违法违规事实是“该行以‘投资资产管理计划发放信托贷款’为通道,向某投资管理有限公司放款,部分资金用于支付土地出让金”。

  在去年12月底,银监会发布的《关于规范银信类业务的通知》中规定,“不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。”

  在“去通道”的压力下,传统房地产信托业务将如何转型?国投泰康信托研发部研究员沈苗妙认为,信托公司房地产业务将向提高专业能力、进入新型业务领域、探索新型业务模式等方向转型。

  具体而言,主要有三个方面。首先,将开展真实的房地产股权投资。信托公司开展真实的房地产股权投资,一般联合一定区域市场的主流开发商,重视项目所在区位和合作伙伴的操盘能力,深度介入项目开发,获取固定收益和项目分红。在风险控制上,信托公司控制项目公司或者拥有重大事项的一票否决权,对项目开发进行现场资金监管。

  其次,要开展商业地产投资。随着一线城市房地产进入存量时代,信托公司重视存量物业的升级改造机会。信托公司设立私募不动产投资基金,收购商场、办公楼、长租公寓等物业,通过对物业进行升级改造,在较短时间内提升物业租金。在持有物业并运营一段时间再通过整栋转让,或者通过发起REITs实现退出。商业地产投资所需专业能力很高,信托公司一般设立专业子公司或专门业务团队开展此类业务。

  再次,探索标准化融资。针对传统房地产信托融资成本较高、期限较短的劣势,信托公司开发标准化融资产品,包括物业收费权、购房尾款资产证券化业务,发行ABS或者ABN,对接资本市场,提高融资期限,降低融资成本,为房企提供延伸服务,拓展信托公司与大型优质房地产企业合作的空间。

  (李亦欣)

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