36亿大手笔信托融资背后宝能的商业“赌局”

白银大赛千万实盘资金派送中 2013年11月21日 09:21   来源: 观点地产网   网友评论(人参与

  随着宝能5年1200亿40个商业项目扩张计划的公布,宝能的商业地产渐入投入期。

  而随着一笔36亿元规模信托的发行,可以看出,宝能正走在一条筹钱的商业地产之路。

  36亿信托融资

  根据用益信托网最新公布的信息显示,华润深国投信托有限公司将发行名为鼎新108号深圳(楼盘)宝能地产股权投资集合信托产品,该信托发行预计发行规模为36亿元,实际发行规模为18亿元。发行期限为自2013年11月13日起,至之后的24个月,信托预计收益率为8.6%至9.5%。

  收益率方面,根据投资规模级别有所不同,若信托计划存续期间,为固定收益:300万以下为8.6%/年;300(含)-1000万为9.1%/年;1000(含)-5000万为9.3%/年;5000万(含)以上为9.5%/年;而若信托计划存续期超过2年,延长期内优先级固定信托收益的预期收益率均上调1%/年,以实际延长天数计算。

  同时,在上述信托计划未触发对赌条件、信托计划存续期超过2年的情况下,优先级浮动信托可能产生浮动收益,浮动收益视信托计划终止时处置目标股权的收益水平而定。若信托计划终止时目标股权投资增值净收益超过设定值,则优先级与劣后级按2比8分配目标股权投资增值净收益超过设定值的部分。

  就该笔信托,宝能控股以其所持有宝能地产22%股权作质押;同时,宝能控股及实际控制人姚振华个人连带责任担保;深圳宝能公馆项目取得土地证后抵押给华润信托,未来可解抵押释放于开发贷银行,华润信托获得第二顺位抵押。

  对于该笔信托,在相关分析师看来,36亿规模着实较大,但综合预期的收益率大致在9%左右,算正常水平。

  据该分析师介绍,目前不管是从存量还是新增的信托产品的预期收益率来看,像万科这种大型的公司能保持在8%-9%水平内,而一般公司则需要9%-10%,或者10%以上。

  因为,该笔信托分为优先级信托及劣后级信托,所以该分析师猜测,前期发行18亿优先级信托为公开发行,而其余18亿劣后级信托或为宝能控股自己购买。

  此外,就宝能此次发行信托提供的担保条件,深圳相关业内表示,于宝能此次发行计划中的担保条件来看,一方面或是宝能对于该信托未来收益持有信心,但另一方面或也说明宝能对于资金的迫切性。

  另值得注意的是,根据上述信托计划,在成功募集优先级18亿元资金规模后,2亿元用于向宝能地产增资,持有宝能地产18%股权,用于深圳宝能公馆项目开发建设;16亿元用于宝能地产赣州(楼盘)项目的开发建设。

  其中,对于16亿元用于宝能赣州项目,上述深圳业内表示,以宝能赣州项目的体量来看,该项目的体量相当于卓越深圳梅林城综合体项目,但以赣州的经济水平来看,用16个亿的资金或有结余。

  资料显示,宝能赣州太古城项目,位于东江源大道与唐江路交汇处,总用地面积占地面积5.19万平方米,总建筑面积27.59万平方米,容积率3.65,绿地率35%,项目规划有住宅、写字楼、酒店。

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【作者: 陈业】 (责任编辑:卢珊)

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