房企再融资曙光频现 8100亿地产信托分流承压

白银大赛千万实盘资金派送中 2013年08月08日 13:07   来源: 21世纪经济报道   网友评论(人参与

  8月7日,宋都股份(行情,问诊)(600077.SH)公布再融资方案,准备募资不超过15亿元,用于南京南郡国际花园项目、杭州东郡国际三期项目以及补充流动资金,两个项目都是普通商品房住宅。平安证券表示,如果该方案获批,则意味着对房地产企业再融资的全面放开。

  多位地产、信托业人士向记者表示,若地产股再融资放开,首先受到冲击的将是规模不小的地产信托业务。

  根据中国信托行业协会统计,截至2013年二季度末,房地产信托规模余额达到8118.63亿元,比2012年底的6880.69亿元,迅速增长17.99%。

  “粗略估算上市房企的信托融资规模,约占地产信托的50%。”上海一位信托业人士向记者表示,冲击会通过两个步骤来实现,首先地产信托的融资成本会下降;随后是规模的减少。

  融资成本降至15%

  在前两三年房地产市场红火时,地产信托曾是信托公司最赚钱的业务之一。一般而言,被动型房地产信托,其报酬率也可在2%左右,如果属于信托公司的主动管理型,其报酬率甚至可达到3%-4%左右。

  “因为只有开发商才能承受较高的融资成本。”8月7日,北京一家上市房企人士向记者表示,如果股票市场再融资全面放开,首先会对信托资金成本造成冲击。

  记者了解到,此前上市地产公司的信托融资成本基本在12%-24%的范围,根据每家公司、项目的条件不同有所差异。比如质地不错的项目,且信托公司与该公司长期合作,在资金不是很紧张时,12%-15%的成本都能融到资金;但如果上市房企急需资金,超过20%的融资成本也比比皆是。

  上海一位地产基金人士认可这一判断。“最近,我们也在向投资者强调,今后大家可能要接受地产融资的产品收益往下走的局面。”他说,从目前行业的最新动态看,包括中小型房企的综合融资成本也开始从此前的17%-20%左右,开始下降至15%的水平。

  究其原因,一是再融资如果全面放开,市场对地产现金流的担忧会进一步减少;二是上半年楼市回暖,也降低了开发商的融资风险溢价。

  此外,地产信托类产品的发行规模也会受到影响。“对信托资金需求减少是必然的,但目前具体比例还不好判断。”上述地产公司人士表示,未来地产信托只有将其优点进一步发挥才能争夺份额。

  比如信托资金在期限、条件要求以及方式等方面都非常灵活。对于不符合信托贷款要求的前期项目,信托公司甚至采用通过“假股权,真债权”,然后通过开发商回购退出模式提供资金。

  另外,上述地产基金人士分析,未来地产信托融资类的产品可能会向地产基金的模式转变,将地产项目的债权融资方式,演变成“股权+债权”的合作方式来提高产品的收益率。“(设计成)纯债权融资的产品。因为目前地产信托产品给投资者的年化收益率在9%-12%的范围,在众多产品中属高收益类型,但随着房企的综合融资成本下降,未来信托的预期收益也会走低,对高净值投资者会逐渐失去吸引力。

  上市房企融资占地产信托50%

  宋都股份表示,上述两个项目属于中小套型刚性需求普通商品住房项目,符合国家相关政策和发展方向。8月2日,新湖中宝(行情,问诊)(600208.SH)也公布了再融资预案,打算募集不超过55亿元,用于在上海普陀区及闸北区的棚户区改造项目。

  另外,从8月7日起,招商地产(行情,问诊)(000024.SZ)开始停牌筹划发行股份购买资产事项;冠城大通(行情,问诊)(600067.SH)也公布不超过18亿元的可转换公司债券预案,用于南京万盛世纪新城项目。还有多家上市房企近日也纷纷停牌谋划重大事项,但未披露具体细节。

  “再融资一旦放开,信托公司的上市房企业务肯定会受到不小影响。”上述信托业人士向记者表示。从近三年的地产信托规模暴增看,这种担忧不无道理。

  2010年以来,为配合房地产调控,上市房企提出的再融资、重组等申请方案,都未获批准。这一措施助长了地产信托规模的突飞猛进。当年一季度末,房地产信托的规模余额为2351.29亿元,占信托也规模余额的比例为10.64%。但到2010年底,地产信托的规模将近翻番,达到4323.68亿元,占比也提升至14.95%。

  地产信托的突飞猛进在2011年三季度末达到颠峰,规模已达到6797.69亿元,规模占比也提高至17.24%。另外从2010年一季度末至2011年三季度末,地产信托的规模增速达到1.89倍,而同期信托资产规模增速仅为73%。

  上述信托人士表示,虽然上市开发商只有140多家,但它们通过信托融资的规模比较大,粗略统计起码占地产信托规模50%以上。

  “比如大型上市房企信托融资规模起码在10亿元以上,而中小开发商因实力较弱,信托也不敢多合作,每家1亿-2亿元的融资就不错。”他补充说。

  不过,就在地产信托经历了井喷式增长后,监管层加大了对房地产信托的监控。2011年四季度末,地产信托规模占比应声降至14.83%,在随后的2012年、2013年,该业务转入“保兑付”的攻坚战。此后随着政信合作业务的爆发等因素影响,地产在信托资产中的占比从17.24%的巅峰,逐步下降至2013年二季度末的9.12%。

  虽然占比下降,但是地产信托规模经历2012年暂时低迷后,在2013年一季度重拾升势,规模增至7701.79亿元,二季度末达到8118.63亿元,比2012年底增长了17.99%。

(责任编辑:卢珊)

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