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泛资产管理行业的“黑马”往往出现在被忽视的角落

2013年05月22日 12:14 来源: 金融界网站 【字体:

  ——《信托周刊》第108期内容提要:http://img.jrjimg.cn/2013/05/20130522121404297.pdf

  “银行是躺着吃饭,证券是坐着吃饭,保险是跑着吃饭,信托是绞尽脑汁找饭吃……”,在金融“跨界”经营的泛资产管理时代,银行、证券、保险、信托都在调整各自的运营模式和业务体系,不断捕捉金融变革时期的重要发展机遇。其实,跨界无处不在,在金融领域开展“跨界经营”的机构也不限于银行、证券、保险、信托,包括金融资产管理公司、公募基金管理公司、期货公司、租赁公司、财务公司、担保公司、典当行、小额贷款公司、P2P贷款服务机构、各类私募基金等在内的众多机构均有“跨界”开展金融服务的迹象。当监管层和媒体圈不断关注“主流金融行业”和大金融机构的时候,可能在泛资产管理行业的某几个被忽视的角落正有“黑马”在厚积薄发和悄然成长。本期《信托周刊》刊载了十二篇文章,内容涉及资产证券化、私募基金、房产估值研究等领域。

  在“资产金融研究”栏目中,本期《信托周刊》精选了五篇文章。在《资产证券化信托业务的内部控制、组织结构和岗位设置》一文中,作者指出信托公司“信贷资产证券化受托管理内部控制”主要包括“确保信贷资产证券化受托财产的独立性”、“减少合规风险、操作风险、道德风险等对受托财产造成损失的可能性”两方面内容。信托公司应当根据信贷资产证券化面临的风险设置业务咨询、市场营销、尽职调查、受托管理、会计核算、内部审计、信息披露、信息支撑系统管理等岗位,以支持业务的开展。文中还展示了资产证券化业务的组织机构图,并对资产证券化业务的重点岗位职责做了较为详细的描述。

  在《企业资产证券化案例:商业地产物业租金收益资产支持受益凭证专项资产管理计划》一文中,作者介绍了企业资产证券化实务案例的项目概况、交易结构以及核心协议文本,并指出该项目是以“特定组合的商业地产物业租金收益”作为基础资产,旨在帮助银行贷款“渠道、规模和审批受限”的大型实业类企业集团通过“资产支持受益凭证”这一金融产品实现表外融资,即通过证券公司的资管业务将大型实业类企业集团能够产生稳定现金收入的优质资产独立出来,以该资产为基础发行受益凭证,投资者收益来源于基础资产产生的现金收入以及担保人(原始权益人)的现金补足,由此完成资产“证券化”创新融资的实务案例。

  在《资产证券化的基础资产“独立性”和“破产隔离”等热点问题探讨》一文中,作者指出:基础资产的“独立性”是资产证券化制度的核心,它可保障原始权益人与专项资产管理计划的“破产隔离”。实践中,“债权”类基础资产可通过协议转让和履行通知义务实现“独立性”;“特定资产收益权”类基础资产由于缺乏转让的登记机关和公示程序,较难实现法律意义上的“独立性”;“租赁”类基础资产在“真实交易”时面临高额税赋,且原始权益人在专项资产管理计划发起设立之后仍有可能对租赁资产的所有权和收益权进行再次处分,故仍存在“独立性”问题。有鉴于此,作者提出可通过“建立资产证券化的中央优先权益登记机构”、“出台资产转让方面的税收优惠政策”、“严格限制基础资产的担保、抵押、质押等权利”等措施完善基础资产“独立性”制度建设。

  在《基于浦东建设行情,资金,股吧,问诊)资产证券化案例的融资财富效应研究》一文中,作者从盈利能力、偿债能力、风险水平三个角度分析浦东建设资产证券化过程中的财务绩效,数据显示企业在资产证券化当年的“盈利水平”、“长、短期偿债能力”、“Z值”均有所提高,其给股东及债权人带来了正的财富效应;但在资产证券化后的三年中,企业财务风险不断上升,给企业债权人带来了负的财富效应。基于案例的研究结论,作者指出应从完善公司治理机制、规范企业资产证券化所融资金的使用、减少高风险项目投资、提高资金使用效率、多把具有“流动性较差、合约标准化程度高、易组合”等特点的资产实施证券化,以及加快推进企业资产证券化常规发展等方面入手,进一步改善我国企业资产证券化的财富效应。

  在《资产证券化在集团财务公司的实务运用》一文中,作者指出集团财务公司可通过开展信贷资产证券化业务来拓宽其融资渠道、提高资产负债表中长期资产的占比、调整企业的收入结构,但也要支付相应的信用增级成本和中介费用。财务公司符合法定信贷资产证券化的发起机构条件以及证券化交易服务机构的条件,其在开展该业务时须缴纳营业税和所得税,且暂免缴纳印花税。财务公司开展信贷资产证券化的具体做法分为“选定受托机构,制定相应的风险管理办法”、“确定基础资产,构建资产池”、“准备相应交易文件,按照规定报相关部门审批”、“寻找投资者”等四个步骤。

  在“私募基金研究”栏目中,本期《信托周刊》精选了《有限合伙基金“单边协议”的私募投融资实践、效力和风险》一文。文中介绍了单边协议的实践、相关法律及国外监管的经验,作者认为单边协议不仅涉及签署方的利益,可能对全体合伙人的利益产生影响,适当披露单边协议的内容,应成为各方权利保护的前提和基础。判断单边协议效力,应综合考查并分析以下因素:(1)授权与否并非判断单边协议效力的唯一标准;(2)已适当披露单边协议内容的,仍应审查其是否对有限合伙利益或其他LP的权利造成不利影响;(3)无论单边协议约定内容是对有限合伙协议内容的明确、补充或变更,仍需继续分析单边协议约定对有限合伙及对全体LP(特别是未签署单边协议的LP)利益的影响;(4)在GP或部分LP利益与有限合伙整体利益发生冲突时,有限合伙的利益应优先于GP或个别LP的利益;(5)当存在实际投资人通过代持人隐名投资的情况下,应当由GP、投资人、代持人共同签订单边协议;(6)若GP与不同的募集期入伙的LP分别签订单边协议,需要在有限合伙协议及单边协议中进行具体明确的授权,并建立完善的管理和核算制度。

  在“资产估值研究”栏目中,本期《信托周刊》精选了六篇文章。在《LD房地产开发有限公司股权转让价值评估案例分析》一文中,作者指出只有当评估的经济行为和评估目的所决定的评估结论的价值内涵与纳税主体直接相关,且影响到评估结论时,才应该考虑营业税、土地增值税和企业所得税对评估结论的影响。在评估股权价值时,对于“扣税法”和“揭露法”两种处理方式,大部分注册评估师更倾向于前者。对此,中国注册评估师协会可以制定相应准则或准则指南加以规范。

  在《带租约的经营性房地产之估价探讨》一文中,作者认为在评估带租约的经营性房地产时应采用“市场比较法”和“收益法”。在评估时,应将市场租金减去合同租金的盈余部分得到承租人的权益租金,然后对承租人权益租金进行资本化得到承租人权益价值;再将承租人权益价值从市场比较法或收益还原法求得的价值中予以扣除,得到附有承租权的房地产的市场价值。也就是说,评估房地产的市场价格是以正常房地产租约价值的变现价值加上房地产租期界满后的可变现价值的现值和。

  在《集体房地产的抵押价值评估》一文中,作者指出房地产权属的转移在集体房地产抵押权实现时可以分为“在不改变土地所有权性质的前提下,依然属于集体所有”、“在改变土地所有权性质的情况下,将集体所有转变为国有”两种方式。市场上房地产价值评估的方法基本思想是先将委估房地产的土地假设为国有土地;然后用市场比较法求出其使用权的相应价格;再通过减扣集体土地依法将其转换为国有土地的费用,这样就得到了集体土地使用权的价格;最后再用成本法求出建筑物的价格之后,将两者相加,两者之和就被称作委估集体房地产的抵押价格。另外,在估价报告中须作“估价结果的内涵”、“转移方式对房地产处分的影响”这两项说明。

  在《城市房地产的拆迁补偿评估》一文中,作者指出房屋拆迁补偿评估主要采用“房地合一”和“房地分离”两种方法,前者通过市场比较法或收益法计算拆迁补偿金额,但忽略了土地的规划指标;后者以动态的土地基准地价为核心,充分考虑区位、规划指标等土地价值影响因素。因此后者相对而言更加合理。文中还通过具体案例分析,显示出“房地分离”的拆迁补偿计算方法有效实现了开发商、政府、被拆迁人的利益均衡,充分体现了土地使用权的市场价值,从而验证了之前的观点。

  在《房地产抵押评估的热点问题探讨》一文中,作者指出目前房地产抵押评估中存在“抵押权目的是提供债务履行担保”、“缺少专业评估知识的信贷人员”、“土地资产再抵押”、“银行和评估机构在评估上衔接缺失”、“选用抵押价值类型”等方面问题。对此,作者提出评估人员要提高职业道德水平需,评估时要做到公平、客观和诚实,明确产权和抵押标的权属等建议。

  在《房地产评估与金融风险防范》一文中,作者指出房地产评估存在“估价方法的选择不合理”、“估价特点同融资长期性相矛盾”、“估价机构同银行业务衔接不畅”、“抵押物产权存在瑕疵”等主要问题。基于房地产评估的金融风险,作者提出要不断创新和完善现有评估方法;加强评估人员对权利义务、还款计划及相关手续和费用等方面的认知;建设统一的行业协会;强化对抵押物评估报告及报告出具相关评估机构的审核等建议。

  机构来源:中国信托法律网

往期回顾:

第106期:表外融资是金融信托创新的“蓝海”

第105期:信托正在成为泛资产管理行业的普适工具

第104期:投融资业务:“和大鱼一起游泳”需要深度的资源整合

第103期:资产管理业务:经营资产与经营风险的“惊险游戏”

第102期:信托公司领跑“资产金融”的高端服务市场

第100期:资产融资:债务融资和股权融资之外的创新融资模式

第99期:资产流动化:打开资产与资本之间的转换阀

第96期:资产管理行业应抓住城镇化的市场契机

第95期:资产管理行业需要深化“夹层融资”业务创新

第94期:资产管理市场的竞争焦点是机构投资者

第92期:资产管理业务将开启金融机构之间新一轮的市场化较量

第91期:基金化产品和资金池产品:天使与魔鬼的较量

第90期:资产管理行业面临激烈的人才竞争

第89期:金融信托行业进入组织变革和管理创新的关键期

第88期:信托机构的新员工成长和文化融合问题凸显

第87期:信托产品“刚性兑付”亟待制度破解

第86期:信托机构绩效考核体系面临新一轮调整

第85期:信托机构应由全能金融向专业资产管理转型

第84期:信托机构不宜盲目铺设异地网点

第83期:金融信托的创新路径应回归简约主义

第82期:信托亟待体现资产管理的核心价值

第81期:信托机构亟待找到新兴的业务增长点

第80期:信托机构步入制度化建设的转型调整期

第78期:信托机构直面资产管理行业的激烈竞争

第76期:信托周刊--2011年《信托周刊》引言合辑

第74期:房地产信托是整个信托产品创新体系的集大成者

第73期:信托机构亟待完善风险防控预警体系

第72期:信托营销是专业分工和资源互补的高端财富管理系统

第71期:信托投行文化直面营销文化的浸染与冲击

第70期:信托机构亟待塑造可持续的核心盈利模式

第69期私募股权基金投资中的估值问题

第68期信托资源整合步入各显神通的基金化时代

第67期信托应在经济结构调整中发挥金融创新示范效应

第66期信托资金流向矿产能源和保障房等多元化领域

第64期信托制度发展迈入质变 信托公司展业亟待转型

第63期:信托市场变局:亟待培育新的业务增长点

第63期:信托的用武之地广阔:居高望远才能开拓创新!

第62期:信托产品专业化营销:用渠道打开财富管理之门

第61期:信托周刊:矿产能源信托增刊

第60期:信托公司将拓展高附加值的多元化业务

第59期:信托业务在同质化竞争之后将步入分化时代

第55期:《信托法》十周年之际呼唤出台司法解释

第54期:房地产信托业务将细分市场和差异化竞争

第52期:房地产投资信托基金将开启不动产金融的变革之门

第51期:矿产能源类信托有助于分散行业集中度风险

第50期:信托公司的固有业务和关联交易恐将“再遭重创”

更多期刊:http://trust.jrj.com.cn/zhuanlan/jg_156.shtml

 

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