中美两例土地流转信托项目对比

白银大赛千万实盘资金派送中 2014年03月14日 07:30   来源: 证券日报   网友评论(人参与

  ■本报见习记者 李亦欣

  3月7日,中信信托表示,与济源市政府合作,正式成立了河南省首个土地流转信托项目——“中信·济源农村土地承包经营权集合信托计划”。该项目是全国首个针对建设生态文明、防风固沙、防治雾霾为主要目的的土地流转信托。

  流转目的相同环保增加收益

  《证券日报》记者在中信信托官网上看到,该土地流转信托项目是为了通过与高附加值的苗木花卉企业合作,探讨信托金融机构针对农业企业的金融服务模式,激发土地的金融属性,将土地增值最大化。同时,土地流转既可以使农民从土地上解放出来,从事效益更高的工作,又可维护农民的土地承包权,使农民享受到土地流转带来的增值收益,并将土地真正变为农民可携带的资产,释放农村土地的资本活力。

  记者在Star-Gazette(美国纽约埃尔迈拉市的一份日报)的官网上看到媒体报道的一条信托新闻,该信托项目同样是针对生态保护的。根据该媒体报道,这款土地信托项目在五指湖区。该项目成立于1989年,至今已经保护了超过16000英亩未开发的海岸线、峡谷、农田和森林。该土地信托项目拥有并管理了30个对公众开放的自然保护区,持有超过100个属于私人的地产和税收对象的地役权。该项目于美国时间3月11日增资至500万美元。

  土地制度不同模式存在差异

  在中国,土地实行的是社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。2014年中央“一号文件”《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》中指出,“稳定农村土地承包关系并保持长久不变,在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下,赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。在落实农村土地集体所有权的基础上,稳定农户承包权、放活土地经营权,允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资。”

  而在美国,土地以私有制为主,国有土地只占其中一小部分。美国法律保护私有土地所有权不受侵犯,各种所有制形式之间的土地可以自由买卖和出租,价格由市场供求关系决定。记者查询了相关资料,中国对土地信托的定义,大致上指是土地所有权人(委托人)为有效利用土地,提高不动产的开发与经营效率,而将土地信托予受托人,由受托人利用其专业的规划与管理能力,将开发经营的利润做为信托受益分配金交付给受益人。大部份的土地信托年限多在30~50年。

  美国土地信托模式是开发者(委托人)购买一块生地(raw land),再将该土地所有权信托给受托人,签订信托契约,受托人发行土地信托受益凭证,而由委托人销售该受益凭证给市场上的投资人,受益凭证代表对信托财产(土地所有权)的受益权,销售受益凭证所得资金用来改良土地,然后将土地出租给由该开发者组成的公司。受托人收取租金,负有给受益凭证持有人固定报酬的义务,并将剩余租金用来买回受益凭证。这一模式具有以下特点:通过资金的“集合”,解决了开发土地尤其是生地所需的巨额资金;为投资者提供了投资于利润丰厚的土地产业的机会,同时也降低了个体投资风险;投资人所拥有的受益凭证可以流动,具有较强的变现性。

【作者: 李亦欣】 (责任编辑:卢珊)

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