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房地产信托投资基金聚新能量

2012年09月17日 08:23 来源: 中国经济时报 【字体:

  14日凌晨,美联储启动第三轮量化宽松政策(QE3):将每个月向美国经济注入400亿美元,直到疲弱的就业市场持续好转。业界预计,美国房地产将加速复苏,受此影响,投资于美国上市交易的REITS(房地产信托投资基金)REIT ETF及房地产行业上市公司股票的美国房地产基金再聚新能量,凸显长期配置价值。

  美国房市将加速复苏

  “赶快买房吧,货币泛滥不涨太难,钱多了,实物量没变,对应关系怎样变化很清楚。”美联储宣布启动第三轮量化宽松后,北师大房地产研究中心主任董藩发表他对中国房价未来走势的判断。

  而对于美国房地产市场,据全美房地产经纪商协会统计,今年以来美国楼市逐步企稳,前6个月美国新屋销售月平均为35.8万套,高于去年销售额的月平均值,7月份房屋出售速度加快,楼市复苏势头良好。受美国房产动力驱逐,投资于美国上市交易的REITs、REIT ETF及房地产行业上市公司股票的美国房地产基金再聚新能量,凸显长期配置价值。

  从QE1、QE2启动后的历史表现来看,货币量化宽松政策启动后REITs的市场反弹均高于标普500所代表的市场平均收益。彭博数据显示,自2009年3月18日QE1启动后,MSCI美国REIT指数一个月内上涨19.04%,三个月上涨18.4%,六个月上涨68.53%。比同期标普指数分别高出9.38、2.08、32.38个百分点。

  目前,美国整体房价已经体现出触底反弹的势态,这会使进一步的宽松刺激政策显得更为有效。美国房产分析师麦克布莱德就预计,QE3将在房地产市场发挥更大的作用,加速其复苏。布什维进一步指出,相对于QE1和QE2,QE3将把更多目光投向房贷,规模预计在2000亿至3000亿美元。

  美国住房抵押贷款融资巨头房利美发布的月度调查报告显示,受到房价明年会上涨的预期影响,美国人对房地产市场前景的信心继续上升,而且有更多人认为现在是售房好时机。报告显示,接受调查的美国人认为房价在2013年将上涨1.6%。

  鹏华美国房产基金经理裘韬表示,美联储快速扩张的负债表加剧了市场对货币量化宽松政策的预期,美国经济持续低迷下QE3开启的可能性增大。该政策的推出势必对REITs产生正面影响,一方面QE3压低利率效果对固定收益属性的资产形成利好,另一方面REITs可以以更低的成本获得融资。

  强周期REITs或率先反弹

  美国经济复苏是大概率事件,目前房地产市场已积聚了向上爆发的正能量,特别是 “收租金”的REITs走势良好,同时考虑到目前市场是波段行情,而REITs的分红有助于摊平成本,鹏华基金国际业务部副总经理裘韬认为,目前REITs的静态估值水平已超过历史水平,相比其他固定收益类品种吸引力明显。从半年报来看,REITs目前估值水平超过一般行业增长速度,公寓类估值较高,而工业和酒店等强周期行业估值相对较低。美国房地产目前无放缓迹象,未来盈利增长确定性增强。裘韬建议个人投资者可采用定投的方式,或机构投资者可将REITs基金作为资产配置中的常规品种来长期配置。

  对于今年REITs较好的走势裘韬认为主要源于基本面支撑。从价格上来看,当前的商业地产交易价格复苏进入中期,相较于过去三个周期而言,市场复苏通常在7-10年期左右,目前是复苏的第3年左右。据Moody"s /RCA商业地产价格指数显示,2007年的第四季度美国商业地产到了波峰,到2009年第四季度则到达波谷,历时两年左右,反弹期间主要城市的反弹幅度达到37%,非主要城市的反弹幅度约为18%。因而从价格反弹来看,此次REITs跌幅较深,反弹较大,但和历史相比现阶段REITs还有上涨的空间。房地产收益率慢牛快熊的状况以及价格调整或会出现,但之后会有长期复苏的态势。

  短期来看,裘韬认为,一些强周期的REITs种类将会在美国经济本轮复苏中率先反弹,比如工业类和酒店类。以酒店类REITs为例,因酒店的经营由房地产短期供需来决定,租约期限较短,经济敏感度较高,会随着经济变化快速反应,相对其他品种其波动较大,具有强周期性。而根据投资时钟来看,在经济复苏期,强周期行业会率先反弹。

  名词解释:REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集投资者的资金,由专业机构进行房地产投资经营管理,并将综合收益按比例分配给投资者的证券。在海外,REITs已经发展了30多年。目前,全球共有600多只REITs产品,大多集中在欧美市场,亚洲则以日本、新加坡和中国香港市场为主。REITs具有以下4大优点:(1)投资方便、购买和持有成本低;(2)流动性好;(3)专业化管理;(4)风险适度分散。

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