如何投资房地产和信托债券

1评论 2017-08-07 07:32:33 来源:微信公众号:慧眼财经 上市公司绝密调研报告

  抵押-信托债券!格雷厄姆说,它是一种由股票或其他债券为抵押的债务形式。在一个典型的案例中,抵押品包括举债公司自身的债券以及其下属公司的债券或股票。于是,这些抵押品的可实现价值在很大程度上取决于整个企业经营成功与否。但是就近年来出现的投资公司的抵押——信托债券而言,持有人可以被认为拥有被抵押证券市值的第一权益,所以有可能根据债务契约中的保护性条款,使债券持有人在股东血本无归的情况下仍能获得清偿。这种抵押——信托债券可以被认为与设备债券一样,是我们的理论——即债券投资者的安全性决定于企业的成功经营而不是抵押的资产的一个例外。

  透过现象考察本质,我们可以发现在投资信托公司的信用债券时也有同样的特点。因为不管资产是通过抵押——信托协议物理地抵押给受托人,还是由公司持有但信用债券持有人对其有要求权,在实际操作中都没有太大区别。在通常情况下,信用债券有足够的合同条款保护,举债公司不能随意增加负债且需将自身资产的市值保持在债券面额的一定比例之上。

  例如:诚信管理公司1954年到期的5%信用债券就是这些保护性条款发挥作用的实例。整个企业的经营很不成功,其股票价格由1929年的69美元跌至1933年的1美元。如果对于普通股债券,股票价格如果如此大幅下跌,几乎肯定意味着违约和本金的巨大损失。但是由于公司资产容易变现,债务合同中的保护性条款的意义就体现出来了。它使公司可能并且被迫购回了超过3/4的债券,甚至迫使股票持有人追加资金使资产价值达到协议要求。其结果是该信用债券价格在1932年高达88美元,而当时其股票价格只有2.5美元。

  房地产债券!格雷厄姆说,比上述两种债券更为重要的是数量庞大的房地产抵押贷款和房地产抵押债券。后者个人参与大额抵押贷款提供了合适的规模。毫无疑问在此类案例中,被抵押的土地和建筑物的价值是至关重要的。一个有经验的投资者在提供一项房地产贷款时,决定其判断的只要依据是他对抵押资产价值的看法。但是在我们看来,房地产抵押的价值本质上是一个继续经营价值,他基本上决定于资产的实际或预期赢利能力。换句话说,被抵押资产的价值并不(像铁路设备信托凭证的抵押品那样)独立于企业的经营之外,而是与后者息息相关。

  为了清楚地说明上述观点,我们举一个典型的房地产贷款案例:一个单身家庭住房抵押贷款。在通常条件下,一套成本价为10000美元的住房应该拥有每年1200美元的租金价值(对于自己居住者也有等量价值),扣除税收以及其他费用之后,应该有800美元的纯收益。一笔由储蓄银行提供的年利率为6%的第一抵押贷款,等于资产价值的60%,即6000美元,他得到的保护是正常赢利能力等于利息要求的两倍。换句话说,即使租金价值降低了1/3,仍然不会影响到借款人偿付利息的能力。于是抵押权人有理由认为:无论贷款人的偿付能力如何,他总能找到新的租户或买主,继续承租或购买这套住房,租金或房价足以支付他的60%贷款。(值得指出的是,一个典型的工厂厂房案例正好相反,如果它价值100万美元,其中60万美元为债务,如果举债公司破产,你不能指望将厂房出售或出租来支付年利率为6%的抵押贷款)。

关键词阅读:1933年 房地产贷款 债券价格 债券投资者 房地产抵押贷款

责任编辑:卢珊 RF10057
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