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泛海系大玩信托举债 缓慢开发致资金紧张

2012年09月29日 07:45 来源: 地产中国网 【字体:

  【地产中国网·独家报道】在房地产信托兑付风险步步紧逼之际,泛海建设(000046)(000046.SZ)及其母公司泛海集团却频频大玩信托,不惜铤而走险高息举债。

  近日,泛海建设透过平安信托,拟为旗下全资子公司,浙江泛海建设投资有限公司(以下简称“浙江公司”)发行10亿元信托。“正在着手发行。”平安信托一位基金经理透露:“很快就会上市交易。”

  就在9月19日,泛海建设发出一纸通告称,股东大会已表决通过了为该笔信托提供担保的议案。

  这只是冰山一角。其实,今年以来,习惯在资本市场长袖善舞的泛海系,在信托融资方面,一路“高歌猛进”,总融资额超过了200亿元。如此大规模的信托的融资,是资金紧张,还是另有其因?

  大玩信托 补资金缺口

  泛海建设披露,浙江公司负责开发杭州钱江新城泛海城市广成项目(包括泛海国际中心、泛海SOHO中心、泛海国际大酒店等项目),此次信托融资,用于推进上述项目的开发。

  “信托融资窗口一直敞开着,但融资成本较高。”北京国际信托投资有限公司总经济师兼信托总部总经理时宝东告诉地产中国网:“主要是那些急需资金的项目,往往通过土地抵押或者母公司担保,进行信托融资。”

  而泛海建设旗下急需资金的并非浙江公司。就在9月6日,泛海建设为旗下武汉泛海城市广场项目(以下简称“武汉公司”),通过四川信托,发行的15亿元信托,已募集完成。泛海建设称,为加快该项目开发建设进度,申请信托贷款,公司须为该信托融资涉及债务提供连带责任保证。

  据了解,该笔信托期限为2年,但泛海建设有权在1年或一年半之后提前还款。尽管如此,该笔信托的成本并不低,据发售的资料显示,年收益率在9%-11.5%之间。

  “现在信托融资的行情都这样,根据公司的资质、负债等情况的不同,信托融资的成本也不同。”某大型信托公司一位经理告诉地产中国网:“一般情况下,收益率如果在11.5%,那么,年利率会在13%-15%之间。”

  胃口越来越大。早在今年5月份,泛海建设通过平安信托,就为武汉泛海城市广场项目信托借款6.5亿元。据了解,泛海城市广场项目位于江汉CBD东北端启动区,用地面积40300平方米,总建筑面积约30万平方米(含三层地下室),是集国际五星级酒店、5A级甲级写字楼和高档购物中心于一体的新生态都市综合体。

  

  不仅泛海建设大举高息举债,其母公司泛海集团亦大玩信托。今年2月份,泛海集团委托中信信托,发行170亿元信托,主要用于红墩界煤矿项目的投资开发。

  实际上,大玩信托的背后,隐藏着泛海建设资金紧张的困局。据其8月末公布的半年报显示,今年上半年,实现营业总收入6.32亿元,同比增长64.24%;实现归属于上市公司股东的净利润3013.09万元,同比增长189.32%,实现扭亏。其经营活动产生的现金流量净额同比增长78.74%,但-1.73亿元的负数仍不可小觑。

  另据其2011年年度报告披露,期内公司短期借债金额激增83.22%至11.27亿元,现金则下降近七成,从年初的26.8亿元减少至8.5亿元,净负债率为135.6%。国泰君安研究报告指出,泛海建设财务偏紧,而提高管理水平、加快开发速度是其未来业绩得以释放的关键。

  水涨船高。不断借道信托融资,致使泛海建设的利息支出越来越大。上半年报显示,其应付利息的期末余额高达3.35亿元,陡增991.76%。其中,企业债券利息1.46亿元,信托应付利息1.89亿元。

  “房地产宏观调控政策对公司部分项目的销售进度产生一定影响。”泛海建设给出的答案是:“而信贷收紧,限制房地产企业的融资渠道,导致公司融资成本增加。”

  一位不愿具名的分析师指出,多次利用信托这种高成本融资工具,足以看出泛海建设在资金腾挪空间并不大,而这些巨额的信托融资,也难以填平推进项目所需的资金,未来,泛海建设还会通过信托或其他方式进行大规模融资。

  

  

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