房地产信托监管要点回顾

1评论 2017-11-02 08:18:22 来源:成于微言 作者:成于微言 打板族爽了!

  11.18-19@深圳

  房企融资监管势头正盛,监管大考下房地产信托路向何方?

  房地产信托

  房地产信托自然与房地产项目投融资相关。具体一点,房地产信托业务是指信托公司按照委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,以房地产或其经营企业为主要运用标的,对信托财产进行管理、运用和处分的行为。

  八部法规

  1. 中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(银发[2003]121号)

  2. 中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知(银监办发[2008]265号)

  3. 关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知(银监发[2009]84号)

  4. 中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知(银监办发[2010]54号)

  5. 中国银监会办公厅关于信托公司风险监管的指导意见(银监办发[2014]99号)

  6. 国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知(国发[2015]51号)

  7. 关于进一步加强信托公司风险监管工作的意见(银监办发[2016]58号)

  8. 关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知(银监办便函[2016]1846号)

  1

  2003年6月,银发[2003]121号

  在此之前,2002年8月发文的《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》中已有相关规定:对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证(开工报告)的项目,商业银行不得发放任何形式贷款。

  121号文再次强调各商业银行只能向满足“四证齐全”“开发项目资本金比例不低于30%”的房企发放“房地产开发贷款”。房企的银行融资渠道受限,房地产企业开始为自己的融资需求另谋出路。作为银行的同胞兄弟,房企们将目光投向了信托公司,由此房地产信托登台亮相。

  2

  2008年10月,银监办发[2008]265号

  同受银监监管的信托公司,房企在银行融资所受之限事实上同样束缚着房地产信托。265号文在“四三二”之余提出了更多的约束,“严禁以投资附加回购承诺、商品房预算团购等方式间接发放房地产贷款”。

  3

  2009年9月,银监发[2009]84号

  2009年2月,《关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》一文对房地产信托业务表现出较大的支持力度,对部分信托公司放松“四证”要求,可向仅持有“三证”(国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证)的房地产开发项目发放贷款。

  但好景不长。同年9月,银监发文强调信托公司应加强审慎经营,警惕项目融资业务风险。要求信托公司加强对项目资本资本金来源及到位真实性的审查认定。并提出了四个“不得”:

  一是股东借款(股东承诺在项目公司偿还银行或信托公司贷款前放弃对该股东借款受偿权的情形除外) 不得充作项目资本金;

  二是银行贷款等债务性资金不得充作项目资本金;

  三是除商业银行私人银行业务外的银行个人理财资金不得充作项目资本金;

  四是债务性集合信托计划资金不得用于补充项目资本金。

  4

  2010年2月,银监办发[2010]54号

  2009年“三证”的放行正式关闸,“四证”仍是必须的门槛。同时提出了更多的风险防范要求:信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的,其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。

  同年11月,银监会办公厅发文《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知(银监办发[2010]343号)》。343号文要求各信托公司对房地产信托业务进行合规性风险自查,各银监局予以核查,逐笔分析房地产信托业务合规性和风险状况。

  房地产信托业务在迅速增长,风险也在同步积聚,监管趋严。

  5

  2014年4月,银监办发[2014]99号

  以风险和转型作为关键词。首先,要求各信托公司规范产品营销,准确划分投资人群切实履行“卖者尽责”义务,同时增强投资者“买者自负”意识。其次,禁止第三方非金融机构违规推荐信托产品。最后,做好资金池进行清理。

  房地产信托业务作为重点风险领域,要求进行重点监控,定期进行压力测试,适时开展风险排查,及时做好风险防范和化解工作。

  随后银监会又下发了《关于99号文的执行细则》设定了相关的清理原则。2014年在监管趋严、竞争加剧的双重挑战下,信托业结束了高速增长的阶段,步入转型发展阶段。

  6

  2015年9月,国发[2015]51号

  该文件对国发[2009]27号文项目资本金进行了修订,对房地产开发项目资本金比例由30%降低为25%,铁路、公路资本金项目由25%调整为20%;城市轨道交通,港口,机场等都降低资本金比例。被视为传统刺激经济措施之一。不过当前实际资本金比例仍然看金融机构风控和放款意愿。

  7

  2016年3月,银监办发[2016]58号

  该文件是在2014年99号文的基础上,对信托公司风险监管再一次提出了系统全面的意见。此次文件以提高信托公司风险监管前瞻性、主动性和有效性为目标,几乎涉及了所有监管领域。在原有监管政策基础上强化实质性风险,尤其是传统融资类项目的刚性兑付和结构化证券投资项目杠杆比例。

  与99号文相比,重点风险领域排除了矿业,影子银行业务,保留了房地产、地方融资平台和产能过剩行业。房地产信托仍然作为重点风险防控领域,要求加强分区域、分业务类别的风险监测,控制业务规模、优化业务结构。结束高增长的房地产市场,区域、业务和房地产商都存在明显的分化趋势。一线城市和部分二线城市房地产市场的火爆的同时,三四线城市的去库存压力难以缓解。监管层要求分类检测,控制规模,优化结构符合房地产市场的发展。这要求公司相关业务部门在开展该类业务按照要求强化风控。

  8

  2016年11月,银监办便函[2016]1846号

  2016年三季度经济金融形势分析会上,明确提出加强房地产信托业务合规经营,严禁为发放首付贷等违法行为提供便利。

  随后下发的1846号便函中进一步明确了房地产信托业务合规经营情况检查的七大要点:

  1)是否严格执行房地产相关信托业务监管规定;

  2)是否加强信托资金用拓和流向监控;

  3)是否通过多层嵌套等产品规避监管要求;

  4)是否发放用于支付土地出让价款的信托贷款;

  5)是否向房地产开发企业发放流动资金信托贷款;

  6)是否以充当筹资渠道或放款通道等方式,直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利;

  7)对个人信托贷款是否加强资金流向监控,防范资金被挪用于支付购房者首付款。

  由此,房地产信托监管大考的帷幕正式拉开。

  监管大考正当时

  2017年是监管大年

  3月的政府工作报告中强调要加强房地产市场分类调控,促进房地产市场平稳健康发展。

  3月末至4月,银监会监管风暴“三三四”检查禁止信托通过投资资管产品,变相扩大投资范围;禁止信托作为融资渠道/放款通道为中介发放个人购房首付款提供便利。

  5月,银监会开查信托违规拿地业务。违规开展房地产信托业务被列入2017年信托公司现场检查要点。

  从行政处罚罚没可以看出监管底线

  招商银行(行情600036,诊股)上海分行以信托作为放款通道,同业投资嵌套信托最终流向房地产拿地。撞上监管严查风口,“罚没”420余万元。

  所谓罚没是指没收违法所得,同时再罚款1-5倍。笔者相信随着三三四检查逐步进入处罚认定阶段,后续会有更高金额的罚没案例。

  审慎经营“2+7”

  据Wind数据显示,1-10月份各类信托发行规模中,房地产信托占比仍居首位。

  银监会监管风暴下房企融资各类渠道受阻,信托这个“坏孩子”以其灵活的融资方式满足着房企的资金需求。但是当前监管高压下前进的道路必然险象环生,审慎经营才是正道。

  在当前监管形势下,开展房地产信托业务应牢牢记住以下“2+7”项限制性条件。

  在近期监管风暴中关于房地产信托融资的监管检查中,银监会进一步明确下面的违规行为:

  (1)通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式变相向房地产开发企业融资规避监管要求,或协助其他机构违规开展房地产信托业务。

  (2)“股+债”项目中存在不真实的股权或债权,是否存在房地产企业以股东借款充当劣后受益人的情况,以归还股东借款名义变相发放流动资金贷款。

  完。

  11.18-19@深圳

关键词阅读:房地产信托融资 信托公司 房地产市场 资金池 风险防控

责任编辑:卢珊 RF10057
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