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救火大队生死考:中融信托深陷鄂尔多斯地产泡沫

2012年09月17日 15:16 来源: 中国经营报 【字体:

  以房地产项目为抵押的信托计划能否在危机中安然度过,成为信托计划最大的风险。

  一场始自去年下半年的鄂尔多斯民间借贷风波,不仅让当地的银行、民间借贷机构进退维谷,也令信托业遭受困局。当从煤炭财富转移而来的资金被釜底抽薪后,信托这个曾经被当做“救火大队”的融资渠道,正在步步逼近风险临界点。

  鄂尔多斯建筑市场处于冰冻期。据相关房地产开发商统计,今年在建工程中,约有75%处于停工或半停工状态;1~4月,全市销售商品房149.8万平方米,下降20.8%。

  在此背景下,以房地产项目为抵押的信托计划能否在危机中安然度过,成为信托计划最大的风险。更让市场担忧的是,信托计划背后渗透了民间借贷的色彩。“鄂尔多斯有其特殊性,与其他地区相比,民间借贷在当地渗透程度较深,几乎家家都在放贷,作为信托计划的尽职调查,摸清项目控制人背负的债务对信托公司来说存在一定困难。”一家大型信托公司人士向《中国经营报》记者坦言。

  本报记者根据信托网和中国信托业协会网站披露的信息统计发现,当前鄂尔多斯仍处在运行中的信托计划,共涉及了6家信托公司的19款产品,其中今年到期的信托规模达25.64亿元,投向用于房地产的产品规模占比达50%;且今年以来发行的信托产品规模仍超过20亿元。信托公司方面,中融信托充当急先锋,有11.6亿元的信托产品今年到期,占比近总计划的50%。

  中融11亿资金临风险

  在今年到期的信托产品中,中融信托首当其中。

  记者了解到,2011年5月10日,中融信托发行了一款“鄂尔多斯伊金霍洛旗棚户区改造项目集合资金信托计划”,资金规模为11.64亿元,到期日为2012年5月9日和2012年11月9日。

  信托计划书显示,信托资金运用于向鄂尔多斯凯创房地产开发有限责任公司(以下简称“凯创地产”)增资,完成增资后受托人合计持有凯创地产96%的股权。而项目实际资金用途涵盖鄂尔多斯伊金霍洛旗棚改和城市之巅两大房地产项目,两项房地产项目总投资为71.2亿元。

  71.2亿元的投资规模,对于矿产资源和房地产业迅猛发展的鄂尔多斯来说,并不是一个庞大的投资额。然而,现实之下,上述两大支柱产业由飞速发展转向迅速萎缩,成为了鄂尔多斯之“痛”。

  “上述产品不可避免地也会出现资金链紧张的压力,特别是今年以来,政府对房地产市场的调控,加剧了房地产信托的风险。”用益信托研究员岳婷认为。

  从上述信托产品计划书,可以看出这两个项目的业态都涉及到商业地产,但当前商业地产的发展虽未受到信贷的限制,但市场对其未来的投资远景仍然堪忧。“未来三年商业地产将面临重新洗牌的局面,加之项目本身回款周期一般在3~5年,盈利性考验的是房地产开发公司现金流。”阳光新业集团副总裁杨宁表示。

  此外,信托计划书还显示,凯创地产房地产开发资质为四级,“从风控的角度来说,房地产开发资质决定了项目本身的质量,一般来说,投资规模在5亿元以上,对房地产公司的资质要求都在二级以上,主要是确保项目后期风控。”上述信托公司人士说。

  对于这种风险,上述信托人士表示,鄂尔多斯当地的金融环境的确会使个别项目受到影响,“但其所在公司不会暂停在某个地区考察项目,如果尽职调查做得充分,资产优质,风控严格,好项目当然还是要做的。”

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