浮动收益房地产信托 怎样投资才不成浮云

1评论 2013-11-04 07:40:19 来源:证券时报网 作者:孙晓辉 涨停板套利三天赚20%

房地产信托产品主要类型结构 孙晓辉/资料 吴比较/制图

  证券时报记者 孙晓辉

  经过一段时间的沉寂,完全采用浮动收益的房地产信托产品又开始浮出水面,数只采用浮动收益的房地产信托产品面临集中到期。

  在一些第三方网络销售平台的产品收益榜上,这些产品的预期收益率多在20%~25%之间,远高于固定收益类产品。然而实际上,这类房地产信托产品给予投资者的回报其实是浮动收益,20%只是一个预估值,最终能实现多少收益并不确定。

  从已到期的产品看,浮动收益没有看起来那么美,要实现预期收益并非易事。重庆信托当年推出的精诚投资壹号信托计划,预期收益为20%,但该产品最终清算时,投资者只获得8%的收益。而今年8月到期的中金佳成房地产基金1号最终兑付收益也不及预期。

  按照结构不同,房地产信托大致可分为房地产信托基金、类基金房地产信托和传统房地产信托三种。浮动收益一般出现在房地产信托基金和类基金房地产信托中,投资者需要注意的是,股权结构不同对应的收益率和风险水平也有所差异,需仔细甄别。

  房地产信托基金:纯股权+浮动收益

  房地产信托基金给予投资者的回报不再是固定收益,而是完全浮动收益。有些产品在推介中会给出预估值,多在20%~25%左右,但最终能否实现完全是未知数。

  目前的房地产信托基金,一般是指信托计划以有限合伙人(LP)的角色,与扮演普通合伙人(GP)角色的开发商,共同设立一个有限合伙企业,该有限合伙企业将各方所投资金用于项目投资。其对外投资的形式包括但不限于新设项目公司、股权收购、债权等形式。有别于单一投向的房地产信托计划,房地产信托基金往往是将资金运用于多个房地产项目。不过这与已实现证券化的房地产投资信托基金(REITS)还有一定差距。由于目前的房地产信托基金依然处于发展初期,有些产品虽然打着房地产信托基金的招牌,但并不采用基金化模式进行股权投资,只是类基金房地产信托,其投资回报仍采用固定收益或 “固定收益+浮动收益”。

  从产品设计来看,投资者成了房地产开发项目的合伙人,与开发商共担风险。比如四川信托去年底推出的复星豫园商旅文基金股权投资1期集合资金信托计划(查询信托产品),该产品采用浮动收益,没有固定收益,产品推介资料显示其预期年化收益可达22%~35%。

  与一般房地产信托产品相比,浮动收益可以让投资者分享到项目开发的收益。不过,需要注意的是,许多类似产品在推介资料中提到的20%以上预期收益只是预估值,产品最终能实现多大收益并不确定。

关键词阅读:房地产信托 房地产基金 信托计划 收益类 有限合伙企业

责任编辑:卢珊 RF10057
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