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刘爱明:享受“缺氧”的状态

2013年01月24日 07:03 来源: 早报 【字体:

  2012年8月至9月,协信地产在上海连拿两幅商办地块。两地块都是一级热地,并且拿地间隔不到一个月,协信的“有备而来”制造了轰动效应。

  协信地产CEO刘爱明日前接受早报专访,谈及民企巨头协信与“千亿”万科的不同“玩法”,刘爱明表示,在协信就像在爬一座野山,资源相对匮乏,缺好的管理,缺好的人才,工作强度非常大,就好像登山缺氧一样。“但我很享受这种‘缺氧’的状态。”

刘爱明

  1993年清华大学硕士研究生毕业。2002年前,曾任中国海外建筑(深圳)有限公司董事总经理、中海地产股份有限公司副总经理。2002年加入万科,负责企划、工程、资金管理中心和财务。2005年11月起任万科企业股份有限公司上海区域总经理。后担任万科企业股份有限公司执行副总裁兼上海区域总经理。2011年6月离职。2012年7月正式担任协信地产控股有限公司CEO一职。

  “骨子里的商业基因”

  “用两块商业用地叩开上海的大门只是一个开始。”刘爱明对记者表示,未来在上海,协信也会做住宅产品,目前已经在考量嘉定和浦东市场,虽然还不能具体透露具体区域,但协信在未来3个月内还会在上海拿地。

  他还表示,在未来4个月内,除了在上海的拓展之外,协信还会继续扩张北京、长沙等市场。“所以,在上海拿了两块地只是一个开始,未来协信扩张的步伐不会停止。”

  2009年至今,协信已进驻上海、苏州、无锡、成都、昆明、三亚、镇江等大中型城市,同时还将在北京、杭州、长沙拓展,预计到2013年底,协信入驻的城市将达到12个。

  进入上海的“第一站”选择了两个商业项目,刘爱明给出的理由是“协信骨子里就有商业基因”。

  刘爱明表示,协信在商业地产方面已经做得非常专业,协信在重庆做商业地产有一个非常具有代表性的“星光”系列:星光68、星光时代和星光天地,其档次就相当于上海的恒隆、港汇和浦东的大拇指广场。

  他透露,上海的两个商业项目,目前正在做前期的规划方案,闸北的商办地块未来的定位将会接近重庆星光天地,虹桥的项目要配合整个大虹桥的开发进度,估计项目交付要在2015年底左右。两个商业项目未来都将由协信自己持有经营。

  “扩张的企业永远缺钱”

  “目前协信的土地储备大概在800万-900万平方米,按此前的开发节奏大概可供5-6年的开发,不过这也要看未来市场和公司开发规模的增长情况。”刘爱明表示,这几年协信的开发规模每年都有60%-70%的增长,2013年还会更多一些,可能会是2012年的两倍。

  激进的扩张让人联想到了当年的绿城。对此,协信似乎有自己的准备。

  “对于资金,我一直有这样的理解,扩张的企业永远缺钱。”刘爱明表示,“一个企业如果不扩张当然就不缺钱了。但我始终坚信,这个世界并不缺钱,缺的是赚钱的能力。对协信来说,只要阵地还在,协信就不会拒绝任何形式的投资。这些年,协信和国内外的基金信托银行合作非常广泛且多样,融资渠道非常畅通,坦白说,协信目前并没有资金方面的压力。”

  商业地产在回笼资金的能力上不如住宅产品。目前,在协信的土地储备中,住宅产品占到了60%-70%,非住宅类的土地储备在30%左右。

  “对协信来说,住宅是最基础的业务。”刘爱明介绍,协信有一个叫“协信城”的产品,它有类似于港汇广场这样的商场,有部分写字楼,带一部分住宅;还有一个产品叫“总部城”,它是一个总部基地,以办公为主,少量配置一定比例的住宅和商业;还有一个产品叫“未来城”,就是现在无锡的项目,占地2.5平方公里,其中有30%的工业、30%的办公、30%的住宅和10%的住宅。

  “十里洋场不好混”

  “进入上海,协信的核心竞争力就是品质和特色。协信即使是造工业园区,盖厂房,也会用住宅的品质去打造。”刘爱明对记者坦言,“加盟协信的原因就是被协信的产品折服。”

  “我们在重庆的协信公馆是一个精装大平层项目,均价还不到2万元/平方米,可以说,我在上海看过的5万元/平方米以上的项目也没有这么高的品质。星光68的商场,类似上海恒隆广场的档次,当时我也被其品质折服,先不看这个商场的经营,就整个商场的设计、品质、品位,我觉得在上海也绝对不会排在前五名之后。”谈到协信的产品,刘爱明信心满满。

  “品质是协信的立业之本,商业是协信的基因。十里洋场不是那么好混的,在上海,你必须有能力,有特点。”刘爱明表示,“上海这个城市已经很多元了,你只要有自己的特点,在这个城市中就一定有属于你的机会。”

  不过,刘爱明对目前商业地产开发现状也表现出担忧。

  “有人说中国的商业地产已经过剩了,我认为这不是量的问题,而是质的问题。因为存在大量粗制滥造的产品,好的商业地产并不多。”他认为,在中国做商业地产,踏踏实实认真做招商运营的企业并不多。现在有很多搞商业地产的,其实本质都是以地产为主,商业只是一个工具,把可售部分卖掉后,商场本身经并不经营,或经营的好坏都无所谓,这就是典型的以地产为主的商业开发。

  “开发商业地产就应该以商业为主导。一个项目的核心在于商业本身的招商运营,商业的运作其实是非常难操盘的。对于住宅来说,建成即完成,但对于商业地产来说,建成只是一个开始,真正的挑战是后期的运营。而协信就是一个更注重后期运营的开发商。”刘爱明表示。

  对话

  东方早报:您对未来中国房地产调控的轨迹如何判断?

  刘爱明:我对今年的市场持谨慎态度,长期来看,房地产调控不会放松。中国的房地产市场已经很难一概而论,各大城市的表现也不尽相同,每个城市的政策实施力度也不一样。总结来说,未来中国楼市的政策主导模式不会改变。

  东方早报:您认为目前上海房价是否已盘整到位,未来房价走势将会怎样?

  刘爱明:我认为市场有自身的规律,供求关系、政策等都会影响短期房价走势,但大趋势来看,在未来5年内,稳步上涨的可能性更大,原因是中国还处在城市化进程中,人口转移的住房需求量依然巨大。

  东方早报:中国楼市的牛市还会不会出现?

  刘爱明:要说“牛市”,我觉得现在就是最好的“牛市”。之前我们看到的所谓“牛市”是一个发展速度过快的市场。现在的市场很健康,在公平竞争的环境下,有能力的企业很容易发展扩大,但没有专业能力的企业可能会觉得经营很困难,这就和自然界一样,优胜劣汰。

  东方早报:在上海,未来您最看好的板块有哪些?

  刘爱明:大虹桥、大浦东、后世博板块、迪士尼板块,这些我都看好。上海现在物业种类已经非常多元化,从早年的纯住宅到现在的写字楼、商场、酒店等多元物业,每个种类都很丰富,甚至一些边缘化的东西也越来越多,原来的厂房可以改造成创意社区,变成商业中心,变成写字楼;一幢老房子,改造一下又变成了酒店。

  东方早报:从“千亿”万科到大型民营企业协信,您个人最大的改变是什么?

  刘爱明:万科和协信的“玩法”完全不同。这就好像在爬山一样,万科就像是一座有台阶的山,只要一步一步顺着台阶往上爬就可以了,区别就在于你能力强就爬得快一些,否则就爬得慢一些。但在协信这样的民营企业,就像在爬一座野山。它的资源相对匮乏,缺乏政策、资金上的支持,缺好的管理,缺好的人才,就好像登山缺氧一样。但中国的民营企业家有两个特点,一个是有智慧,在什么都缺的情况下,把企业搞起来就是一种智慧;另外一个就是勤奋,靠的是比别人更多的努力,我现在虽然工作强度非常大,但这也很有挑战,我很享受我现在的这种“缺氧”的状态。

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