商铺低迷变现难 3亿元地产私募爆危机

2014-11-19 07:13:00 来源: 广州日报 作者: 周宇宁、潘彧

  商铺低迷变现难 3亿元地产私募爆危机

  风险:商业地产低迷 抵押物处置陷困境

  行业动向:高风险地产项目向资管私募转移

  百亿信托稳定 基金浮出水面

  零售业低迷陷入关店潮,商铺遇冷租金下滑。记者王维宣摄

  清科凯盛3亿元地产私募基金项目爆出危机,再次凸显出商业地产的困境。业内人士表示,在电商的冲击下,专业市场和商业地产行情陷入低迷,不但租金可能下滑,出售变现也愈发困难。由于信托风控日趋严格,这些高风险地产项目目前大量积压在资管私募渠道,已有地产私募意识到风险,加强了风控。

  有消息称,本应于今年9月30日到期兑付的“清科凯盛-广州国际采购中心项目私募投资基金”第一期(下简称“广州国际采购中心基金”),至今尚未能向投资者全额兑付本息。记者从业内了解到,估计该项目年租金收入“顶多2000万元”,且涉及多重抵押,后续足额兑付非常困难。

  清科凯盛这一项目第一期于去年9月30日成立,预期年化收益率高达11%~13%。在该项目推介之初,基金管理方曾画了一个诱人的“饼”:“该项目租金收入、销售收入和物业管理费收入等,年平均经营收入超过7亿元。预计基金到期时经营收入可达11亿元,基金还本付息具备充分保障”。

  但据业内人士指出,在电商的冲击下,今年专业市场和商业地产行情陷入低迷,租金回报率低,估计该项目年租金收入“顶多2000万元”。更为糟糕的是,这一项目的第二还款来源本来是“计划在2014年中获得不少于人民币10亿元的银行经营性物业抵押贷款”,但有知情人士指出,银行早已对其“断粮”。“今年形势不好,别说银行,所有金融机构对商业地产都很谨慎,都很困难。”

  有消息称,截至目前,3亿元基金仅向投资者兑付了部分本息。记者尝试向其求证,但直至截稿时,均未获得清科凯盛的回复。

  风险一 传涉多重抵押 风控形同虚设

  “据说正在逐步兑付,但兑付资金来源很成问题。因为现在银行已经不再向其提供贷款。而采购中心卖不出,靠租金收入也不太可能覆盖这笔基金本息。”上述知情人士对记者表示。

  根据推介说明,融资主体广州银怡企业集团本应承担回购义务,清科凯盛此前也称,目前银怡集团“已兑付10%的本金,以及17%的收益”。公开资料显示,广州银怡注册资本1.2亿元,公司资产价值逾100亿元。但有消息称,早在发行这一基金前该公司已负债累累,涉及资金近20亿元。

  有信托业内人士指出,这笔基金回收本息的麻烦之处在于,其多重风控措施均形同虚设。发行之时宣称“抵押物估价12.57亿元”、“抵押率39.7%”,但出事后基金管理方又表示“大部分物业已经抵押给了银行和债权人,可卖资产不多”。

  上述信托人士指出:“其中可能存在抵押顺位问题。一般来说,大多数信托公司都只接受第一顺位抵押。若该基金只是第二顺位抵押人,一旦出事其对抵押物的处置就没有什么控制力。”

  而据上述业内人士透露,目前工行已全面接管广州国际中心这一项目,“工行是主要债权人,对该项目有近10亿元授信。意味着这个项目基本上没有更多值钱资产可抵押。”

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(责任编辑:卢珊)

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