房地产资产证券化之REITs

1评论 2016-10-10 10:46:30 来源:用益信托网 作者:王梦然 华资实业20%大肉分享

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  目前,房地产行业企业主要可以通过两种资产证券化产品来优化资本结构、降低资金成本、盘活存量资产,一是REITS,二是MBS(根据基础资产类型,MBS 又分为RMBS住房抵押贷款证券化和CMBS商业抵押贷款证券化),从基础资产来看,包括物业租金收益权证券化、酒店宾馆收入、物业费证券化、购房尾款证券化等。

  本文主要介绍REITs这一房地产资产证券化产品,需要关注的是由于我国房地产基础资产市场还不够成熟、缺乏针对REITs较完善的配套法律支持、缺乏REITs的税收支持政策等问题,我国目前还没有发行真正意义上的REITs产品、一方面,在目前经济增速下行、企业ROE 不断降低的情况下,利用REITs产品不但可以盘活房地产企业不动产物业等重资产,还能够提高企业资产周转率,有助于房地产企业从重资产向轻资产企业转变。另一方面,在国外发达国家,REITs被看做是股票、债券、现金之外的第四类资产,其作为有别于传统投资标的的资产,与传统资产之间的低关联性使其成为资产组合配置中非常重要的一部分。可以看出,国内REITs市场具备巨大的发展空间。

  房地产投资信托基金REITs

  REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,收购并持有收益类房地产(例如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和仓储中心等),并享受税收优惠的投资活动。按业务性质和收入来源,REITs分为股权型(Equity REITs)、债权型(MortgaGE REITs)和混合型(Hybrid REITs)三种,其中以股权型为主。

  REITs起源于美国20世纪60年代初,是为了规避法律限制的一种金融创新产品,是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,收购并持有收益类房地产(例如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和仓储中心等),并享受税收优惠的投资活动。REITs 产品需要满足组织结构、股权结构、资产结构、收入结构和分配结构这五个方面的要求:

  一是组织结构,采取公司、信托的组织形式(美国较为常见的是公司制REITs);

  二是股权结构,至少有100个股东,其中前5大股东不能超过50%(即5/50法则);

  三是资产结构,至少75%的资产是房地产资产或房地产抵押、现金和政府证券;

  四是收入结构,至少90%总收入来自于不动产租金,不动产贷款利息收入、不动产、其它信托的股权,或其它不动产上的共有权买卖的利得;

  五是分配结构,每年至少将其应纳税收入的90%分配给股东。

  一方面,通过REITs投资的方式,普通投资者能像投资其他高流动性证券一样参与大规模收入型房地产组合投资,获得与直接投资房地产类似的投资收益,而且REITs自身高分红的特性,对投资者而言也是具有很高的吸引力;另一方面,发行人可以以酒店、写字楼作为标的资产,通过REITs打包上市,实现融资

  二、我国的类REITs产品

  在海外市场,REITs和现金、债券、股票是资产配置池中占比较高的几类资产,REITs也是地产商重要的融资渠道,而在国内市场REITs产品的试水相当缓慢:

  2009年,人行、银监会、证监会指定银监会版本的“REITs试点管理办法”和证监会版的REITs方案;

  2010年,国务院批准北京、上海、天津三城市为REITs试点城市;

  2014年9月,人行发布《中国银行(行情601988,买入)业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,要求积极稳妥开展REITs试点工作;

  2015年1月,住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,其中指出积极推进REITs试点。

  2014年5月21日,“中信启航专项资产管理计划”在深交所综合协议交易平台挂牌转让,成为国内首个交易所场内类房地产投资基金产品(REITs),这一产品已经具备了REITs的一些产品特征,但与标准的REITs尚有一定差距,属于私募性质的REITs。

  1、交易结构

  从上表可以看出,目前交易所场内REITs产品的交易结构主要分为以下几种:

  一种是以证券公司发起资产专项计划为载体。比如“招商创融-天虹商场(行情002419,买入)(一期)资产支持专项计划”,原始权益人天虹商场股份有限公司以位于深圳市福田区华强商圈的鼎诚大厦裙楼作为标的物业,以项目公司股权的形式直接由专项计划持有,并以该物业租赁收入作为资产支持证券利息支付来源,以物业未来退出所得作为本金偿付以及超额收益来源。这也是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所REITs项目,项目公司股权转让需要履行国资审批程序后在北京产权交易所进行挂牌转让;专项计划募集资金后,按照北交所国有资产交易的规定,完成基础资产的摘牌与交割工作。

  另外一种是设立“专项计划+基金载体”双SPV。比如“中信华夏苏宁云创资产支持专项计划”,基础资产为苏宁旗下11家门店,分别设立11家项目公司持有;中信证券(行情600030,买入)的子公司中信金石基金管理有限公司设立的中信苏宁私募投资基金,收购苏宁云商(行情002024,买入)持有的11个项目公司100%股权,同时给项目公司发放委托贷款(包括优先债和次级债),同时将持有的优先债前18年的利息收益权通过实物分配方式转让至苏宁云商;苏宁云商认购私募投资基金全部份额,来实现对这11家门店的间接控制;华夏资本管理有限公司设立中信苏宁资产支持专项计划资产支持证券,与苏宁云商签订债权收益权转让协议,受让苏宁云商所拥有的债权收益权以及私募投资基金份额,专项计划可间接以私募投资基金所持目标资产的权益发售资产支持证券。

  从上表可以看出,目前存续的交易所场内REITs产品中多数设计为“专项计划+基金载体”双SPV的交易结构,这一结构能够使得原始权益人的基础资产与原始权益人隔离,为投资人的本息偿付和超额收益来源搭建实现通道。

  由信托公司作为原始权益人的REITs。2016年6月14日,首款由信托公司作为原始权益人的类REITs资产证券化产品“天风-中航红星爱琴海商业物业信托受益权资产专项计划”成功发行,产品总规模为14亿元。中航信托通过实际控制信托受益权的底层资产商业物业,并代表信托计划作为原始权益人,发起设立该资产证券化产品。

  2、流通场所

  从上表可以看出,交易所场内REITs产品挂牌的主要场所包括深交所、深交所综合协议交易平台、上交所固收平台。不过并不是所有产品都实现了公开募集,比如中信启航专项资产管理计划、中信华夏苏宁云创资产支持专项计划均属于私募REITs,限定投资者人数为200人以内,对于优先级受益凭证转让交易和次级受益凭证转让交易的最低额度均有限制,设置了较高的转让门槛。

  3、基础资产

  从上表可以看出,交易所场内REITs产品的基础资产从商业物业、酒店物业逐步拓展到了物流仓储物业。截至2015年末,我国主要城市商业物业总量已接近6亿平米,通过资产证券化的方式能够盘活存量、优化资产结构、开启新融资新渠道。另一方面,国内首单权益型物流仓储REITs产品“中信华夏苏宁云享资产支持专项计划”,将交易所场内REITs产品的基础资产从写字楼、酒店、商业地产拓展到了产业地产上,在物流资产证券化方面进行了创新。

  与真正意义上的REITs存在的差别

  目前国内的REITs 为类REITs产品,与标准的REITs 仍有一定差距:

  多数属于私募REITs,缺乏流动性。2015年9月30日,鹏华前海万科REITS爱基,净值,资讯作为国内首单公募REITs在深交所挂牌上市。

  没有满足REITs的股权结构要求。标准REITs 要求至少有100个股东(其中前5大股东不能超过50%,即5/50法则),而国内交易所REITs产品的投资门槛较高、投资人数较少,且实质上还是债券型产品,不是股权融资类产品。

  没有满足REITs 的收益分配要求。标准REITs 要求每年将其应纳税收入的大部分分配给股东(至少90%),而国内的REITs设定了固定的投资回报率。

关键词阅读:房地产资产证券

责任编辑:卢珊 RF10057
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