那些搞结构的金融狗们:做地产要懂点金融

1评论 2017-11-25 20:07:38 来源:商业地产与电商mp 作者:商业地产与电商mp 抢反弹必备短线战法

  来源:言今 ID:yanjinhezhuzidounb 经授权发布

  【明哥导读】在房地产这一行里,最高端的玩家,不是造房子的,也不是卖房子的,而是把房子金融资产化的人。地产狗,要懂点金融。。。

  金融圈里,有那么一帮子人,长期专业、专心、专注于钻营各种各样的交易结构,总是能根据不同的情况,在不同的条件下,搞出各种令人眼花缭乱、惊叹艳羡的交易结构。

  那什么是交易结构呢?简单点说,就是你办事儿,啊不,是做业务的时候所采用的姿势。

  但我一直不知道该怎么称呼他们,貌似很多机构也没有这样专门的职位。

  叫产品经理吧,一来不够香艳,二来也不够精确。

  他们真实的身份可能是承揽,可能是承做,可能是风控,也可能是法务,合规。

  作为一名饱经浸淫淬炼过的重度交易结构爱好者,我灵光乍现的想到了摄影里的一个名词:美姿,我觉得太合适了,简直量身定做,对,就尊称他们一声美姿吧。

  今天,哥要说的交易结构是个广义的概念,不仅仅是资金进入退出的基础框架结构、增信安排,还包括还款安排、措辞表述之类的东西等等。

  有人吐槽说现在金融产品的交易结构越来越复杂了,越来越让人看不懂了。

  有时候整一单业务恨不得把什么信托、资管、有限合伙、契约型基金等市场上能找到的所有资管主体都集齐了,搞群P。

  不就是放个高利贷嘛,干嘛非得把自己整的那么花哨,跟搞行为艺术的似的——您尽管吐槽尽管骂,这事就是我们这些搞结构的金融狗们干的。

  您骂累了我再给你慢慢解(hu)释(you)。

  这事说起来很复杂,就拿非标来说,当然是直接放贷款最简单,但实际情况是放款的姿势五花八门,形式各异。

  这不是说我们这些搞结构的有什么特殊癖好,能简单谁不愿意简单啊,但搬砖这事有时候又没那么简单。

  你要考虑国家宏观调控,具体的JG指导、增信措施的落实安排、拟投公司的治理、控制权的归属、未来上市等退出的安排、并表出表的需求、管理权经营权与债权人JG权的分配协调、业务类型的判定,以及由此导致的规模限制、比例控制、保障金缴纳、税费承担、资金本占用等等一系列的影响。

  总之就是,要让两情相悦的资金和资产冲破世俗的眼光,制度的藩篱,勇敢的走到一起,让有情人终成苟且,不管用多么复杂的姿势……

  你比如说让很多人如鲠在喉的中长期贷款每年至少还两次本金的规定。

  对于这个满满都是关爱的护舒宝式的规定,我只能欣慰的说,初衷是非常好非常好的,只是会降低资金的使用效率,增加核算分配的难度,于是,就有人选择了这样的姿势:

  产品期限三年,贷款期限一年,一年一还一贷,即使不考虑产品再发行的风险,企业找过桥的流动性风险,如此赤裸裸的挑战JG规则现在也很难见到了。

  再后来,金融狗们开动智慧(zhang)的脑瓜,终于找到了新姿势,不就是要一年还两次本吗——几个亿的项目,每年大手笔还他2万块,这样不就结了吗,也是挺搞笑了,感觉是不是像家长和熊孩子之间斗智斗勇的。

  你再比如说让人闻风丧胆的四三二的规定,更是源远流长,死而不僵的,什么37号文啊,54号文啊,265号文啊,着实是让搞结构的金融狗们费了不少脑细胞,研发并临床实验了不少姿势,什么大信托模式,名股实债、项目收益权转让及回购,股加债(原股东以对项目公司的债权做次级),不一而足。

  并创设了很多红极一时的特色词汇,什么收益权啊(不仅仅是地产项目,还有股权收益权等等,虽然是一个伟大的创设,但为了界定其内涵还外延也真的快把强迫症患者逼疯了),权利(股权优先回购权)维持费啊,资金占用费啊,补偿费啊,模拟清算,非同比例分红,一票否决权,降价销售权、差额补足等等等等。

  但做业务这事,有时候你不仅仅要面临JG,还要面对各地口味各异的工商、国土、房管、税务等部门,阴阳合同、抽屉协议什么的就应运而生了,操作风险也就相伴而生了,因此玩现的也不是没有,就像歌词里说的,不是每个姿势都有美好回忆~

  还有与ZF平台的合作,那也是剪不断理还乱,做了不说说了不算的,年年发文,月月JG的,什么10号文、34号文,12号文,19号文、463号文、43号文的,真是让人应接不暇,眼花缭乱的,但仍是按下葫芦起了瓢,此起彼伏,连绵不绝的。

  这一次,搞结构的金融狗们脑洞略开,借鉴了资产证券化的原理,开创性的搞出了“应收账款流动化”这一ZF平台融资的经典姿势。

  不是限制给平台放贷吗,那就不放贷,受让应收账款,你不是不让ZF担保吗,现在ZF直接就是债务人,于是乎,各种陈年老项目都被拿出来大做文章,反复把玩,到14、15年的时候,你看到的基础债权基本还都是产生于12年463号文以前的项目呢,这还真是响应国家号召,盘活存量资产啊,与之对应的是是安慰函、承诺函、流动性支持函之类的,一眼望去尽是些诚意满满的优先安排资金,全力协调云云。

  但归根结底,还是金融狗们对ZF的信仰发挥了关键作用。

  所以当开始收回各种违规承诺函的时候,我是不以为然的,不是因为我手里没这样的项目,而是那玩意本来就是废纸一张,大家心照,要拿回去就拿回去吧,就算不拿回去你到时候难道还真准备拿这个去打官司不成,疯了吗?

  作为信托传统三大件的银信合作那更是历史悠久,经久不衰,精彩纷呈、偷偷摸摸又光天化日的,以至于有那么一段时间,很多人都认为什么信托啊,不就是银行的小三嘛。

  作为同是YJ管辖下的两类金融机构,两人之间总是眉来眼去,秋波暗送,暧昧不堪的,让JG更是痛心疾首,寝食难安,发文数不胜数,什么7号文,111号文,72号文,102号文,以及大名鼎鼎的8号文啊,127号文啊,那可当真是苦口婆心、语重心长啊。

  遥相呼应的,是银信合作姿势的不断推陈出新,清新脱俗。

  像早期直接作为委托人设立信托放贷款啊,票据收益权啊,收益互换啊,再到经典的三方买入返售啊,从早期的8种姿势,发展到后来的12种姿势,我读书比较少,也不知道这路边摊统计的数据是否准确,毕竟,除了撸串的钎子,其他的哥都数不太明白。

  总之,就是姿势很多,花样繁多。

  再比如,大家都知道,在目前的分业JG体制下,信托计划是无法直接参与定增的,但信托狗们又满怀着通过定增支持实业的拳拳之心,于是乎,通过有限合伙搞股权收益权(彼时的有限合伙貌似还归FGW管辖呢),虽然在结构中到底是先有股权还是先有股权收益权纠缠不清,但确实解决了信托计划无法参与定增的尴尬。

  直到后来,搞出了基金专户这种神器。

  相比之下,结构狗们这点小技俩还是太拿衣服了,人家一张A4纸就搞定了一个全新的姿势,就问你服不服。

  新潮一点的有还有套着双层信托结构,动不动就搞出一元信托、百元信托、千元信托的消费信托模式,貌似让广大屌丝看到了参与高大上的信托的捷径,但其实也是雷声大雨点小。

  还有双层合作社模式的土地流转信托啊,传统的有证券信托的云南模式、上海模式、深圳模式等等,再到后来盛极一时又转瞬即逝的经典的伞形,无不是结构狗们苦心钻营的结果。

  当然,也有结构搞不定的时候,你比如说为了打破刚兑的束缚,也是绞尽脑汁,机关算尽的,比如,把增信措施落实在信托以外,不直接对着受托人,比如,把产品做成纯投资,纯浮动收益型的,意图以此打破刚兑,但大势改变不了,这些小动作也只是徒劳无功。

  毕竟,这根本不是姿势的问题,而是是否你情我愿的问题,两个人如何相处,姿势从来不是问题,意愿才是。是不是QJ,跟意愿有关,跟能力无关,更跟姿势无关。

  搞姿势也不只是金融狗的专利。

  你看,平台融资搞累了,腿麻了,就换了个3P的姿势。还有各色的产业投资基金,ZF引导基金啊,这样也好,累了,就换个姿势嘛。

  信托不是专营嘛,那我就搞个资管计划的新姿势。

  你看,信托不是已经号称横跨三大市场的全能型工具了,那边厢一搞出个私募基金,还不都立马屁颠屁颠的搞一堆小号加了进去,甚至自己直接进去,还是素颜,都不乔装打扮一下。还不都是为了在分业JG之下能有更多的姿势可以选择嘛。

  看上去,这帮结构狗们总是喜欢游走在灰色地带,红线边缘,折腾在在创新的前沿,喜欢钻制度漏洞,挑战JG底线,十恶不赦,洪水猛兽,恶贯满盈,理应处以宫刑。

  但实际上,大家干的都是个牌照业务,再怎么折腾还能搞出什么新花样啊,整出什么重大创新啊,无非就是个变换个姿势,调节一下情调罢了。

  而且,政策与市场并不总是无缝链接,如果完全中规中矩,按部就班,吃屎都赶不上保质期以内的。

  俺们这些搞结构的金融狗,只能顶着骂名,背着黑锅,以仁心施妙手,奇技淫巧,让资金和资产能够苟合到一起,既支持了实体经济,又赚取了合理收益,促进金融进步。

  然后看着你们气喘吁吁,香汗淋漓,意犹未尽向我孤单落寞的身影甩过来一句:丫好像条狗啊。

  毕竟,谁办完事还会去查这姿势是谁发明的啊。

  结构狗的苦逼奋斗史就是一部各种姿势的临床实验史,但千万不要因为有了新姿势,玩了点新花样就沾沾自喜,得意忘形的。

  你干的那点勾当你以为JG不知道吗?

  就算当时不知道回过头来秋后算账也够你喝一夜壶的了,JG只是在冷眼旁观:喏,你尽管折腾,尽情的翻跟头打把,可劲儿的撒欢儿尥蹶子,我出手的时候要攥不住你命根子算我输。

  你看最近的一些政策已经列举式禁止:什么老树盘根啊,观音坐莲啊,老汉推车啊,不,是明股实债、股加债、合伙企业投资、收益权转让啊……靶向非常精准,看来,这些个姿势,大家都心知肚明,心照不宣嘛,想要拿你简直是予取予求,你孙猴子再怎么黄狗撒尿,黑驴打滚,也逃不出如来的手掌心嘛。

  金融狗,都带着“姿势”的原罪。

  只是,如果有一天,大家都禁欲了,亲爱的你,又能以什么高超复杂、花哨惊艳的姿势服侍你的客户呢?

  姿势不对,起来重跪。

关键词阅读:姿势 FGW YJ 金融产品 地产项目

责任编辑:卢珊 RF10057
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