叶檀 :土地流转大潮绝非让农民土地自由上市

白银大赛千万实盘资金派送中 2013年11月04日 14:29   来源: 观点地产网   网友评论(人参与

  10月10日,国内第一只土地流转信托计划“中信-农村土地承包经营权集合信托计划1301期”信托计划成立,通过正规信托公司引入金融元素实现长期土地流转。

  这一办法可以实现土地不变性、土地长期流转,利益均衡分配,将社会资源导入农业领域。

  中信信托计划涉及的安徽宿州埇桥区流转土地面积5400亩,信托期限12年与承包期限相同,起码在12年的时间里,企业不必担心短期内协议被撕毁,前期的投资付之东流。其次,通过信托的方式区隔投资者、公司与农户,最大限度地减少公司与农户面对面一家一户订约时,产生的成本与纠纷。该信托是个结构化信托产品,基石是土地承包经营权信托,其次是资金信托,有长期、短期资金,以供项目之需。

  最大的风险来自于利益分配,利基是否稳固,利益如何分配,为了几千元拳脚相加、拆迁时为了几万元性命相搏的事件不在少数。

  农民可以获得较为固定的收益。在中信信托计划中,农民可以获得的收益包括地租,首先是基本的地租收入,该信托计划采用浮动收益的模式,每亩地租为当年1000斤中等质量小麦(参照新小麦国家标准)的价格,按照今年的价格大约为1000元。其次,企业注入资金,对土地集中进行板块建设,提高土地、产品匹配提升,从而增加农民的增值收入,其中将扣除服务费用、管理费用后,初步设定农民可以分享增值部分的70%。这部分可高可低,如果企业经营不佳,农民可能颗粒无收。第三,农民跟随企业,就地转化为工人,获得工资收入,如果月薪2000元的话,估算农民最低收入约为每月2100元。作为服务商,安徽帝元现代农业投资有限公司承诺,若地租出现短暂性的市场风险,将承担差额补足义务。换句话说,农民的收入只会高不会低。

  农民转型为工人,2000多元的收入只能满足基本消费。因此,信托计划只能在经济发展水平不高、生活水平不高的地方进行,否则,租金的成本将会高到无法承受。安徽、河南、贵州、云南、四川、重庆等省市将成为农地流转的重点区域。实际上,这是借助外力发展现代农业,以较低的成本推进城镇化的典型案例。

  农地流转信托能否成功,最终还是取决于能否保障基本的利润,否则,一切都是无源之水。

  农业企业赢利能力通常不高,通过农业及相关行业的赢利作为信托的利基,风险较大,信托公司、企业与地方政府的精诚合作至关重要。前期大规模资金投入需要资金信托计划的支持,在发展初期,当地农地园区、物流园区的建设招租,是提升土地租金的主要办法,需要地方政府大力支持,土地经济经营权流转信托委托人是埇桥区政府,政府是否守信至关重要。而企业是否具有经营实力,是否能够诚信经营,交给信托公司、地方政府、农民、社会各界的信托投资人一本干净透明的帐,直接决定了最终社会是否认可,以信托方式进行土地流转试验的成败。

  新生事物切忌炒作,必须脚踏实地、量力而行,毋庸讳言的是,即使土地信托式流转较为成功,土地拥有一定的增值收益,农民与投资者的收益也不会太高,与房地产信托动辄10%以上的年化收益率不可同日而语。此时狂炒土地流转概念股,不过是投机者的游戏,对面朝黄土认真改革的人没有什么好处,怎么炒的就会怎么跌回来。

  此前,没有通过信托公司,类似的做法已经在福建沙县扎根,沙县小吃的老家从2011年开始已经实现了土地的信托流转。当年5月16日,沙县源丰农村土地承包经营权信托有限公司挂牌成立,信托公司由县农业局负责组建,由县财政拨付200万元作为信托基金,拨付35万元作为公司工作经费。公司在11个乡(镇、街道)成立土地信托分公司,经营班子由乡镇土地流转服务中心人员组成。公司通过支付土地使用权转让费从委托方手中获得土地,并将集中后的土地调整成片,进行整理开发,通过招标、竞拍、租赁等形式向外发包土地或实施项目,获得的收益用于返还土地流转信托基金、委托方分红及信托公司增资扩股。当年计划储备土地4000亩,事实上,到2013年10月,沙县已实现土地流转近13万亩,占全部耕地的65%,是全国土地流转率的三倍多。农业机械化水平也得到了提高,达到了36%。

  宿州模式是沙县模式的改良版,以专业信托公司主导,引入外部力量,强制实行严厉的信托规则,而沙县土地信托公司更像自我循环的土地经营公司,缺乏外部力量介入。

  无论是地票,还是信托,随着土地确权在年底完成,土地流转大潮近在眼前,势不可挡。流转不会是农民土地自由上市,而是借助外力整体上市。此次土地改革直接决定了,未来的中国是工业化的现代国家,还是大规模穷困人口的制造机器。

(责任编辑:卢珊)

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