中融信托11亿信托贷款生变?抵押物星城国际遭拍卖

1评论 2016-09-18 08:39:14 来源:经济观察报 作者:田国宝 周雅 涨停板套利三天赚20%

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  一项为期10年的信托贷款计划,在运行期间,估值20亿元的抵押物被查封折价拍卖,且4次流拍。对北京中融-北京星城置业经营性物业抵押贷款集合资金信托计划(以下简称“中融星城信托计划”)的债权人而言,这显然不是一个好消息。

  中融星城信托计划成立于2012年11月,期限为10年,中融信托共募集了11.15亿元,并以信托贷款方式借贷给北京星城置业有限公司(以下简称“星城置业”),用来归还银行贷款和星城国际装潢改造等费用。

  2015年2月,信托计划成立2年零3个月时,中融信托向北京市第三中级人民法院申请查封了抵押物——北京星城国际大厦地下 3层至地上 4层共62099.87平方米物业,并先后4次进行拍卖,不过均流拍。

  从2000年开工建设,这栋位于北京市朝阳区酒仙桥路甲10号包括了商业、公寓和写字楼的综合体项目,历经数次易主、债务缠身以及司法诉讼。

  2012年商场停业改造中停工,一直持续至今。

  星城置业及其开发的星城国际项目可谓系出名门,最初为北京国企背景的上市企业京东方与马来西亚华商章金福合作开发项目,从2007年京东方转让全部股权后,星城置业实际控制人多次变更,最终滑落深渊。

  就星城国际大厦各种纠纷及11亿元信托融资潜在的偿付风险等相关问题,经济观察报多次采访星城置业多个部门和中融信托多位高管,几方均未给出明确的答复。

  11亿元信托贷款

  9月12日,深秋的北京格外凉爽,从地铁14号线将台路站向北几百米,酒仙桥路和万红路交叉口东南角便是星城国际大厦,远远望去,这栋环形围裙大楼格外显眼,其4层以上为写字楼和公寓,大部分已经住满。

  星城国际1层到4层为商业,原为2007年开业的纯本百货商场,2012年中,由于经营不善,纯本百货计划与第三方合作将商场业态从百货改造成黄金珠宝,随即停业改造,随后项目烂尾至今。除了部分快餐和金融机构正常开业外,其余空间均被查封。

  当日早晨,商场两个大门封闭,内部被查封物业由隔板围挡,地下停车场有少量车辆停放。

  背靠望京、紧邻798艺术区和机场高速,周边云集多家国内国际知名高科技、互联网企业,星城国际本可以补充这一区域的商业空间,但在数次易主后,它划出一道让人意想不到的轨迹。

  资料显示,目前星城置业实际控制人为石健平和李世亮,在2010年前后,通过收购两家法人股东全部股权控股星城置业,星城国际大厦除了部分商业和写字楼外,大部分项目早在2007年前售完。

  2012年,因重新改造和银行贷款到期,星城国际面临着较大的资金压力,当年8月,在泰远嘉业(北京)房地产经纪有限公司总经理魏俊玲牵线下,星城置业与中融信托进行多次接触和交流,经过近3个月的谈判,双方达成一个11亿元信托贷款融资计划。

  2012年11月,中融星城信托计划正式成立,共募集了11.15亿元,信托存续期为10年,分为两种类型,A类每一年赎回开放一次,利率为8.5%到10.5%左右,B类每两年赎回开放一次,利率为9%到11%左右。

  该信托计划书显示,抵押物为星城国际大厦地下3层、地上4层共62099.97平方米经营性商业物业,2012年9月评估价为20.6亿元,抵押率为53.4%。星城置业子公司北京闰拓投资以40%股权做担保。

  按照星城置业与纯本百货签订的租赁协议,信托计划执行期间,星城置业可获得23.17亿元租金收入。另外,李世亮在贵州有三座煤矿,预计投产后每年净利润不低于6亿元。

  从抵押物和偿付能力看,该信托计划似乎不存在太大风险。

  据一位参与该信托计划销售的金融机构负责人介绍,中融星城信托原本计划募集2.2亿元,主要用来偿还银行贷款,“但后来双方谈得不错,信托贷款额度从2.2亿元提高到了11亿元。”此外,中介人魏俊玲获得融资总额4%的服务费用。

  从2012年11月20日到12月11日,中融信托分三次把募集到的2.73亿元、6.52亿元和1.9亿元共计11.15亿元汇入星城置业设立在民生银行(行情600016,买入)的共管账户中。

  2013年底,中融星城信托计划向投资者发行了8期之后停止续存,此后并未发行新的续存计划,不过,中融信托一位客服人员表示,截至2016年第二季度末,该项信托计划仍在正常执行中。

  如果该信托计划仍在正常运行中,而中融信托方面又停止续存,这很可能意味着,随着2014年底A类信托和2015年底B类信托计划赎回期先后开放,如果有投资者选择提前赎回,在没有新投资者补充的情况下,中融信托已经开始为11亿元信托兜底。

  中途抵押物遭拍卖 资金去向成谜

  从2013年底,中融星城信托计划发行了8期之后停止续存,其实这项信托计划风险已经凸显,这个时间点是首期A类信托产品赎回开放期。上述人士表示,做这类投资,行内有句话叫“宜早不宜晚”,相较前期,后期投入风险更大。

  但种种迹象显示,事件在向更坏的方向发展。

  2015年2月,距离信托计划结束还有7年零9个月,中融信托向北京市第三中级人民法院申请查封抵押物,随后,法院正式查封了星城国际地下3层、地上4层共计62099.87平方米物业。

  2015年12月,2016年1月、3月和8月,北京市第三中级人民法院先后四次通过淘宝司法拍卖平台对抵押物进行拍卖,起拍价从21.72亿元逐步降至17.6亿元、14.08亿元,但4次拍卖均无人报名参与竞拍。

  对此,多位资本界人士判断趋于一致,一方面信托计划停止续存,一方面发行方查封抵押物并进行拍卖,存在两种可能:一种可能是星城置业违约停止支付本金和利息,中融信托通过拍卖抵押物变现提前结束计划;另一种可能是抵押物有多次抵押或权属纠纷,中融信托意识到这项计划存在风险。

  对此,中融信托和星城置业方面均未给出答案。

  上述金融机构人士分析,无论哪一种可能,都意味着这一信托产品存在偿付风险,“根据我的判断和了解,这个产品可能出问题了,极有可能中融信托已经在兜底。也就是说星城国际已经违约了,投资人收益和赎回需要中融信托自己来兑付。”

  北京市第三中级人民法院发布的抵押物拍卖信息显示,被拍卖的星城国际共62099.87平方米物业存在其他抵押情况;另外,2008年11月,星城国际从北京农商行获得3.3亿元贷款,2012年初也出现违约情况。

  中融信托提供给星城置业的11.15亿元信托贷款中,2.2亿元被明确用来偿还银行贷款,另有4600万元支付给中介人魏俊玲服务费,有一小部分可能投入到星城国际商业项目改造中,而其余资金去向不明。

  一位原在纯本百货担任重要职务的人士表示,资金有一部分用在了改造工程中,但其拒绝透露项目其他情况。

  这笔资金去向不仅关系星城置业生死存亡,也关乎信托投资人利益,同时也意味着中融信托在监管资金使用方面存在漏洞。

  一位接近中融信托的人士告诉记者,这笔资金足以应付星城国际改变业态成本和日常运营费用,之所以走到商场烂尾、抵押物被拍卖的地步,可能是因为大股东挪用了这笔资金另作他用,并没有真正运用到项目中。

  但这一说法并未获得中融信托官方和星城置业方面的证实,经济观察报记者也未获得剩余资金流向的直接证据。

  星城置业实际控制人石健平为山西吕梁人,其旗下有山西通江能源集团有限公司、北京中科巴普科技发展有限公司和北京馥铭房地产开发有限公司等多家企业。石健平本人及公司陷入多起民间借贷纠纷。

  经济观察报记者获得信息显示,石健平从乌兰察布市新鸿业投资咨询有限公司借贷的5000万元于2013年前后违约,同一时期,石健平欠呼和浩特市汉广商贸有限公司1.08亿元也出现违约情况。

  2012年也是煤炭行业转折重要一年,从这一年开始,煤炭价格持续暴跌,煤炭企业普遍亏损,石健平在山西的产业以煤炭为主;星城置业另一名控制人李世亮在贵州毕节地区也有煤矿项目。

  目前,没有证据显示石健平和李世亮把从中融信托获得的剩余信托贷款挪作他用,也没有证据显示这些资金的流向。

  项目前情

  如果从成立时算起,星城置业可谓系出名门。

  公开的资料显示,星城置业成立于1995年10月,注册资本800万美元,中外合资企业,中方股东为北京市国有资本控股上市企业京东方,外方股东实际控制人为马来西亚华人章金福(CHEONGHOCK)。

  京东方年报显示,2000年前后,京东方与北京电子管厂签订土地使用权转让合同,以2685.79万元价格获得一块建设用地,并以这块土地入股星城置业,占股25%,章金福控制下的香港旭景投资和新加坡典立科技占股75%。

  双方为合作开发模式,京东方提供土地,章金福提供资金和负责开发具体事宜,开始开发星城国际项目,但该项目土地使用权获得时间为2008年。在这之前,章金福在烟台龙口和当地某家集体企业有过合作开发房地产项目的先例。

  2001年2月份,京东方以2178万元代价从典立科技手中获取星城置业15%的股权,持股比例上升至40%,章金福持股60%,章金福担任公司董事长,2000年星城国际项目正式动工建设。

  星城国际项目由高档公寓、写字楼和商场及地下等构成,到2005年,大部分公寓售完,星城置业旗下净资产为8970万元,京东方为了突出主业开始谋求转让手中的股权。

  5月,京东方、章金福分别与汉博投资签署协议,京东方计划把星城置业40%股权、章金福计划把30%的股权分别以6000万元和4500万元价格出让给汉博投资。这一协议后来未能执行。

  2007年7月份,京东方与新加坡雄狮投资私人有限公司签署股权转让协议,后者以6000万元价格获得星城置业40%股权,京东方正式退出星城置业。几乎同一时间,章金福也开始淡出星城置业。

  同时,京东方把旗下另一家房地产企业京东方置业40%股权转让给关联企业电子城(行情600658,买入),并把其下园区项目委托给京东方置业管理,目前位于星城国际大厦北侧的电子城项目还在建设中。

  雄狮投资法人为柯建强,在新加坡和中国有多家物流商贸企业,2010年3月份,香港通江集团收购了雄狮投资和旭景投资全部股份,香港通江集团法人为李世亮,实际控制人为石健平,由此,石健平成为星城置业实际控制人。

  目前星城置业注册资料显示,石健平和田芳已经退出星城置业股东行列,田芳为山西大同人,曾一度担任星城置业法人代表,于2011年前后与石健平同时退出,李世亮、余养礼等与石健平关系紧密的人仍担任星城置业重要职务。

  星城国际项目所在地酒仙桥路10号,原为京东方重要的生产基地,包括京东方及多家关联子公司的注册地均在此地,目前,其他京东方及电子城相关的项目均在正常运行和开发建设中,只有星城国际仍在各路资本中纠缠交错。

关键词阅读:中融信托

责任编辑:赵昀伟 RF11518
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