一文读懂房地产信托投资基金(REITs)

1评论 2017-08-05 16:39:02 来源:鲤智Insight 上市公司绝密调研报告

  房地产信托投资基金(REITs)号称既能让投资者在红火的房地产市场分一杯羹、又能合理有效地分散风险,因此近年来很受关注。那么,今天利得君就跟大家一起来聊聊REITs。

  什么是REITs?

  房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,简称REITs):是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

  简单来说,REITs是一种类似封闭式共同基金,但投资标的物为不动产的投资工具。

  REITs从投资者那里募集资金,指定专业管理公司进行管理,管理公司通过购买或投资房地产项目(房地产项目范围很广,可以是住宅房产(比如公寓),零售房产(比如购物大厦),商务办公楼,酒店,厂房和仓库,等等),获得房屋升值收益或者房屋出租收益等。获得的收益在扣除了管理费等相关费用后,会向投资者定期发放分红。

  说白了,就是很多人把钱凑到一块,交给一个基金经理,让他去投资房地产,赚到的钱大家分。

  REITs有两种类型:一是股权型REITs,持有并管理物业组合。租金收入将转化为分红支付给份额持有人。还有一种是抵押型REITs,将物业作为抵押设立基金,该基金投资于抵押贷款或抵押贷款支持证券。抵押贷款所产生的利息将是REITs的主要收入来源。

  REITs适合谁?

   中产阶级或以上、有些钱但又不太敢冒险买房:有些人对于投资比较谨慎,觉得炒房太有风险,但是看好房地产市场,REITs是间接参与房地产的一种方式。

   没有精力做房地产投资:相对于买卖房子、租赁房子来说,买卖REITs操作简便,不会像买卖房子那样手续繁琐,省去了大量的时间和精力。

  人民币贬值有些焦虑的人,喜欢定期收到现金流:海外或香港等地计价用的是外币等,能够对冲一些人民币贬值的风险,且投资者能够定期领取现金红利。

   懂一定的房地产投资并有风险承受能力:房地产投资还是一个比较专业的领域,而且国内和国外的REITs发展步调不一致,国内的REITs还不是很成熟,需要投资者有一定的风险辨别能力。

  怎么选REITs?

  适当配置国外规模较大、交易活跃且累计回报率稳定的REITs。因为就目前国内市场上的“REITs”来说,发展尚未成熟,都不符合西方主流REITs的标准。

  投资标的质量高,比如地段好、出租率高、往期收益率高等。买入这些REITs,相当于持有了核心城市的优质酒店、写字楼,可以一起分享出租和升值的收益。

  REITs有什么风险?

  ⒈房地产政策风险

  REITs实质上是间接投资房地产的方式,随着房地产市场的调控措施不断出台,以及市场上不断曝出的兑付风险事件等,REITs会受到政策不确定性影响。

  ⒉受经济周期变化影响

  REITs受通货膨胀和利率水平影响:如果发生通货紧缩,房地产物业资产价值下降,REITs净值随之下滑,REITs租金收益等也会下降,从而导致分红收益下降;同样的,如果面临利率上调压力,市场对房地产的需求水平会下降,可能会影响REITs经营现金流,且利率上升将造成REITs市场价格走低,影响其整体回报率。

  ⒊价格波动风险

  购买任何一个REITs,就相当于购买一支公司股票,因此需要做一定的尽职调查。如果投资者没有做好尽职调查,“瞎买瞎卖”自然带有一定风险。且其价格每天都会有上下波动

  REITs到最后的价格波动幅度和事实上的房地产是类似的,但我们很多人在平时感觉不到房地产的价格波动。主要原因在于,我们的房屋并没有在证券交易所上市,没有人去每天给我们的房屋估价。很多房地产价格指数的更新周期为每季度,甚至每半年,因此其中很多月内的价格波动被掩盖了。

  ⒋管理费差异大

  类似的投资标的,国内和国外的管理费率差异很大,4-10倍都有可能,比如国内的管理费率是1.2%,国外仅0.1%。

  ⒌非实质上的REITs

  可能只是打着REITs旗号的BOT融资产品,有BOT提前终止风险:比如有些项目的产权根本不在基金手里,实际上证券化的就是个BOT项目的“特许经营权”而已,这从根本上断了这一产品实现破产隔离的可能性。因为收益权实际并没有得到法律上的明确保护,,一旦出现问题和极端情况,必然又是多方互相扯皮。

  或者是私募产品,很多是债权、或者债权+PE的模式,和国外市场上的REITs有本质的区别。

  ⒍国内税收政策影响

  REITs的出现需要政府支持,因为reits必须免税才有利可图,国外都是免税的。但国内在没有相应税收政策出台的情况下,所谓REITS还是炒作居多。

  就抵押型REITs来说,风险有:

  ■利率风险。债券类REIT对利率非常敏感,如果它的借贷成本大幅上涨,利润就缩水了。

  ■违约风险。如果遇到像2008年那种房地产大崩盘,别说盈利了,本金拿回都困难。

  ■预付风险。如果债务人提前偿还了债务,就只能把这笔钱用当时的利率水平再投资出去。而当时的利率水平如果低于之前,肯定就亏了。

  ■周转风险。这种REITs买的债券通常是长期持有的,但它借的贷款有可能是短期的。所以,如果有个短期债务必须偿还,但手里的长期债券都不能赎回,流动性枯竭就破产了。这种时候就得利用各种短期融资工具来让自己周转下去。

关键词阅读:reits 房地产价格指数 房地产投资 份额持有人 REIT

责任编辑:李丽梦 RF13188
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