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新国五条细则调控预期下新房价格涨幅受限

2013年03月07日 11:32 来源: 金融界网站 【字体:

  观点简述:

  2013年3月1日,中国政府网公布了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,作为对2月20日国务院常务会议出台房地产市场调控五项政策措施的进一步细化。

  中债资信认为:首先,一线城市和部分二线城市新建住宅可售量缺乏、土地供应增加难以立刻形成有效供给,在此背景下国五条细则新政短期内将对此类城市新建住宅量价构成上涨动力;但长期看,此次细则出台“抑制投机”态度坚决、“增加供给”思路明确,使市场对后续调控政策预期强烈,新建住宅均价涨幅将受限、成交量的不确定性将增大。

  对房地产企业而言,短期内,中债资信继续维持对房地产开发企业销售“温和增长”的判断,偿债能力基本保持稳定。但长期看,新政的出台将改变市场预期,从而对房地产开发企业的信用品质产生一定负面影响。

  其次,对二手房征收20%的个人所得税将主要影响一线城市和部分二线城市的二手房交易成本,新政执行后,上述区域二手房税费负担将显著上升,成交量将下降,价格或将有所分化。

  政策内容

  2013年3月1日,中国政府网公布了名为《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(以下简称《通知》或《2013年通知》)的调控文件,作为对2月20日国务院常务会议出台房地产市场调控五项政策措施的进一步细化。《通知》主要内容[1]有以下六点:1、完善稳定房价工作责任制;2、坚决抑制投资投机性购房,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税按照20%征收;3、增加普通商品住房及用地供应;4、加快保障性安居工程规划建设;5、加强市场监管和预期管理;6、加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。

  在对比2011年出台的《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发【2011】1号,以下简称《2011年通知》)和《2013年通知》在抑制投机性购房需求措施的基础上[2],中债资信认为,相较于前者,后者除了延续限购的总体要求和差别化信贷政策之外,还具体化了限购覆盖的区域及交易标的,并严格了审核环节时点,在限购政策的具体执行过程中,还要求各部门协调管理,明确了房地产开发企业和中介机构的问责和处罚力度。《2013年通知》中较为引人关注的两条规定是二手房交易个税的调整和全面重启房价工作责任制,中债资信认为受新政影响,调控预期下新房价格涨幅将受限,对房企的短长期影响不同,部分城市的二手房税费负担显著上升,成交量下跌,价格或将有所分化。

  综合目前可售量、保障房和土地供应等因素,中债资信认为二手房个税新政短期内对一线城市和部分二线城市的新建住宅量价将构成上涨动力,但长期看,新建住宅均价涨幅将受限、成交量的不确定性将增大; 短期内,房地产开发企业偿债能力将保持稳定,但从长期看,新政的出台将改变市场预期,从而对房地产开发企业的信用品质产生一定负面影响

  目前以北京为代表的一线城市和南京等部分二线城市新房库存量较低,且刚性需求较为充沛(见图1和图2)。据北京市部分房地产中介机构统计,目前成交的二手房中约80%均符合新政策中的20%个税征收条件。在卖方主导的二手房交易过程中,相关税费均由买方承担,20%的所得税负或将转嫁至下游购房者,若部分刚性需求无法承受此税负,则该项措施会将购买力挤出至新建住宅市场,对后者成交量价的上升形成进一步的支撑。

  图1:北京库存变化情况(单位:万平米)

  图2:上海库存变化情况(单位:万平米)

  资料来源:公开资料、中债资信分析整理

  2012年以来,随着房价涨幅的逐步趋缓,国内公布全年房价控制目标的城市数量大幅减少。然而,2012年下半年以来,70个大中城市中房价环比上涨城市数量不断扩大(见图3)。在此背景下,《通知》要求“各直辖市、计划单列市和省会城市……制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标,并于一季度向社会公布。”

  住建部相关信息显示,2011年全国共657个城市(包括287个设区城市和370个县级市)公布了年度房价控制目标,房价控制目标主要有以本地GDP或人均可支配收入增幅为限、控制房价收入比增幅和直接公布房价涨幅上限三种形式。据中债资信统计的122个已公布房价目标城市数据显示,以第一种和第三种限价目标形式最为普遍,采用的城市数量占比约在97%以上(见图4)。

  根据2011年房价控制目标调控政策的实施情况,预计2013年3月底之前以省会城市和计划单列市等为主的至少约36个城市会公布房价控制目标,且形式应多为与当地GDP或人均可支配收入的增幅为限或直接指定房价涨幅上限。

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