美国房地产信托基金:中国急速前行

白银大赛千万实盘资金派送中 2014年03月16日 09:27   来源: 理财周刊   网友评论(人参与

  文/本刊记者 冯庆汇

  中国房市正处在暧昧期,美国房产却在蓬勃兴起中。在第一财经和联裕联合举办的“中国经济论坛之美国房地产投资信托基金(REITs)主题研讨会”上,联裕的美国房地产基金再次进入公众视野。

  这家由中国年轻银行家挂帅的房地产基金,去年完成了对美国OTCBB上市的美国房地产企业Reven Housing Reits的并购。时隔半年,这笔投资已取得超过175%的账面收益。早期基金投资人均获利颇丰。

  账面收益过愈90%

  联裕于2011年8月在香港成立。公司创始人兼主席白晓帆是80后,曾在澳大利亚最大的投资银行麦格理银行,参与REITs运营及同业并购,包括收购日本New Residence REITs,建立“麦格理–万达”REITs,Macquarie Australian Residential REITs。

  在中国募集资金,投资于美国物业,联裕模式在国内还是首例。一开始,联裕只是以普通房地产基金的形式对美国住宅物业进行投资,“联裕帝峰一期”便是如此。

  此后,联裕于2013年7月完成募集规模为1500万美元的“联裕帝峰”二期及三期基金,并于10月以1100万美元的价格认购了在OTCBB上市的美国房地产企业Reven Housing REIT私人定向增发的股权,并购入Reven 90万美元可转债。至此,联裕成为第一家控股美国类REIT房地产企业的中国公司。

  白晓帆与Reven总裁Chad M. Carpaenter的会面改变了“联裕帝峰”,联裕从房地产实体基金,转型为控股美国类REITs企业的股权基金。尽管未达到REITs标准(例如需要至少50个股东、前5大股东持股比例不能超过50%等),Reven已经完全按照REITs模式运营。

  经过这场资本运作,早期投资人获利已颇丰。成立于2012年7月1日的“联裕帝峰一期”目前的基金净值为1.19美元,而与Reven“联姻”后的“联裕帝峰二期”及“联裕帝峰三期”目前的基金净值为1.9美元。周乔琪解释道,联裕对于Reven定向增发股权的初始认购价为0.2美元每股,而Reven(RVEN)3月11日在OTCBB的收盘价为0.55美元,每股,上涨175%。

  独栋别墅的蓝海

  白晓帆介绍说,在资产层面上,目前Reven的投资标的是6万~-15万美金美元的独栋别墅,租金收益率较高。在收购时选择已经出租的资产,保障了住房空置率较低。与无小产权的公寓相比,独栋别墅转手交易更为方便,流动性较强。

  而在资本市场层面上,Reven计划未来在纽交所上市,可以获取资本市场的超额溢价,而通过REITs的结构可以实现合理避税。目前在募集的联裕帝峰六期也是投资Reven增发股权的基金产品,预期年化回报率为28%。联裕目前还在设计相关债权类、结构化、混合类基金产品,计划在国内募集。

  Reven Housing REIT的CEO,Chad M. Carpenter表示,美国独栋别墅市场巨大,目前最大的8八家机构拥有的房产总和仅占市场的1.4%。市场大多数参与者采用的是“增值”策略,即收购止赎屋翻修后出售获利。与众不同的是,Reven专注于在全美收购已经出租且稳定的独栋别墅,目标收购的房屋价格在6万~-15万美元之间,这样的房屋在全美有超过570万栋,市场巨大。

  他表示,Reven收购的房屋净租金率可以达到7.5%。在选择投资地区时,REVEN用自有数学模型输入相关变量,如失业率、犯罪率、租金水平等来进行筛选。同时,公司还在休斯敦收购了168套独栋别墅,出租率高达98.8%。Reven未来的目标是争取在纽交所上市,成为上市独栋别墅REITs的领导者。

【作者: 冯庆汇】 (责任编辑:卢珊)

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