信托公司将农民的土地变成资产后也来个ICO?

1评论 2017-09-07 10:26:43 来源:叶开 作者:叶开 上市公司绝密调研报告

  在三农行走中,我们经常遇到一个问题:农民或者合作社没有合适的担保和抵押物,很难获得传统银行的融资贷款支持;同时,我们也遇到农民的土地承包权虽然确权了,但是土地流转并没有给他们带来多大的收益。

  其实,这些问题的核心都指向一个问题:农民如何将自己的土地资产化?只有资产化,才可以享受到银行的融资服务,才可以享受到非一次性租金的收益。而资产化,信托公司已经在土地和三农方面进行了非常好的创新尝试。

  中信信托在2010年开始创新土地流转信托产品,在安徽已经操作了2、3单,在山东操作了3、4单,还跟贵州和哈尔滨进行了大量尝试,取得了很好的创新效果。土地信托项目,以信托为桥梁,打通上下游,实现了土地流转和资产化,并与土地托管服务公司(农业公司)一起实现资产的增值和收益分配。

  安徽宿州是土地流转信托产品的第一单。农民的土地经营权通过村委集体流转到镇政府的统一物权托管中心,总共5400亩的耕地,由镇政府一级与中信信托签信托财产委托协议。

  中信信托以政府委托的土地承包权属证的剩余年限,设计了信托的A类产品,20年,以土地的地租和剩余年限以现金流贴现方法折算发行,享受基本收益(地租)和超额收益;信托公司对接当地的核心农企作为农业服务公司和土地种植公司,负责运营种植,并负责地租的支付。

  整个信托的发行成本在6.5-7%,费用为2-3%,综合成本在9-10%左右,产品结构如下:

  A类产品为土地承包权属的委托人,享受基本收益和超额收益;农民享受的这个信托受益权,可以转让、继承、赠与、交易等,也可以作为银行融资的抵押,注意:这是最有亮点的地方,这时候开始资产化了;

  B类产品为土地整理、基础建设和设备投资的融资服务,投资人享受土地融资本金和土地整理收益;面向社会投资人,为信托集合产品,100万起,9-10%年化;

T类产品为经营性流动资金的融资服务,投资人享受约定的资金产品收益。

  山东的土地信托产品也类似,山东青州,1万亩耕地,订单农业和标准种植,大棚蔬菜为主,玉米水稻为辅,建种子示范基地;其中,当地的地租1100-1200元/亩,收益在3100元/亩,一亩大棚投入25万,1-2年收回成本。

中信信托总结了创新过程中的难点:

  1. 农企没有抵押,风险比较高,所以会要求龙头企业的实际控制人承担个人连带责任,所控企业的股权质押;

  2. 中信信托的人力成本高,人手不够,操作成本比较高;

  3. 产品发行的成本合理性,规模达不到就会亏本,一般1万亩是个合理的规模线;

  4. 委托人要通过集体安排,区镇政府签署协议进行统一流转;

  结合当前农村的现状,单个农户很难在农信社和邮储贷到款,而离他们最近的终端反而不再是农信社,而是村镇银行。面对三农这样一个很复杂的问题,信托公司非常有优势,土地权属确权后进行信托是一个最好的载体,在信托的基础上嫁接更好的金融产品

  总结下来看,如果能够把土地和委托经营这些事情,嵌入到一个完整的产业链闭环里面,建设农业产业融合示范园区,从1-3万亩的土地规模起,进行标准化种植,农技农化植保服务,吸引上游农资下游加工和销售企业等产业链企业参与,并建设加工、深加工企业园区以及农产品(行情000061,诊股)交易中心与物流仓储,并设计好结构让农业保险参与进来做保障,这样土地信托产品就非常可行,一则土地规模有保障,二则产业链闭环提供收益保障,三则推广部署成本比较低。

  在推广上,可以尝试建立互联网系统平台,实现县乡村的地推动态化管理,通过交易中心上规模;在模式上,可以通过信托做批发,农信社/村镇银行做零售,农业保险做保障,实现农村土地银行模式。农民可以将土地权属存到土地银行,土地银行发利息(收益)。

  在金融和商业领域,各种融资手段层出不穷,但是在农业领域,融资手段极其贫乏,开口闭口极其保守的抵押担保。建议监管部门将那些一刀切砍掉的融资手段,比如P2P、ICO等等,都放宽条件到农业领域来创新。

  传统做三农金融的,都盯着银行风控和资方的痛点,却忽略了真正核心的是三农的产权、社会结构和新兴经营结构的问题。我们必须通过新的模式、新的技术能够解决产权和组织问题,才可能真正解决三农问题。

  电子商务在解决渠道问题,而产权和组织问题,迟迟没有好的思路。如果,信托公司将土地资产化后,用区块链技术把土地收益权货币化,发行土地币,发起ICO进行土地资产交易中心建设或某个特定方向的农业项目,实现ICO融资或数字资产交易,或许是一个创新的道路?

关键词阅读:农民 信托公司 ICO 土地流转 土地整理

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