保险资金入股信托再投资 国寿投资成为重庆信托二股东

白银大赛千万实盘资金派送中 2014-07-16 11:45:18 来源: 中国证券报

  【导读】保险资金入股信托再投资 国寿投资成为重庆信托二股东

  7月11日,重庆水务(行情,问诊)集团发布公告称,银监会近日已批复同意国寿投资受让其持有的重庆信托23.86%股权,公司将根据与国寿投资所签署《产权交易合同》的有关约定,及时办理本次转让重庆信托股权的相关后续工作。

  这意味着,国寿集团旗下的国寿投资将正式成为重庆信托的二股东。值得关注的是,今年年初亦有泰康人寿入股国投信托。业内人士认为,保险企业热衷入股信托,其原因之一是为了方便险资的投资。在监管层加强信托公司股东责任的背景下,一些实力较小的股东将会选择退出,因此年内还会有信托公司的主要股东发生变更。

  国寿投资成为二股东

  公告显示,国寿投资以每股4.17元的价格受让重庆水务集团持有的重庆信托23.86%的股权(合计58180万股)。这意味着,国寿投资以24.2亿元的代价成为重庆信托的二股东。

  根据重庆信托2013年年报,其大股东为重庆国资委下属的重庆国信投资控股有限公司,持股比例为66.99%,二股东为重庆水务集团股份有限公司,持股比例为23.86%。重庆水务集团在此前的一份公告中表示,此次将其持有的全部重庆信托股权转让,有利于更好的安排其产业布局。

  资料显示,重庆水务集团的控股股东是重庆市水务资产经营有限公司,主营业务为从事城市给排水项目的投资、经营及建设管理,城镇给排水供应及系统设施的管理等。新晋二股东国寿投资则是中国人寿(行情,问诊)保险(集团)公司的另类投资专业管理平台,目前已拥有控股企业十余家,投资范围涵盖股权投资、不动产投资、养老养生投资及资产管理等领域。

  截至去年末,重庆信托的注册资本金24.3873亿元,信托规模为1263.1亿元,其中集合信托规模为487.5亿元,单一信托724.3亿元。

  信托公司主要股东或再变

  值得注意的是,今年1月份,国投信托以增资扩股的方式引入泰康人寿保险股份有限公司和江苏悦达集团有限公司作为战略投资者,两家公司合计持股45%,募集资金超过22亿元。

  某信托公司高管认为,近来保险公司热衷入股信托公司,一个主要的原因在于能够方便保险企业的投资业务。他对中国证券报记者透露,目前保险资金投资信托计划,其实基本都是保险公司自己找的项目,信托公司在一定意义上仅是一个通道,在这种背景下,保险公司更愿意找“知根知底”的信托公司。

  前述高管还认为,对于国寿投资入股重庆信托,或有更高层面的意义,即重庆市与国寿集团之间的合作。据重庆市政府官网显示,中国人寿保险股份有限公司重庆市分公司为“2013年度支持重庆经济发展成绩突出金融机构”。对于投资者来说,重庆信托亦是一块“肥肉”——2013年重庆信托的信托业务收入为8.97亿元,但其总收入却高达21.38亿元。信托业内人士认为,这得益于重庆信托良好的自营业务。资料显示,重庆信托持有重庆三峡银行34.79%的股权,合肥科技农村商业银行24.99%的股权,益民基金49%的股权。

  此外,有信托公司高管认为,由于银监会99号文强化了信托公司股东的责任,今年还将有其他信托公司的主要股东发生变化。

  银监会99号文规定,信托公司股东应承诺或在信托公司章程中约定,当信托公司出现流动性风险时,给与必要的流动性支持。信托公司经营损失侵蚀资本的,应在净资本中全额扣减,并相应压缩业务规模,或由股东及时补充资本。信托公司违反审慎经营规则、严重危及公司稳健运行、损害投资人合法权益的,监管机构要区别情况,依法采取责令控股股东转让股权或限制有关股东权利等监管措施。

  “这对于一些实力较小的股东,或者只想从信托公司赚快钱的股东来说,或许会选择退出。”前述信托公司高管如是说。“新险事儿微信号xinxianshier123”

  去年因主导平安人寿收购伦敦劳合社大楼,平安信托的房地产海外投资团队一时成为市场焦点。近期,该团队负责人、物业投资事业部高级投资执行总监张晓鹏接受21世纪经济报道采访,阐述平安信托持有型物业的投资思路。

  “我们成员大多有海外教育或外资机构从业背景,不少来自于外资房地产基金。”张晓鹏介绍,该团队主要受平安集团保险资金委托,配置现金流稳定的不动产,累计投资规模超过260亿,以办公楼为主,涵盖园区办公,商业、服务公寓、物流仓储等业态。

  持有型物业可谓平安信托最“古老”的业务线,起步于十年前,现与融资类、股权类地产信托一起构成地产业务的三大支柱。

  劳合社大楼并购案收官后,平安信托一直在寻找下一个海外标的。“有几宗大交易在推进中,未来会适时陆续公布。”

  险资出海浪潮

  2013年7月,平安人寿以2.6亿英镑入主英国地标劳合社大楼,成为保险资金海外不动产投资第一单,交易由平安信托商务投资团队操刀。

  “项目已经顺利完成。因为是单一租户长期租用,回报稳定,非常适合匹配险资。”张晓鹏说,国内机构投资海外物业的经验不多,平安采用了国际知名的专业机构,以确保在税务、法律、财务上没有瑕疵。

  平安信托并未透露具体交易细节。但根据平安人寿2013年7月发布的重大关联交易公告显示,交易主体包括平安人寿及其控制的三家SPV(特殊目的载体):安邦汇投有限公司(下称“安邦汇投”)、安邦汇理有限公司(下称“安邦汇理”)和青柠街有限公司(下称“青柠街”)。

  三家SPV公司均注册于香港,据公告披露,交易前SPV之间进行了一轮增资:安邦汇投拟向安邦汇理增资6310万英镑,安邦汇理拟向青柠街增资5560万英镑,安邦汇理拟向青柠街提供股东贷款5264万英镑。有并购律师分析,SPV可能是本宗并购的融资主体。

  该交易被市场视为险资出海浪潮的开端。今年6月,中国人寿亦联合卡塔尔主权基金进场伦敦,以7.95亿英镑购下地标“金丝雀码头”。

  张晓鹏表示,目前平安信托团队仍在关注海外市场。“美国市场已经基本恢复,最好的进场时间是2010年,但当时很少有中资机构敢介入;欧洲机会比较多,最近欧洲央行的降息给并购融资提供了很好的条件。但英国近来有大量资金涌入,利率提高、资产收益率比之前有所降低。”

  关注二线城市机会

  张晓鹏表示,平安信托累计260亿持有型物业仍以本土为主场。具体项目主要集中在北上广深,武汉、沈阳、重庆也有部分资产包,以写字楼为主,涵盖园区办公,商业、服务式公寓、物流仓储等业态。

  平安信托对商业资产较为谨慎。“这两年受电子商务影响,很多商场销售量波动较大。但可以尝试机会性投资,遇到性价比高的资产还是可以考虑。”

  与购物中心相比,写字楼对资产管理运营能力的要求较低,是险资的主要投资方向。

  张晓鹏认为,目前国内一线城市写字楼价格较高,不容易找到合适投资机会,但是租赁需求比较旺盛, 资产流动性较高、市场比较透明, 所以仍将聚焦于此;但在一些有发展潜力的二线城市,若以低价拿到核心地段的办公楼,则有很好的成长空间。

  中信建投证券近期一份研报称,写字楼是地产各业态中最后成熟的一类,需要有城市化率、人均GDP的提升为基础,当前写字楼市场已经出现“结构化过剩”。

  至于险资热捧的养老地产,张晓鹏表示会谨慎看待:“从长远看肯定是险资投资的发展趋势,但在发展初期要想清经营模式,考虑居民实际支付能力。很多老年人能住在家里就不愿去外面花钱,我们必须要找到成本收益的临界点。”

  6月23日,英国金丝雀码头集团母公司歌鸟地产称,其位于金丝雀码头附近的Upper Bank Street大楼完成交易:中国人寿(行情,问诊)和卡塔尔控股共同获得这栋大楼的股权,交易金额高达7.95亿英镑(约84亿元人民币)。其中,中国人寿获70%股权,卡塔尔控股获20%股权。

  这并不是中国险资在海外首次露面。2012年,中国的保险公司首次被允许直接向海外投资后,次年6月,平安保险就在海外高调出手。

  另据消息,除平安保险、中国人寿外,太平洋(行情,问诊)人寿、阳光人寿等诸多险资机构也正在寻找海外投资目标。接二连三的收购事实表明,沉默的中国险资终于发力。

  险资再掀“出海热”

  去年12月,中国投资有限责任公司以约8亿英镑收购黑石集团持有的伦敦西部办公楼Chiswick Park,这是中投继去年收购德意志银行伦敦金融城总部后,第二次在英国地产市场进行收购。

  继续往前追溯的话,去年6月,平安保险在伦敦以一笔2.60亿英镑的交易,买下劳合社大楼(Lloyd’s Building),并由此成为在伦敦市场买楼的首家中国保险公司。除此之外,在国外进行物业投资的还有复星国际、银杏资本、山东恒易投资……

  “整体而言,中国正处在一个与欧洲、美国或澳大利亚非常不同的地产市场周期。投资者试图利用该差异在海外市场实现优于国内水平的回报率。”谈及出海投资的根本动机,高力国际董事谢靖宇在接受《中国建设报·中国住房》记者采访时认为,相对国内市场而言,海外较高的收益率无疑最引人注目,尤其是在国内主要的投资对象———房地产行业下行趋势比较明显的当下。

  谢靖宇告诉记者,在上海及北京等写字楼市场相对发达的一线城市,当前优质写字楼物业市场的平均收益率介于4%~4.5%之间。而此类物业资产在其他国际门户城市的收益率则为6%~7%。

  “从投资视角出发,鉴于人民币对美元的升值趋势,海外物业售价目前相对低于国内诸多城市的可比项目。”信达资本管理有限公司经理李振全告诉记者,在国内融资成本上升、国内投资回报期望越发难以实现预期的背景下,出海投资是一种高收益与高风险并存的选择。

  但仍有一个疑问:为什么险资进入国际市场的行为发生在现在,而非五年前或五年后?一个主要原因是,中央政府推行的两套不同政策方向不同,一套政策鼓励跨境投资,另一套政策则适当收紧了对房地产板块的监管条件。自2012年,政府对险资投资海外市场放开限制,首次允许国内保险公司向海外投资,这才正式开启了险资出海的大门。

  下一站,去哪儿?

  平安保险和中国人寿的出海,不约而同押宝商业地产。随着投资额的进一步增长,在投资地点、目标以及模式的选择上又该作何考量呢?

  李振全认为,就受到青睐的物业类型而言,近几年中国跨境投资主要集中于住宅领域。另外,随着投资需求的不断增加,对商业地产的投资热情仍会延续。他同时给出提醒:“投资者须承受诸如酒店等在内非传统物业所带来的风险,要足够胜任物业用途转换、项目开发等在内的资产增值工作。”

  对于投资下一站的选择,高力国际向记者出示的一份中资出海调研报告显示,过去五年内,美国、英国及澳大利亚是最受中国跨境资本青睐的投资地点。

  在首批跨境投资中,中国投资者主要钟爱伦敦、悉尼等海外主要城市,以及欧洲如巴黎、慕尼黑及马德里等其他城市。但2008年全球金融危机后,中资开始将兴趣范围扩展到美国,特别是纽约、洛杉矶、旧金山等门户城市。

  谢靖宇认为,下一波热潮将带来对门户城市关注范围的扩大,诸如曼哈顿市中心或东伦敦等区域会受到更多关注。另外,已获得相关经验的发展商及投资者也将扩大其在门户城市中的覆盖范围———例如向曼哈顿市中心或东伦敦等地投资,或向门户城市附近符合其投资需求的城市扩张,譬如西雅图、波士顿、芝加哥等。

  此类外溢现象得到了一宗交易的明确佐证:3月中旬,信达资产管理在芝加哥联合当地企业,以总价3.02亿美元购置了一幢65层的大楼。

  也有在预料之外的投资选择。5月15日,复星集团上市公司复星国际宣布,已完成对日本IDERA资产管理公司98%股权的收购。这是复星在日本的第一笔投资,交易金额约为68亿日元(约合4.18亿元人民币)。借此,IDERA成为复星在日本的地产投资平台。

  无论下一站在哪里,“Go Global”(全球化)已成为无法逆转的趋势。出海的脚步一旦迈出,创新与冒险势必伴随而行。

(责任编辑:卢珊)

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