某银行拟借道信托融资房产商 谋划“拿地”路线图

白银大赛千万实盘资金派送中 2013年09月03日 06:55   来源: 第一财经日报网友评论   网友评论(人参与

《第一财经日报》日前独家获悉,某银行杭州分行7月时曾向总行请示设立一款总额最高达89亿元的股权投资基金私人银行理财产品,专项用于与杭州滨江房产集团股份有限公司(下称“滨江集团(行情,问诊)”)一起投资后者于杭州华家池的项目。为了资金能够顺利且“合规”地流入房地产投资,设计方案拟寻求借道信托公司发起单一资金信托计划(查询信托产品)。

  “还有一套方案,是通过券商资管计划这样的合规途径认购。”一名接近该业务的消息人士告诉本报。

  该产品设计方案虽对认购的“通道”本身没有拿定主意,但对理财资金借道的路线图、最后进行地产投资的有限合伙人基金模式,以及在这个模式里银行的收益和“风险的真实转移”,都已经全盘敲定。

  不过,该产品是否在总行层面获批,本报目前暂未得知。

  银行“路线图”

  据上述消息人士称,某银行杭州分行设计的“路线图”是:该行与滨江集团共同组建一家有限合伙企业,专门运作“投资基金”,有三股资金将注入这只地产投资基金,其中该行的理财产品将占大部分,最高可达七成。

  根据“路线图”,该行需要找一家信托公司发起单一资金信托计划由全部理财资金认购,然后再将这笔变身为信托计划的资金投向“投资基金(有限合伙)”,作为优先级的LP1;为了控制这一理财产品的风险,滨江集团将投资一笔资金,作为劣后级的LP2进入基金。按照申报方案,理财产品规模不超过89亿且不可以超过基金总规模的七成,其余部分由滨江集团出资,后者资金将作为“安全垫”。

  此外,上述消息人士说,该路线图里还有一名GP(普通合伙人),“可以选一家基金公司来出资1000万”,但“该行会派去或者委托一个人当GP的独立董事”,而这名董事“具有一票否决权”。

  除了这名可一票否决的该行方面的独董,该行对于基金的控制还在于:基金对接的资产将托管在该行的资产托管部,为基金设立的风险控制与审批委员会作为决策机构受该行控制。

  有业内人士称,从路线图来看,该行借道信托帮助地产企业进行项目融资的意图不言自明,理财资金的年化收益也是由滨江集团来承担支付义务的。和普通贷款原理相同的是,将负债端客户的资金聚集后给地产公司的项目使用;不同的是,资金的来源变成了理财产品,投资人获得了一般储蓄翻1~2倍的收益率,承担了地产项目坏死后本金损失甚至血本无归的可能性;本来的贷款方地产企业变成了有限合伙基金项目的另一股东方,需按该行的要求作为劣后级LP2为优先级LP1支起“安全垫”,但万一“安全垫”资金损耗完毕,该企业无需如正常贷款坏账后背上余下债务。

  “而该行的角色则从普通存贷利差的获取者变成了一个实际的、暗中的项目设计者和管理者,银行本来贷前、中、后期的信审变作了对有限合伙项目每一步进展的决策管控及财务管控,而其在传统存贷间的利差收入也相应变成了项目管理收入、资金托管收入。而所谓的信托方、券商资管方或是基金管理公司方,则是该行全盘路线图谋定以后的通道,或者说配角。”上述业内人士说。

  新模式背后

  某股份制银行上海分行人士据其业务经验推断,该行设计出这样一种模式,既可以稳定住滨江集团这样的大客户,又可以躲避信贷规模管控(尤其是房地产类信贷规模限制)。

  “毕竟89亿房地产融资是个大数目,就算放在一个大分行,也吃掉了很大一块信贷额度。而且现在从宏观调控背景来说,房地产类贷款属于信贷结构调整里要被控制的贷款种类,可增加规模卡得很死。”上述股份行人士称。

  第三方理财机构普益财富研究员叶林峰对本报表示,央行从2010年开始对银行向房地产企业发放开发贷款进行限制,在今年力度有进一步增加的态势,因此一些银行通过信托甚至其他海外渠道为房地产开发商提供融资成为选择。

  2013年中报显示,该行的房地产类贷款余额1225.93亿元,占比9.16%,比去年年末的9%不降反升了0.16个百分点。

  此外,上述股份行人士还说道:“该行的这种模式,既非贷款也非担保,就不会打进银行的风险资产,也就不用资本计提,是增加中间收入又资本集约的业务。”

  不过,对于该理财产品设置的初衷,上述接近该行总行的消息人士认为,该行的意图是满足私人银行高端投资者的个性化需求,丰富理财产品种类,并非地产商客户的“融资”需求主导。

  但同时,本报也从杭州当地地产圈人士处获悉,滨江集团的资金需求也是明摆着的,该集团正在设法聚集资金以求拿地。滨江集团董事长戚金兴曾公开表示,华家池地块在“家门口”,“不参与是不可能的”,滨江集团会联合可以联合的力量,争取拿地。

  一年最高3.65亿收益

  在该行的项目股权投资基金新模式下,该行和投资者的收益和风险又是如何计算的呢?

  “理财产品投资者的收益分配有两块:他们可以获得和份额对应的暂定为7%~9%的年化收益,还可以接近成本价的优惠价格买华家池项目的房子。”上述消息人士说。

  根据该行杭州分行的设计方案,该理财产品的存续期不超过3年,投资份额300万、400万、500万的私银客户分别获得7%、8%、9%的年化收益。

  上述消息人士说,由于实际资金使用目的是滨江集团融资拍地,理财产品资金本金退出及年化收益都将由滨江集团承担支付义务。与此同时,信托即便作为“配角”,“交易结构涉及的包括但不限于信托等费用”,也将由滨江集团另行承担支付义务,“预计这一费用不超过1%”。GP(某出资1000万的基金公司)的参与也是有成本的,GP将按LP1最后实际出资额的0.5%收取一次性的基金管理费。也就是说,如果理财产品最后募集89亿,GP将获得4450万的管理费。

  作为LP2身份的滨江集团,也可以以“项目所涉土地的成交价×理财资金在基金总规模的占比×9.5%”的价格来收取一次性的代建及品牌、项目管理费。

  而对该行来说,这笔中间业务收入也有两块收益。“首先要收相当于基金总规模年化2%的管理费,这里包含该行的理财产品销售费用;其次该行作为托管行,还将收取相当于基金总规模年化0.5%的总托管费用。这些费用都是按季支付的。”上述消息人士说。

  表面看起来,该行以两种业务贡献总共收取的费率为年化2.5%。但值得推敲的是,因该行理财计划最终将与滨江集团共同投资“投资基金”,因此该行付出销售费用的89亿理财产品募集只结构性地占据该基金规模的一部分,但其管理和托管费用确是按总盘子配比收取的。“基金总规模预计最高可达146亿元。”上述消息人士表示,如果按照146亿规模的绝对情况计算,该行方面一年的收益最高可达到3.65亿元。

  风险的转移

  坐收相当于基金规模2.5%的费用,该行在这一实际的“撮合”角色中,是否要承担如正常授信一般的资金风险呢?“风险是真实被转移掉的。”上述消息人士说,之所以采用“信托计划+有限合伙”的模式设计,该行在这其中是不以任何形式将风险转由银行承担的,该行也不会承担任何形式的增信。对该行而言,其只需向理财产品投资者揭示清楚风险,接下来万一产品投资出现风险,也将完全由投资者们自己承担。

  叶林峰分析产品结构后表示,虽然产品设计中有劣后资金的“安全垫”,但最终有没有风险还是取决于滨江集团的资金运作和资信情况。有限合伙的形式明了,如果最后有亏损,还是由投资者自己掏腰包,银行确实不需要承担实质性风险。

  不过,即便坏了账不需出钱,该行仍在出力:参加风控小组决策替理财产品投资者把关。据消息人士称,一方面,该行对理财产品的募资和在基金中的配比有严格监管,理财产品规模不得超过89亿、募集及基金存续期占比均不得超过七成;另一方面,该行在设计模型时还对滨江集团的拿地价格进行限制。按照该行初期的规划,如果华家池项目未中标,或土地成交价超过2.3万/平方米的单位限价,基金都不予成立。

  本报从上述消息人士处获悉,即便理财产品募集总额可能高达89亿,但对于庞大的华家池项目而言远远不及开发所需。事实上,为了减轻募集压力追求利益,该行在其中设计了一套“杠杆”:理财产品资金绝大部分将仅仅用于支付项目土地价款,而项目后续开发建设所需要的资金还需要滨江集团再用其在各银行的授信余额或结构化融资方案等筹集,其中还很可能涉及到华家池项目公司的负债或提供增信,相关债权、抵押权甚至会优先于作为资本投入的理财产品本金与收益的兑付权益。

  换句话说,流动性风险和滨江集团的信用状况恶化风险将始终存在,可能导致理财产品无力履约。

  至于该行的上述理财新模式是否合规,叶林峰表示,这款银信合作产品最大特点在于引入了具有“私募”性质的“有限合伙企业”模式,同时又结合了信托产品的“结构化”设计,分出了优先、劣后级别,从合规方面来看的话,资金投向划归为非标准债权一类。“设计和运作中必须要符合银监会‘8号文’的相关规定。”叶林峰说。

  而上述消息人士称,该行的该款理财产品正是按照“封闭管理、单独核算”的标准设置的,并不存在违反“8号文”的地方。

【作者: 夏心愉 辛永正】 (责任编辑:卢珊)

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