房地产信托投资基金REITs试点潮再起

2014-11-25 06:37:09 来源: 第一财经日报 作者: 张菲菲

  作为一种创新金融工具,房地产信托投资基金(REITs)试点有望成为紧随信贷资产证券化(ABS)备案制落地后的又一亮点。

  近日有媒体报道,REITs将在北京、上海、广州、深圳四个城市率先开展试点。

  中铁信托副总经理陈赤对《第一财经日报》表示,新一轮的REITs试点方案需要一整套的制度设计,包括税收政策、发行场所、项目评估和现金流的匹配等。用益信托首席分析师李旸也对本报表示,试点工作的展开需要监管部门形成纲领性指导意见,对REITs进行规范和引导。

  日前,银监会正式下发《关于信贷资产证券化备案登记工作流程的通知》,将信贷资产证券化业务由审批制改为业务备案制,开启了中国资产证券化备案制时代,银行盘活存量资产的需求将逐步释放。

  对此,陈赤在接受本报采访时表示,资产证券化作为20世纪最重要的金融创新工具之一,具有风险隔离和真实销售的特征。资产证券化的实现依托于特定目的投资(SPV)载体,在国外,这一载体表现形式有SPC(特定目的公司)和SPT(特定目的信托)两种,我国信贷资产证券化采取SPT模式。在ABS的实施中,信托在这一领域具有独特的地位,在资产证券化过程中扮演了不可替代的角色。

  自2012年信贷资产证券化重启以来,对银行实施“双审制”,需要银监会和央行批复。陈赤表示,银行对ABS产品具有强烈需求,将ABS改为备案制后,未来将有更多的银行参与,而这对信托业蕴含着商机,且信托在其中以收费型业务为主,将加速信托公司从融资类业务向投行业务转型,拓展新的业务。

  “REITs本质上是资产证券化的一种模式。”李旸对《第一财经日报》称,因为证券化就是将资产未来价值在现在进行出售。

  对于REITs的模式,李旸对《第一财经日报》表示,以商业楼宇为投资标的物,房地产开发商将资产进行打包出售,设计成REITs产品,通过交易所公开销售,投资者获取标的物收益权,开发商则将未来资产收益转让给投资者从而获得了资金。另一种模式是投资者按照不同比例既购买物业,又投资于房地产开发。

  陈赤表示,一直以来,信托通过房地产信托已经深度介入房地产领域,但多是以“类开发贷款”模式,在部分房地产商向持有物业的不动产商转型过程中,产生了资产流动性的需求,即将资产变现以保证资金链安全,REITs可以为其后续融资提供流动性,所以,REITs有望成为房地产金融新的形式。

  事实上,REITs试点被提上日程由来已久。2008年,政府出台4万亿元经济刺激计划后,国务院常务会议提出,要创新融资方式,通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式,拓宽企业融资渠道。随后,国务院发布的“金融国30条”,再次明确提出“开展房地产信托投资基金试点,拓宽房地产企业融资渠道”。

  对于信托公司在REITs中的角色,陈赤认为,信托公司可以作为REITs产品的发起者、承销商或不动产的运营管理商。

  今年5月,由中信证券推出的“中信启航专项资产管理计划”,宣告了全国首个REITs在深圳证券交易所挂牌交易转让。资产规模52.1亿元,基础资产为中信证券的两栋办公楼,采取分级证券化并在交易所流通,5年后将公募上市。此外,招商地产、海鹰股份、开元信托均对REITs有所涉足。

  一名市场人士对《第一财经日报》表示,目前我国REITs试点前期主要由政府推动,参与试点的企业多以资金实力雄厚的国企和央企为主,随着区域性REITs市场的发展,未来将向行业性REITs延伸,比如养老、医疗等细分领域。

(责任编辑:卢珊)

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