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中信信托青岛项目兑付在即 抵押品流拍

2013年01月09日 09:31 来源: 每日经济新闻 【字体:

  每经记者 杨井鑫 发自北京

  中信信托的一款信托计划——“中信-舒斯贝尔特定资产收益权投资集合信托计划”因融资方资金紧张被迫拍卖抵押品。

  《每日经济新闻(微博)》记者独家获悉,该信托计划的两块土地的使用权已于1月8日上午流拍。竞购参考价格7.89亿元仅是2010年当时土地评估价12.75亿的7折,但是依旧成功未能折现。分析人士称,房地产信托抵押品的价值评估会存在较大差异,而变现更是一大难题。

  抵押品流拍

  “中信-舒斯贝尔特定资产收益权投资集合信托计划”已逼近到期兑付,但是资金的筹集仍是一大难题。1月8日上午10时,该信托计划的抵押品最终进入拍卖程序,在山东省法院司法拍卖厅公开拍卖。

  据《每日经济新闻》记者了解,此次拍卖过程极为简单,而两块土地也没有顺利“出手”,最终以流拍结束。

  “这个项目的拍卖参与开发商不多,但是具体资料和细节不方便透露。”一位知情人士表示。

  根据公开资料显示,此次拍卖使用权的地块为青岛舒斯贝尔房地产开发有限公司旗下的“黄岛凤凰湾综合项目”和乾正置业有限责任公司旗下的“温泉住宅项目”,其中住宅部分建筑面积21万平方米,商业部分建筑面积16万平方米。标的为整体拍卖,而参考价格为7.89亿元。

  估值差异较大

  而在此次流拍的两块土地,其使用权的估值令人惊讶。从2010年8月底中信信托披露的项目信息报告来看,这两块土地的评估价值为12.75亿元。但是两年之后,土地的价值评估却只有7.89亿元。

  《每日经济新闻》记者从山东省高级人民法院获悉,中信信托该项目的抵押土地在拍卖前曾经委托山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司和山东广和土地评估咨询有限公司做过详细的评估。不过,于2010年披露12.75亿元估值的评估方,记者没有查到。

  从最终评估结果看,青岛舒斯贝尔房地产开发有限公司所属的黄岛区土地和地上建筑物总估价值为680,896,410元;青岛乾正置业有限公司所属的位于即墨市温泉镇新兴街8号,面积71522平方米的土地估价值为108,212,786元,所涉以上标的总估价值为789,109,196元。

  青岛一家房地产开发公司称,青岛的房价和地价在这两年上涨不多,但也没有出现下降。2010年,整个青岛房价供给均价不到12000元每平方米,但是现在肯定超过了这个水平。具体的价格则要看地段,而土地价格和房价的走势也比较一致。

  也就是说,中信信托该项目抵押品的估值在两年中的变化差异超过了30%,而以原估值价格的70%拍卖也没有成功出手。

  “土地的价值评估确实存在很大的差异,而部分开发商为了融资,不排除会抬高评估价值拿到更多的资金。”一位信托行业人士表示,这很有可能扩大信托项目风险,导致最终抵押品不能顺利变现。

  该人士还表示,土地拍卖的情况非常复杂,曾经有的地块在拍卖时半价也会流拍,因为会涉及到宏观经济周期、公司资金状况、土地用途、企业战略等诸多因素。

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