从类REITs到真REITs的未来路径解析

1评论 2017-08-22 08:52:44 来源:苏信财富 "A股豪门"操盘术曝光!

早在十多年前,我国监管部门就开始推动国内REITs(Real Estate Investment Trusts,房地产投资信托基金)试点,但由于市场需求并不强烈,REITs一直未见实质性的突破。

  

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  早在十多年前,我国监管部门就开始推动国内REITs(Real Estate Investment Trusts,房地产投资信托基金)试点,但由于市场需求并不强烈,REITs一直未见实质性的突破。

  直到近几年,一线城市房地产市场普遍进入存量时代,越来越多的准REITs与类REITs产品借资产证券化的东风而起,市场各方对于真REITs产品的期待也愈发强烈。

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随着金融监管趋紧,房地产开发商过往依赖的银行信贷融资受限,再加上热点城市土地出让逐渐加大自持比例,开发商也开始真正关注REITs产品的市场机遇。
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  一、REITs战略价值日益凸显

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  (一)REITs在中国有巨大的市场空间  

  中国房地产发展进入下半场,增量时代将逐渐远去,存量时代正快速到来。特别是在一线和二线核心城市,如何盘活巨额存量资产,REITs成为重要的解决方案。

  在海外多个金融市场,REITs是成熟而又热门的投资品种,例如美国市场的权益型REITs占比超过90%,基础资产十分丰富,零售商业、写字楼、酒店、工业设施、租赁型公寓、数据中心、医疗保健、仓储,甚至码头、监狱、铁塔、高尔夫球场等,只要是能产生稳定现金流的资产,都可以成为REITs的标的。

  从基础资产的角度看,中国REITs的市场空间无疑是巨大的据世邦魏理仕统计,2016年中国可投资商业地产规模达3.4万亿美元,排名全球第二。高和资本统计同时显示,中国虽然在2016年经历了资产证券化的大跃进,然而当年中国商业地产证券化的规模只有500亿,目前中国商业地产证券化的总规模也仅约不到千亿。海内外人士都对中国的REITs市场抱有巨大期望,闸门一旦打开,增长将是爆发性的。

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  (二)金融机构股性投资思维提升

  2009年以来,监管层多次发文限制地方融资平台、房地产等行业的信贷融资,非标融资渐行其道,包括明股实债在内的各种融资工具也都被发明出来。

  明股实债“名为投资,实为借贷”。2016年11月新华信托诉港城置业败诉一案引起热议,明股实债也被推上了风口浪尖。2017年2月13日,中国证券投资基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》(简称《备案管理规范第4号》)。

  但是,纵观目前市场上已出现的类REITs产品,在很大程度上还是主体信用维持的类固收产品,距离真正的权益型REITs还有较长的距离。推动真正的权益型REITs落地,通过权益性投资真正参与到不动产“投融管退”的全链条中来,获取长期稳定的投资收益,已经成为各类金融机构的发展诉求。

  二、已发行类REITs产品的经验铺垫

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  (一)国内REITs十年探索历程

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  (图片来源:用益研究)

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  (二)国内类REITs实践及经验总结

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  (图片来源:用益研究)

  这29单类CMBS及类REITs产品是在现有框架下的有益尝试,为真正REITs的推出做好了许多铺垫,主要体现在以下几个方面。

  首先,让市场及投资者更加了解商业地产。在传统的间接融资体系中,银行等传统金融机构更关注主体的信用,而类REITs产品则逐步引导投资者开始关注资产本身的质地以及未来能够产生的现金流。

  其次,在资产重组过程中探索了避税、节税安排。税收虽然不是REITs产品的最大阻碍,但无论对于类REITs,还是真REITs,其都是一大痛点。而已发行的类REITs产品中,通过反向吸收合并、交易项目公司股权等创新的结构设计方式,对不动产转让及运营环节涉及的税收筹划进行了探索和尝试,可为此后真正REITs产品提供借鉴。

  最后,为REITs在公司治理及投票机制方面的制度设计做了尝试及铺垫。真REITs和类REITs产品最大的不同在于,若采取只保优先级的投票机制和产品设计机制是不符合真REITs要求的,只有设计详细的公司治理制度及投票机制,才能让各级投资者的利益在不同场合、不同情形下的决策中都可以得到保障,而目前国内已有一些类REITs产品对这样的机制设计做了尝试。

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  国内REITs立法及制度建设的历程固然十分曲折,但就目前来看,法规和税收并非阻碍REITs市场发展的最关键难题。

  那么什么才是限制国内REITs发展的关键原因?

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  一是一二级市场估值倒挂。

  二是商业物业资产管理机构的缺失。

  从类REITs到真REITs的未来路径是什么养的?

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  一是加强“基础设施”建设势在必行。

  二是培养商业地产资产管理人才迫在眉睫。

  三是投资者教育任重道远。

关键词阅读:REITs

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