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从“安鑫1号”收益率大降看房地产股权信托的投资管理

2012年09月29日 09:27 来源: 用益信托网 【字体:

  从“安鑫1号”收益率大降看房地产股权信托的投资管理

  信托业在近些年有了突飞猛进的发展。据统计,信托财产总规模目前已经超过5万亿,信托计划也受到了更多高净值人士的青睐。

  但“融资型”信托与“投资型”信托的争论一直困扰着信托公司的发展。

  监管层也多次提出要求信托公司提升自主管理能力,而这似乎又与“投资型”信托的发展路径相契合。

  正是基于此,部分信托公司本着提升自主管理能力的初衷,探索发行了一批主动管理型房地产信托产品。在这其中,“睿石”全功能型房地产信托产品由于其基金化运作的特点而备受关注。

  正是因为如此,“睿石2号”房地产信托预期收益率骤降在被媒体披露后,得到了信托业内的普遍关注。

  在“睿石2号”的投资组合中,“安鑫1号”劣后收益权的投资收益从22%降至6%,尤为引人关注。

  据查,安鑫1号房地产投资基金信托计划是在2009年年底发行的,信托资金总规模为16.17 亿,投资于上海赵巷项目。信托计划期限3 年,分为优先和劣后两个级别。优先8.17 亿,期限1.5 年,享受年7%的固定回报。劣后8 亿,占项目公司49%的股权。

  劣后部分在项目销售比例达到85%和3 年孰短的时间退出,收益浮动。平安信托作为信托计划的管理人将收取信托资金年2%的管理费用。

  以下图为例,我们可以清楚地看出,与“优先级”只能获得固定收益不同,“劣后级”在有可能获得较高收益的同时,也面临更高的风险。

  如果项目整体收益缩水,项目收益应优先保证“优先级”部分收益的偿付。很显然,在这种情况下,“劣后级”部分的投资收益自然会受到更大的负面影响。

  从“安鑫1号”房地产投资基金信托计划的简况来看,其所投资项目为位于上海青浦赵巷镇的高端物业开发项目,项目销售受“限购”政策影响较大。

  从投资方式上来看,“优先级”部分是向项目公司发放信托贷款,采取的是债权方式。“劣后级”部分则是以股权方式投资于项目公司,采取的是股权投资方式。

  “劣后级”部分既然采取的是股权投资方式,其锁定的则应是项目的“剩余价值索取权”。

  谙熟股权投资的专业人士都很清楚,股权投资既然锁定的是“剩余价值”,则至关重要的是对项目发展趋势的分析。

  如项目溢价,则股权价值升值。如项目价值缩水,则股权价值缩水甚至本金亏蚀都在所难免。

  要想投资取得理想回报,理想境界是准确判断周期,并在上升周期中以“股权投资”方式获得超额收益,而在下降周期中以“债权投资”方式获得稳健回报。但这需要专业的分析眼光,并非人人所能为之。

  另外一种方式则是战胜周期。战胜周期的简单方式就是延长投资期限,以时间换空间,以足够的耐心等待复苏的到来。

  从这一点上来看,“安鑫1号”信托计划在运行期限上也已经做了这方面的考虑,该款信托产品的投资周期为3年。

  但遗憾的是,由于各方面因素的影响,房地产行业的弱周期至今尚未结束。“安鑫1号”信托计划并未成功地走出这个弱周期,自然收获了并不理想的“剩余价值”(据报道,投资退出时安鑫1号的实际收益率为6%)。

  “安鑫1号”作为较早推出的房地产投资基金信托计划,其标杆意义和探索精神都是功不可没的。也正因为如此,“安鑫1号”获得了“2010年度深圳市金融创新奖获奖项目”的表彰。

  但我们也应看出,与“债权方式”不同,“股权投资”对投资机构的管理能力则提出了更高的要求。除了对投资标的、合作方等进行尽职调查和详细分析之外,对宏观形势、所投资行业周期及所投资子行业(住宅地产OR商业地产)等的深入分析和审慎论证也甚为重要。行业周期研究的重要性在一定程度上甚至超过了对具体项目的调研。

  从这一点上来说,信托公司如欲发展自主管理能力,尚需从业务发展实际出发,进一步加大对实务研究的投入,形成实务研究对具体业务的支撑和互动。

  而从目前信托公司的现实状况来看,其在研究和业务发展等方面尚有诸多短板,信托公司发展“自主管理能力”则任重而道远。

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