收益率高不讨好 开元产业信托上市遭延

白银大赛千万实盘资金派送中 2013年07月06日 07:10   来源: 观点地产网   网友评论(人参与

  在香港恒隆集团主席陈启宗眼中,酒店行业“是一门糟透的生意”,近段时间却因内地酒店房地产信托(REIT)的兴起而备受热捧,甚至成为企业实现资产证券化的重要载体。

  其中,最为高调的当属开元产业投资信托基金,这支被称为中国内地首家酒店房地产信托原计划于7月5日正式登陆香港联交所实现IPO上市。

  但据知情人士透露,开元产业信托此次挂牌时间遭遇延期,被推迟至7月10日,原因主要系市况走低,投资者反应冷淡。

  高收益率并不讨好

  根据观察,开元产业信托此次遭遇挂牌延期并未给市场带来多少意外。

  在香港京华山一分析师何伟富看来,是次延期的原因主要由于市况不好。

  “如果仅从招股书来看,开元产业信托给出的收益率其实是比较高的,基本上应该是香港上市的所有房地产信托之中(包括香港以及大陆的)收益率最高的。”不过何伟富续称,在美国加息以及中国流动性收紧的环境之下,房地产信托的风险较高,目前投资者也比较担忧。

  他以朗廷酒店为例进一步指出:“像之前香港也有一个房地产信托朗廷酒店在做IPO的时候,市场给予的希望还是很高的,但没想到一开始便出现破发。所以尽管从条款来看,开元产业信托的收益率比朗廷酒店更高,但投资者的兴趣还是比较平淡。”

  资料显示,开元产业信托原计划发售约4.699亿个基金单位,每单位发售价区间为3.5-4.2港元,筹资16.4-19.7亿港元,入场费4242元,并于6月20日展开路演,6月24日在港公开招股、27日定价,7月5日在联交所挂牌上市,摩根士丹利和渣打担任是次IPO的全球联席协调人。

  据招股资料显示,其发售价范围相当于2013年在计及放弃分派的影响前收益率6.5%至7.8%,计及相关影响后的收益率则为7.62%至9.14%,分派率将不少于年度可分派收入的90%。

  “对于REITs,最主要的还是在于收益率。而在香港,收益率往往会受到美国利率走势的影响。假如从过去两三年来看,香港的REITs做得很好,因为美国的利率非常低,所以很多投资者除了债券之外,还会考虑REITs。”何伟富补充表示,不巧的是,刚好在两个月前,美国方面称量化宽松有可能提早结束,这也导致香港所有REITs出现大跌。

  “假如开元产业信托能在年初上市的话就会比较顺利,但刚好碰上市况走低的时候,投资者的口味也变了很多。”何伟富如是说。

  市场反应仍然平淡

  事实上,自6月24日在港公开招股以来,外界对于开元产业信托的IPO后市就充满担忧。

  据媒体6月27日报道,开元产业信托拟将香港首次公开发售(IPO)筹资规模削减至少一半,原因就是市场反应平淡。

  另有港媒援引市场消息指出,开元于6月28日决定以发行价下限3.5元定价,按此大幅削减集资58.7%至8700万美元(约6.786亿港元),但之后市场反应仍欠佳,纵使其2013年回报率为7.8厘,若计及大股东豁免收息,回报率更会高至9.14厘,但仍有不少投资者拒绝要货。

  继而又有市场消息称,就在定价当日傍晚,开元产业信托将集资进一步降至8300万美元(约6.474亿港元)。

  有机构投资者预测,开元原则上是会以3.5元下限定价,但大前提是其最后能上市,因此开元现阶段仍前途未卜。

  据披露,开元此次募资是将旗下五家自持物业酒店资产打包,以REITs(房地产投资信托基金)的方式进行,其中包括杭州(楼盘)开元名都、杭州千岛湖开元度假村、宁波(楼盘)开元名都、长春(楼盘)开元名都4家五星级酒店,以及1家四星级酒店浙江开元萧山宾馆,合共2021间客房,总建筑面积32.1万平方米。

  不过,在这5间酒店之中,4间去年入住率均出现下跌。对此,该公司行政总裁兼执行董事张一鸣在接受媒体采访时曾表示,由于受到去年经济放缓的影响,部分酒店入住率出现下跌。不过已在今年第二季恢复平稳,并预料未来经营毛利率可维持30%以上水平。

  与此同时,开元产业信托董事长陈妙林亦强调表示,有信心实现此次开元产业信托的成功上市。

  资料显示,开元产业投资信托基金是首只中国酒店房地产信托,并且美国私募股权投资公司凯雷集团为其股东。

  对此,有酒店行业人士就认为,相比住宅亦或商业地产资产,若将酒店资产分拆单独上市,市盈率会很低,因为酒店的经营稳定性不高;而信托的方式既能够实现募资,同时也可给予投资者更高的回报,但酒店的盈利不稳定仍是问题所在。

  开元坎坷上市之路
  事实上,此次以房产信托(REIT)形式到港上市并非开元旅业在资本市场的首次尝试。

  早在凯雷2007年年底以约1亿美元入股开元酒店之时,双方就曾希望在2008年能完成赴港上市,并计划募集资金20亿港元。

  据彼时媒体报道,开元一开始就打算在香港上市,由于香港方面对上市公司的会计准则以及其他财务指标计算方式不同于内地,开元彼时的净利润并不高,再经过其他折旧等财务方式计算,“跌价”不少,因而无奈放弃。

  而后,开元便开始根据香港上市公司的规定进行财务数字调整。据彼时的报道记载,当时凯雷入股的主要是开元酒店板块,但为了提高未来上市主体公司的市值和市盈率,决定将开元旅业集团麾下的酒店和房地产一并上市,即开元旅业集团整体上市。

  不过,此后该方案又因房地产政策变化等因素影响而变化,最终在2011年确定新的上市方案,即分拆旗下开元酒店赴港上市,保荐人包括德意志银行等。

  后来,在2012年8月,开元酒店在港通过上市聆讯。但鉴于当时香港股市不景气,公司股价可能被低估,最后选择将上市计划再次延后。

  据了解,开元与私募股权投资公司凯雷之间曾有5年上市规划,计划在凯雷入股开元酒店之后(2007年),5年之内要实现上市,凯雷可实现获利退出。

  有媒体援引知情人士的话表示,当时开元方面与凯雷基本说好是5年内要上市,但至今却上市未成。于是考虑到投资者利益和资本运作需要,开元酒店集团方面正拟转变方式,计划启动REITs融资,以这种方式推向证券市场,从而实现曲线上市。而凯雷亦可在禁售期后按计划退出。

  分析人士指出,私募的投资通常存在一定期限,私募会选择投资一些非上市公司、非上市的项目,最后需要找到退出的方法。

(责任编辑:卢珊)

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