从佳兆业危机看房地产信托的安全性

来源:海峡经济网 2015-02-04 07:26:00

  地产信托的风险引爆点

  佳兆业“黑天鹅”事件引发了外界对关联信托产品兑付的担忧,但这和企业实力无关,更多是企业的软性条件,比如信誉、比如反腐形势下的政商关系等。这在产品设计、发行最初,是无法预料的。这次的兑付风险更多是个警示,让投资者开始关注融资企业的外部社会关系和经营管理上的规范性,但对于判断地产信托的风险不具有普遍的参考意义。

  多盈金融资深研究员梁琼芬曾对地产信托专门的研究,她认为出问题的地产信托都有一些共同特点:起因多为限购、限价和限贷的调控措施的影响,造成项目租售困难;开发商资金链断裂,短期流动性风险是导致产品无法兑付的导火索;融资方往往信用质量不佳,交易对手违约风险较高;增信措施实质作用偏弱等。其中增新措施偏弱又分为三部分:劣后部分均由项目公司本身及其股东认购,部分产品并没有实际出资;名义抵押率多在40%以上,抵押物估值较高,进行处置时较多出现流拍等情况,回收期限长,信托公司多以自有资金先行垫付;担保方违约,有时甚至连累与其关联度较高的融资方。

  多盈金融:独创“五维”精选,排除高风险信托产品

  那么如何排除高风险的地产信托,筛选出最佳的信托产品呢?

  梁琼芬认为可从三个方面考量: 首先,尽量选择排名前五十的房企,负债率较低,融资项目最好在经济发到地区,项目可马上进入销售阶段,较短时间内能回款的;其次,风控措施要完善的,优先考虑经济发达地段抵押率偏低的优质现房抵押、上市公司股票质押和专业大型的担保公司连带担保,最好是有实质资产抵押的;再者,选择实力雄厚的信托公司,具有央企背景的、净资本丰厚的、具有较强刚性兑付能力的公司,比如中信信托等。

  多盈金融曾推出国内首个信托比价搜索平台,据了解,该平台已服务10万名会员,管理资产规模100亿,值得称道的是,客户回头率高达80%。

  “在多盈买过三次信托产品,感觉服务比较好,产品经理讲得蛮专业的。第一次的时候,会咨询我的理财经历、风险承受能力,我因为没时间去多盈网上自己找产品,一般会提出一些要求,让他们帮忙寻找符合我要求的产品。产品经理会具体跟我说该产品优势和风险,最重要的是,他们从不向我推销。这一点,让我感觉很舒服。”上海的一名李先生说道。

  多盈金融在业内独创了信托“五维”精选,即从融资方强、发行机构优、还款来源充足、抵押物充足和强力担保等五角度筛选出最佳的信托产品。多盈金融总裁方瑞典告诉记者,多盈和其它机构最大的区别就是,秉承客观中立的角度,为用户筛选出最佳的信托产品,排除质地差的信托,避免陷入兑付危机的概率。

  多盈金融汇聚了几乎所有的地产信托,如果你对这类项目情有独钟,可以在这里轻松识别不同产品的风险性,获得风险相对较低的产品。

关键词阅读:佳兆业 信托产品 信托计划 翔园 房地产信托

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