信托大鳄尝鲜遭“烫” 中国版REITs10年路漫漫

2014-11-01 11:12:00 来源: 中国新闻网 作者: 陈莹莹 刘夏村

  “我们应该是最早着手研究REITS业务的,从2004年、2005年就开始了,此后几乎每年都给我们画一个‘大饼’,到现在都十年了,希望这次真的能有突破。”在张明(化名)这样的资深信托业内人士看来,中国版REITs的发展不尽如人意,需要更完善的顶层设计。

  中国证券报记者获悉,近期一家业内知名的大型信托公司正在筹划一单REITs业务,基础资产是位于一线城市的几处商业地产,其开发商意在通过此举实现真正的股权转让,并溢价退出。不过,现实的种种困境让操盘手张明和他的团队左右为难。

  尽管2009年央行就联合银监会、证监会等十一部委制定《银行债券市场房地产信托受益券发行管理办法》,但REITs业务一直鲜有进展。业内人士认为,缺乏高品质的物业、税收环境障碍、登记权属障碍、监管障碍等因素制约着国内REITs的发展。

  不过,近期央行在一份关于进一步做好住房金融服务工作通知中的表述,为REITs发展赋予了新希望(行情,问诊):将继续支持房地产开发企业的合理融资需求,积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。

  大机构欲抢先机 银行间市场版一波三折

  张明是在央行下发上述通知前接手这单业务的。

  “开发商主动找到我们,希望能做一单REITs。”他说,不过对方希望做成权益型REITs,这样可以实现股权的真正退出,并且还能有一定溢价。信托公司也希望做成权益型,从而可以获得更多业务报酬。

  在央行下发通知几天后的10月10日,中国银行(行情,问诊)表示将积极争取符合条件的房地产企业在银行间债券市场的债务融资业务,并在监管部门指导下探索房地产投资信托基金(REITs)业务。中债资信评估有限责任公司亦在同期发布研报认为,抵押型REITs投资于房地产抵押贷款和MBS,能够为银行提供更多的资金用于发放住房贷款。

  无论是张明想做的权益型REITs,还是中债资信评估公司研报中的抵押型REITs,都是目前REITs的主要业务类型。REITs作为美国等国外房地产市场主要的房地产资产证券化手段,已经发展了半个世纪,而在中国则一直处于尝试和探索的阶段。2009年,央行联合银监会、证监会等11部委成立“REIT试点管理协调小组”,并于11月制定《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》,规定REITs将由依法设立的信托公司作为受托机构,通过在银行间债券市场公开发售房地产信托受益券的方式设立房地产信托投资基金,信托基金采用结构化的方式,投向已经使用且具有稳定现金流的房地产物业。

  在此后的探索实践中,由于“分业经营、分业监管”的体制,使得REITs在国内的探索实践中形成两种模式,即“银行间版”REITs和“交易所版”REITs。

  致力于这一业务研究的百瑞信托研发中心副主任高志杰对中国证券报记者解释道,所谓“银行间版”REITs,主要是抵押型REITs,即由信托公司担任受托机构,受托机构将向银监会申请信托发行,获得批准后,经受托人申请,中国人民银行核准,信托单位可以在全国银行间市场发行,发行信托单位应采用承销方式;“交易所版”REITs,主要是权益型REITs,即由投行主导,类似于房地产公司上市,只是主营业务收入主要来源于物业资产出租收入。

  目前交易所版REITs已有先例可循。今年年初,中国证监会批复《关于核准中信证券(行情,问诊)股份有限公司设立中信启航专项资产管理计划的批复》,同意中信证券设立中信启航产品,这被认为是国内首只股权型REITs产品。据悉,该产品是中信证券通过旗下非公募基金全资子公司,以不低于50.4亿元的价格,接收持有北京、深圳两地中信证券大厦房地产产权的两家全资子公司的全部股权,并对此进行证券化。5月21日,该产品在深交所综合协议交易平台挂牌转让,并计划最终通过上市的方式退出。

  而银行间版REITs则一波三折。中国证券报记者了解到,2009年上海信托曾计划对这一业务进行尝试,并在当年完成研究设计、监管沟通、客户拜访和项目储备等大量前期工作,多次向监管机构递交了专题报告,基本完成了产品方案,物业资产池也基本选定,不过,最终该业务未能成型。2012年8月,天津债权版REITs登陆银行间市场,并受到市场热捧。不过,此后便没有该类产品面市。

  一家以房地产业务见长的信托公司高管对中国证券报记者说:“央行通知下来以后,我们还是很快的组织了研究和学习。无论如何,作为业内前列的信托公司,领导要求我们随时都能‘跑’起来。”

  不过,这位信托公司高管亦坦言:“很多时候,大机构在尝试新兴业务的时候都是不赚钱甚至赔钱的,但是这个时候‘抢得先机就成功了一半’,多数是为了战略安排。”

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(责任编辑:祝玉婷)

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