房企再融资曙光频现 8100亿地产信托分流承压

白银大赛千万实盘资金派送中 2013年08月08日 08:14   来源: 21世纪经济报道   网友评论(人参与

  8月7日,宋都股份公布再融资方案,准备募资不超过15亿元,用于南京南郡国际花园项目、杭州东郡国际三期项目以及补充流动资金,两个项目都是普通商品房住宅。平安证券表示,如果该方案获批,则意味着对房地产企业再融资的全面放开。

  多位地产、信托业人士向记者表示,若地产股再融资放开,首先受到冲击的将是规模不小的地产信托业务。

  根据中国信托行业协会统计,截至2013年二季度末,房地产信托规模余额达到8118.63亿元,比2012年底的6880.69亿元,迅速增长17.99%。

  “粗略估算上市房企的信托融资规模,约占地产信托的50%。”上海一位信托业人士向记者表示,冲击会通过两个步骤来实现,首先地产信托的融资成本会下降;随后是规模的减少。

  融资成本降至15%

  在前两三年房地产市场红火时,地产信托曾是信托公司最赚钱的业务之一。一般而言,被动型房地产信托,其报酬率也可在2%左右,如果属于信托公司的主动管理型,其报酬率甚至可达到3%-4%左右。

  “因为只有开发商才能承受较高的融资成本。”8月7日,北京一家上市房企人士向记者表示,如果股票市场再融资全面放开,首先会对信托资金成本造成冲击。

  记者了解到,此前上市地产公司的信托融资成本基本在12%-24%的范围,根据每家公司、项目的条件不同有所差异。比如质地不错的项目,且信托公司与该公司长期合作,在资金不是很紧张时,12%-15%的成本都能融到资金;但如果上市房企急需资金,超过20%的融资成本也比比皆是。

  上海一位地产基金人士认可这一判断。“最近,我们也在向投资者强调,今后大家可能要接受地产融资的产品收益往下走的局面。”他说,从目前行业的最新动态看,包括中小型房企的综合融资成本也开始从此前的17%-20%左右,开始下降至15%的水平。

  究其原因,一是再融资如果全面放开,市场对地产现金流的担忧会进一步减少;二是上半年楼市回暖,也降低了开发商的融资风险溢价。

  此外,地产信托类产品的发行规模也会受到影响。“对信托资金需求减少是必然的,但目前具体比例还不好判断。”上述地产公司人士表示,未来地产信托只有将其优点进一步发挥才能争夺份额。

  比如信托资金在期限、条件要求以及方式等方面都非常灵活。对于不符合信托贷款要求的前期项目,信托公司甚至采用通过“假股权,真债权”,然后通过开发商回购退出模式提供资金。

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(责任编辑:申雪娇)

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