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房地产信托短暂抬头不可持续

2013年04月12日 07:12 来源: 金融时报 【字体:

  今年以来,信托产品整体规模及收益水平下行压力都较大,这其中,对于被业内认为“最赚钱”的房地产信托而言,一面是从严的政策调控,一面是行业的竞争压力,2013年注定不会平静。历次房地产调控以及监管政策的变化都会对房地产信托带来一定影响,有机会也有风险。近期,伴随各地落实“新国五条”的细则陆续出台,房地产信托在整体下行的态势中隐现“抬头”迹象,引来各方关注。

  事实上,相比2010年和2011年的鼎盛期,去年开始房地产信托发行和成立规模就处于下行态势。相关数据显示,去年集合地产信托成立规模为1764亿元,同比减少35%,是自2007年以来连续五年上行之后的首度下滑。房地产信托发行的下滑趋势始于去年下半年,每月规模占比约20%左右。

  那么,房地产信托这股“回暖”迹象源自何处?据用益信托月报显示,今年前两月共成立119款房地产信托,募集资金347.24亿元,占比31.19%,远高于去年全年约22%的平均水平。在2月成立的289款信托产品中,地产信托共成立52款,募集资金达162.95亿元,占比达33.98%,较1月进一步提升,房地产领域再度成为信托资金的主要投向。

  今年初房地产信托产品悄然升温是短期向好还是信托公司的重新选择?在分析房地产信托市场的利好时,普益财富研究员范杰认为,一方面季节性因素不容忽略,从往年情况看,一季度是房地产信托传统旺季,项目比较多;另一方面今年房价止跌回升,交易量回暖,开发商现金回流开发动力也较强,所以信托公司安排项目较多。也有分析人士表示,房地产信托项目增加是由于基建类信托减少,信托公司重新将业务重点转向房地产信托。

  此外,信托公司对于房地产信托的乐观还来自两大新政利好,一是“二手房转让所得征收20%个税”这一落实“新国五条”的细则出台;二是券商资管“投资者超过200人的大集合产品”停发或将缓解对信托的竞争压力。针对新政将对房地产信托带来怎样影响,用益信托首席分析师李旸表示:“‘新国五条’很可能导致地产信托发生变化,如果房地产通过银行融资概率低了,相当于给信托公司提供了一个机会,但是具体将对地产信托产生什么程度的影响,还要看相关细则规定。如果调控继续加码,房地产信托或仍将回升。”

  从今年初的势头来看,尽管房地产信托产品发行悄然升温,但也应该看到,这种增长是相对的,发行规模总体仍处于低位,下行压力依然存在。

  “今年公司房地产信托项目已经压缩了,目前只有两个存续项目。随着房地产调控政策继续从严以及主动管理能力增强,各信托公司主动排查风险,未来房地产信托项目仍会减少。”某大型信托公司工作人员告诉记者,他认为通过信托渠道融资,开发企业还要负担发行及渠道费用,因此鉴于流动性宽松的预期,资金充裕的开发企业也会慎用信托融资。另外,监管层对房地产信托的监管没有放松迹象,房地产信托能否在严格管控下扩大规模还是未知数。“今年3月前两周,房地产信托发行和成立规模上的优势已有所减弱。对比来看,第二周其成立规模有所回升,但和其他领域产品相比优势不明显,次于金融类产品及工商企业领域类产品。”李旸称。

  与此同时,兑付风险仍如一把利剑高悬于房地产信托上方。据各方测算,兑付金额都达千亿元以上,高于去年水平。西南证券(600369)分析认为,2013年4月至2014年底是信托到期比较集中的时期,共有956只约1886亿房地产信托到期,进入兑付高峰期。分析人士称,由于信托公司实力及把控的质押率不同、地产项目的企业背景和区域环境不同,房地产信托项目间的风险差距很大,再加上如果房市再次陷入萧条,兑付危机或许提前到来,也可能出现“借新还旧”的情况从而放大风险。

  然而乐观地看,无论是监管层还是信托公司自身都没有放松警惕,信托公司本身对于房地产信托的内部风控一直都较严格,为了确保投资者的资金安全,不少项目都会提前兑付以规避风险。与此同时,尽管不排除个别信托公司追逐获利所产生的个别风险,但整体来看,信托公司主动调整战略及产品方向的动作已在进行。

  用益信托分析认为,目前信托业在涉及房地产和地方政府融资方面,想要放开拳脚是不可能的,而这两类产品却又是最赚钱的项目。在这种情况下,信托公司也在加快探索新的利润增长点,而信托本身灵活金融工具的特质,除融资功能外,在其他特殊服务上还有很大的开发空间。

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