信托+REITs前景可期

1评论 2017-10-24 14:06:13 来源:上海金融报 如何判断星期六买点?

  作为成熟资本市场的重要组成部分,REITs具有长期收益率高、收益稳定、与其他投资产品关联性小、抵抗经济周期波动等优势,能够满足投资人的多元化需求。我国有巨量的商业物业资产亟待盘活,未来REITs产品发展空间巨大。

  发力REITs产品

  近日,由中信信托担任联合发起人和权益投资安排人的“渤海汇金-中信资本悦方ID Mall资产支持专项计划”成功发行,并将在深圳(楼盘)证券交易所挂牌交易。该专项计划是具有权益型REITs属性的资产证券化产品,发行规模27.7亿元,以中信资本旗下基金拥有且成熟运营的“ID Mall”系列标杆物业——“湖南长沙(楼盘)悦方ID Mall 购物中心”作为标的资产,采取分级结构,优先A档与B档证券分别获得“中诚信证评”给予的AAA与AA+评级,各档证券获得了商业银行、专业基金等机构投资者的广泛认可。

  事实上,信托公司对REITs产品的尝试早已开始。此前,中航信托成功发行首支由信托公司作为原始权益人的类REITs资产证券化产品“中航红星爱琴海商业物业信托受益权资产支持专项计划”,总规模14亿元。该产品是资本市场首家以信托公司作为原始权益人的类REITs产品,为信托机构在行业转型探索过程中提供了较好的金融创新示范。未来发展前景可期

  中建投信托研究创新部人士表示,信托公司开展REITs类业务具有多重优势,具体的介入路径和参与模式也具有多样化特征。不论在REITs业务的资金端还是资产端,信托公司都可以充分发挥灵活自由的制度优势。

  一是可成为REITs的机构投资者。信托公司分享REITs发展成果最直接的方式就是作为机构投资者,以信托资金或固有资金,在交易所或银行间市场认购相应REITs产品的份额。目前,银行间市场模式的REITs将比交易所模式更有希望率先试水。

  二是可成为REITs类业务的撮合人。信托公司参与REITs类业务的一大优势就是与房企有着深厚的合作底蕴,掌握了大量的房企交易对手客户资源,并且与核心客户建立了长期或战略合作伙伴关系。因此,当一些信托公司暂时不具备直接主导发行RE-ITs产品的能力时,可以为证券公司基金公司或其他信托公司推荐房企客户和物业资产资源,积极谋求交易撮合人身份,并在合作中积累包括项目论证、交易结构设计、监管沟通及发行募集等多方面的实操经验。

  三是可积极拓展Pre-REITs 业务。对已审批未上市的项目,信托公司可在其募集发行之前以过桥贷款的形式为房企提供流动性支持,满足房企在REITs所募集资金到位前营运周转、项目投资等流动性需求。对于计划几年后才上市的项目,信托公司可以通过设立房地产信托计划,为开发商提供现金流支持,同时也为其保留了物业增值的机会。到期后,信托计划和投资人或可通过第三方并购和开发商回购实现退出,也可以通过一定的结构安排在相应REITs挂牌或上市后直接成为REITs受益权凭证持有人,进一步分享物业租金和资产增值带来的收益。

  四是可主导类REITs的设计与发行,这也是信托公司开展REITs类业务最根本的目的。在发行方面,信托可以设计股权或债权性质的REITs产品结构,但以信托计划的形式面向合格投资人私募发行,此时信托计划的受益人将同时是REITs受益权凭证的持有人。当然,信托公司也可主导参与准公募REITs的设计与发行,参照信托受益权资产证券化的模式,以“信托计划+资管计划”的结构安排,在交易所或机构间私募产品报价与服务系统实现挂牌交易。此外,信托也将是一个很好的REITs运营者,在资产端为REITs的租赁管理和资产改良等资产增值措施提供流动性支持,为资产收购等行为提供并购服务;在资金端为REITs投资人提供专业的受托管理和红利分配服务。

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责任编辑:卢珊 RF10057
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