信托公司难舍房地产

白银大赛千万实盘资金派送中 2014-07-09 07:42:33 来源: 中华工商时报

  “平安信托仍看好房地产行业的中长期趋势。”平安信托总经理宋成立日前在“2014房地产金融论坛”上表示。

  统计数据显示,从2012年开始,房地产信托到期规模迅速增加,进入兑付密集期。而2014年集合资金房地产信托预计到期总规模为1780.06亿元,其中一季度为368.48亿元、二季度为439.15亿元、三季度为444.61亿元、四季度为527.82亿元。随着兑付规模逐季增加,2014年将成为房地产信托新的兑付高峰期。

  据了解,面对兑付高峰的再次袭来以及房地产市场行情的降温,在房地产项目审查方面,各信托公司纷纷加大了力度,不过,并没有放弃相关业务。

  房市难掩低迷态势

  根据国家统计局的数据,与2013年26.6%的增速相比,2014年1-4月份中国住宅销售下降10%。与此同时,平均售价也在下降。

  业内人士指出,这说明楼市仍然处于“低温”之中,预计未来市场分化将更大;而由于2013年市场的火爆,多数房企在年初制定2014年销售目标时都过于乐观,现在销售速度放缓,预计将有一批房企无法完成目标。数据显示,从1月到5月,多数上市房企的销售均价同比涨幅总体呈下降趋势。

  对于房地产开发商通过降价来刺激销售,标准普尔评级服务在日前发布的《中国房地产观察:艰难的经营环境将进一步令房地产商两极分化》报告中预计,楼市销量将从2014年下半年开始逐步改善。

  今年房地产信托产品数量和规模双双下滑,根据多盈金融信托研究中心的统计显示:今年6月共发行65款房地产信托产品,募资132.7亿元,其发行数量环比下降41.4%,同比降幅也达30.9%;而其规模则环比下降40.9%,同比大幅下降66.7%。

  不过,标普的报告也认为,与银行等融资渠道相比,信托融资渠道能够更灵活地使用资金且不占用银行的贷款额度,具有一定的优势。他们认为,更多的房地产企业仍会通过发行信托计划进行融资。

  项目标准趋严

  信托计划是房地产企业融资的重要渠道之一,来自中国信托业协会的数据显示,房地产信托贷款增长率在2012年触及谷底,此后持续回升,并在近期达到约50%的高点。据本报统计,2013年房地产集合信托占信托计划的40%。

  据了解,随着近两年信托产品的兑付压力越来越大,系统性风险逐渐凸显,监管层对信托的监管越来越严格,房地产项目长期受严控等,信托公司房地产业务上受到了相当大的冲击。

  受此影响,信托公司在发行房地产信托计划时变得更加谨慎。

  中融信托相关负责人告诉本报记者,早在2013年,中融信托就不断收缩此类业务,进一步提高房地产业务操作标准。他表示,目前中融信托已将业务重心向一线城市转移,谨慎对待二线城市房地产项目,而对于三四线城市,仅限与特大型房地产开发商合作。

  “为有效应对房地产项目风险,除了每季度对房地产业务开展压力测试和风险排查工作,重点对资产完整性和资金安全性进行风险排查外,中融信托还设立专职部门负责房地产项目后续风险管理,该部门共有员工120余人,其中派驻到房地产项目公司的现场监管人员就有70多人,通过非现场监管、预算监管、全面监管三种监管模式监测并严控相关风险。”该负责人表示。

  除了中融信托外,其他信托公司也采取类似的方式管控房地产项目。

  “在项目选择的整体策略上,平安信托保持以大中型交易对手为主的策略。平安信托合作的交易对手中,大中型对手占比已经上升到90%,而从这些交易对手2014年的销售情况来看,绝大部分保持了增长的趋势。”平安信托负责房地产项目投资的物业投资部融资业务总监张钦家告诉本报记者。

  他表示,在今年的市场局势下,平安信托的策略就是强调灵活度和动态跟踪,针对目前市场风险逐步积累的现状,平安信托通过控制房地产业务的整体风险敞口、交易对手集中度及动态监控建立风险预警机制,增强风险应对能力。在具体操作上,平安信托由宏观分析、策略研究、独立投资评估等专业的投研团队发布定期报告,对整体房地产市场、交易对手的风险进行监测,并及时调整业务策略。同时,加强投后管理能力,包括定期的压力测试、专业投资管理团队的现场管理、逐个项目的及时跟踪与提前预警机制。

  中诚信托一位信托经理告诉本报记者,对于中诚信托,在2013年度可以通过的项目基本是:“432”标准,优质回款,大开发商,主流城市,或者中诚信托可严格控制或监管项目方资金。而据他介绍,中诚信托今年发行的1款地产项目已升级为“462”标准,项目方自有资金60%,回款总量5倍覆盖还款。另外,中诚信托全面控制项目方资金流向、“三章”(公章、法人章和财务章)和可直接干预楼盘销售价格。

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(责任编辑:卢珊)

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