曾火热的房地产信托会逐步销声匿迹吗?

2015-11-17 08:29:34 来源:河北青年报 如何判断星期六买点?

  眼下,银行存款利率跑不赢CPI,股市震荡,理财收益走低,这让不少投资者感叹“无处安放的存款”,然而,伴随着部分地区房地产市场回暖,不少投资者将目光聚焦在房地产信托上。

  所谓房地产信托,就是信托投资公司发挥专业理财优势,通过实施信托计划筹集资金,用于房地产开发项目,为委托人获取一定的收益。

  不过,现实并不如此,尽管房地产信托在有些城市十分“吃得开”,但在省会市场,房地产信托项目已悄然隐退。

  逆市

  专注地产信托利润高增长

  近期的信托业中,杭州工商信托有限责任公司(下称“杭州工商信托”)就像一个神话——毫不避讳其主营的房地产信托业 务,放弃通道业务,专注房地产,令其收获颇丰,并成为业内独树一帜的信托公司。

  在公司近十年的年报中,记者发现,房地产类信托资产占杭州工商信托的信托资产比重都比较高,即便是在全行业收缩战线时,其房地产类的偏好仍十分明显。

  年报显示,2012年、2013年、2014年公司的房地产类信托资产占比分别高达70.92%、75.44%、83.31%,即便是在风险接连爆发、多数有同样偏好的信托公司均在下调房地产业务占比的时候,杭州工商信托对其常年深耕的地产信托反而开展了新一轮的布局。

  值得注意的是,杭州工商信托的精品路线不仅在于其大力发展房地产类业务,也在于其几乎不发展通道业务。

  杭州工商信托总裁丁建萍对此表示,公司没有通道业务,全部是主动管理型资产,利润率也要高于业内同行。根据年报统计,公司净利润从2005年的4561万元到2014年的4.65亿元,基本都保持了较高程度的增长。其中,2012年、2013年、2014年的人均净利润分别为 214.08万元、259.05万元、285万元。

  危机

  房地产信托频现提前兑付

  曾一度风生水起的房地产信托,受到政策调控和经济环境等影响,自2012年起,频频出现提前兑付情况。最新数据显示,截止到10月24日,今年信托产品明确公告“提前清算”、“提前结束”或者“提前兑付”的达到176起,其中多个房地产项目赫然在列。

  从今年初的“黄金海岸股权投资基金集合资金信托计划”提前1年有余进入清算程序,到天津信托发行的“正元投资·信达地产股票收益权投资及回购集合资金信托计划”提前3个月终止,再到近期中融信托的东农地产项目于10月20日后十个工作日内提前还款2/3的本金和利息,房地产信托不断出现提前兑付。

  究其原因,除了楼市自身的低迷,一大因素来自于今年的金融环境。年内接连的降息降准,使得项目方能够获得更低利率的贷款而选择主动清盘。格上理财研究中心研究员王燕娱表示,货币宽松政策下,市场利率不断下行,项目方融资渠道拓宽,融资成本降低,便选择主动提前结束信托融资转而通过其他低息方式融资。

  本地

  房地产信托省会逐步匿迹

  当外地房地产信托企业正经受着大起大落之时,省会本地房地产信托现状如何?

  记者走访发现,房地产信托项目已悄然从一些公司主力项目中“下马”。省会一家信托公司工作人员告诉记者,去年他们还在进行房地产信托项目,但是今年已不再独立进行,由部分工作人员继续维持现有项目的后续工作。“房地产信托业务去年还行,今年进行得并不好。”该工作人员介绍,“特别是石家庄的项目,今年我们几乎没有涉及,主要还是针对省外的项目,这和河北省房地产大环境有着直接的关系。”

  专家

  购买前还得甄选项目本身

  房地产信托可谓屋漏偏逢连夜雨,房地产企业紧张的资金链使得房地产信托兑付风险加大,而一些房地产企业兑付问题更是引起了市场的担忧。这也使得很多投资者对房地产信托望而生畏。尽管房地产信托产品面临众多问题,但并不能一概否定此类产品。相关专业人士给出了建议,目前来看,房地产信托产品收益率还是比较高的,投资者在购买的时候一定要审慎:首先要看项目本身的好坏,其次要看房地产信托计划的风控措施,第三还要看信托公司的资质。房地产信托依然具有投资价值。

  不过专家建议,在购买房地产信托计划的时候一定要擦亮眼睛。除了要考察项目的好坏之外,也要严格把握产品的风控措施,不要片面追求高收益而忽视了项目和产品风险。此外在信托公司的选择上,要尽量选择那些股东背景、资金实力较为雄厚的国有控股信托公司发行的产品。

  此外,分析师提醒投资者,虽然部分区域地产市场有所回暖,但宏观经济仍处于调整中,房地产市场去库存压力依旧较大,建议投资者有选择性地选择地产项目,重点关注一线城市、融资方背景实力强、抵质押物易变现的项目。此外更推荐政信合作类信托产品和消费类信托产品。

  链接

  固收信托收益率下行信托公司加码创新业务

  来自Wind的数据显示,固定收益信托产品的预期收益率在近期持续下行。具体而言,今年8月以前,房地产集合信托产品的收益率一直保持在9%以上,而在最近两个月,该类产品的平均预期收益率已降至8.59%和8.7%。同样是在9月和10月,基础设施信托的预期收益率降至8.88%和8.47%。而在8月,该类产品的预期收益率为9.12%。

  对于集合资金信托预期收益下滑的原因,百瑞信托博士后科研工作站研究员马琳认为,央行连续降准、降息后,社会融资成本有所下降,导致包括集合信托产品在内的各类理财产品收益率逐渐下降。

  实际上,今年以来信托公司加大创新投入力度,一些创新业务开始逐渐做大,甚至一些之前不被看好的业务也有了起色。一种新的业务模式——“信托受益权资产证券化”开始升温。该业务的交易结构简而言之,即将信托受益权装入基金子公司或券商资管的资管计划,实现证券化,继而在证券交易所挂牌交易。

  此外,此前一度被认为信托公司难以涉足的PPP业务,在今年下半年也已破冰。7月中信信托“中信·唐山世园会PPP项目投资集合资金信托计划”正式成立,这意味着,国内首单信托公司参与的PPP项目正式落地。不仅如此,一些信托公司还在消费信托、互联网金融等领域多有拓展。

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