三步教你筛选房地产信托

1评论 2017-11-15 07:36:48 来源:证券时报 抢反弹必备短线战法

  近年来,房地产信托出现两极分化:优质的房地产公司发行产品少,供不应求,而一些资质较差的房地产则变换着“马甲”,以各种形式来融资,产品趋于细化,个人投资者如何识别这些变化多端的品种,个人认为,可以抓住以下3个要点:

  按用资阶段分

  (1)前期拿地阶段:此时开发商融资是为获取土地,项目尚不符合银行及信托贷款要求,一般会通过股权投资类信托来实现融资。此类项目收益较高,同时风险较大。

  (2)建筑施工阶段:该阶段房产项目融资途径较多,融资方式较为灵活,投资时需重点关注项目的预售情况、资金缺口、销售定价、市场定位、周边配套、去化率、销转投比例等直接影响还款来源的因素。

  (3)装修经营阶段:用于成熟房产项目的升级改造或经营所需资金,常见于商业地产项目,还款来源多为商业物业的租金,需重点关注项目本身的经营情况,如:入住率或出租率、租赁合同期限、期限内经营回款等。

  按房产种类分

  (1)住宅:一般来说,以项目所在地首选人口净流入大、房产库存较低的城市,城市内刚需型房产(小户型)优于改善型住房(大户型),更优于高端住宅(洋房、别墅等),也就是说,越容易出手的住宅越好。此外,还需关注项目周边配套的完善度以及交通的便利性等。

  (2)商业地产(集中商业、写字楼等):对前者来说,主要考察后期是租是售、是整是零,能否形成区域规模效应、当地经济水平如何、人流量大小等因素。对后者来说,则主要看其招商入住率。

  (3)旅游地产:指集旅游、度假、居住为一体的房产项目,需重点关注区域位置与品位,尤其是当地的气候与人文环境。

  审核项目融资方、担保方

  及增信措施的质量

  需要重点关注融资方及担保方的背景、总资产、净资产、资产负债率、营业收入、对外担保余额、各类借款兑付峰值、是否为发债主体等信息。一般来说,背景实力雄厚、资产负债率不高于70%、净资产规模较大、连续3年营业收入递增或保持相对稳定、净资产规模大于对外担保余额,则安全边际较高,借款兑付峰值在信托到期之后、是发债主体且评级等级为AA及以上,则资质较佳。房地产信托的抵质押物多为在建房产或融资方及其关联方股权,抵质押率低于50%为优。此外,还要注意抵质押物的变现能力、流动性及是否有警戒线设定等情况。

关键词阅读:房地产信托 房地产公司 商业地产项目 住宅 房产项目

责任编辑:卢珊 RF10057
快来分享:
评论 已有 0 条评论
精彩推荐
中粮信托二度回应估值问题 曲线上市进程有望取得突破

2018-12-12 03:46:31来源:证券时报

中江信托给了3亿贷款 一年后ST冠福说:“没看到钱”

2018-11-14 07:51:03来源:每日经济新闻

投资这么久 你还是不懂优先级和劣后级吗?

2018-11-13 08:27:22来源:信托专家

中融信托回应重组终止:对公司经营无影响

2018-11-13 07:32:03来源:上证报

打破刚兑后 固收怎么投才能“安心”?

2018-12-12 07:05:34来源:信而托

平安信托董事长任汇川:加强主动管理能力 打造有使命的资本

2018-05-02 23:23:21来源:金融界信托

停牌八月仍没谈拢 经纬纺机增持中融信托告吹

2018-11-12 07:45:39来源:上海证券报

山东国信增资20.71亿元获准 跻身行业上游

2018-12-12 07:19:50来源:证券时报

中江信托所持国盛金控全部股票被质押 涉及业绩承诺股份补偿

2018-11-29 07:40:49来源:每日经济新闻

债券承销业务向信托公司放开 华润信托首单业务落地

2018-11-12 07:43:14来源:国际金融报

信托业增资潮退 三维度转型提速

2018-12-04 02:00:47来源:中国证券报

家族信托评估系统 夺金融专利

2018-11-15 07:31:54来源:工商时报

REITs、类REITs的差别你真的了解吗?

2018-01-18 16:57:10来源:FannyChan

信托ABN创新型业务再落地

2018-11-15 07:34:27来源:上证报

西部证券将联合浦发银行、长安信托设百亿民企扶助基金

2018-11-13 07:31:32来源:证券时报

国内最赚钱的五家信托公司:不到1000人一年赚39个亿

2018-03-23 11:28:20来源:资管老六

信托业保障基金:信托的“兜底保险”?

2018-03-20 07:30:33来源:顾问云

远东租赁2016年度第一期信托资产支持票据案例述评

2017-10-25 08:28:00来源:《金融法苑》

陆金所怎么了?债权转让标的超万个

2017-07-21 11:41:40来源:新金融琅琊榜

平安信托任汇川:适应新形势 信托业要摒弃"速度情结"

2018-10-01 09:14:09来源:国际金融报

加载更多

更多>> 以下为您的最近访问股
理财产品快速查询